樓市“寒流”來襲 房企面臨業績融資去化多重壓力

據《中國證券報》11月17日消息，“從近幾個月公佈的數據看，商品房銷售面積和銷售額增速回落明顯。特別是以往的‘金九銀十’，今年簡直是‘驚九陰十’。”某上市房企人士海原(化名)對中國證券報記者表示。從國家統計局發佈數據看，今年前8月、前9月和前10月，商品房銷售額增速分別為14.5%、13.3%和12.5%；而商品房銷售面積增速則分別為4.0%、2.9%和2.2%。

房企銷售額增速放緩

反映到單一房企的數據，首先是銷售增速放緩。

根據地產研究機構克而瑞此前公佈的數據，前10月TOP100房企總體銷售規模為7.83萬億元。儘管百強房企整體銷售規模同比仍處於增長態勢，但10月單月百強房企業績環比降低10.5%，銷售減速較為明顯。與去年同期相比，百強房企單月業績的同比增速自三季度以來持續放緩，從7月份的58.1%高位回落至10月的26.1%。

截至11月14日，經中國證券報記者不完全統計，已公佈10月份銷售數據的31家A股地產公司及港股內房企業合計銷售額達4552億元，較9月份的4716億元略有下滑。

部分企業單月銷售數據呈現下滑態勢。中國恒大和碧桂園10月份分別實現銷售收入530.4億元和404.1億元，前十月銷售額增速較前九月銷售增速均繼續下滑。此外，融創中國、保利地產等17家企業前十月銷售額增速低於前九月銷售額增速。

海原所在的房企同樣面臨銷售壓力。“年初公司提出了全年銷售破千億元的目標，但10月份才完成650多億元。接下來兩個多月壓力相當大。”

從已公佈全年銷售目標的房企看，多數公司前10月銷售額完成率約80%-90%之間，包括融創、保利、龍湖等公司。部分房企銷售不及預期，首開股份、華夏幸福、綠地控股、泰禾集團等公司前10月銷售額僅佔全年銷售目標6成左右。

中原地產研究中心統計數據顯示，前10月，前述31家房企合計銷售額達到4.24萬億元，平均同比增長38.8%。在這31家房企中，前10個月銷售額破千億元的企業14家。

中原地產首席分析師張大偉表示，與9月份相比，10月份標杆房企整體銷售額增長幅度有所放緩；9月，這31家房企銷售額平均增長幅度高達40%。

融資去化各有難處

終端銷售等“開源”面臨壓力，“節流”方面融資通道減少成為房企面臨的另一個難題。

近期，多家房企密集公告，獲得金額不等融資，陸家嘴、華遠地產、龍湖、陸家嘴等企業均在11月內完成了數億元到數十億元不等的融資。據中原地產研究中心統計，11月以來，地產企業合計融資數額已超百億元。

行業龍頭方面，萬科A近日公告，根據公司資金計劃安排和銀行間市場情況，公司發行了10億元2018年度第八期超短期融資券，募集資金已到賬，票面利率為3.15%。中國恒大則公告，將發行總額18億美元的優先票據。華夏幸福同樣公告發布美元債。

張大偉認為，大部分房企融資成本平穩，儘管目前仍然處於高位。隨着全社會資金成本走穩，房地產企業融資的成本並未大幅度上漲。

但也有業界人士表達不同意見。“自2017年以來，多個地產融資通道相繼掐緊，既有的融資手段偏好於品牌效應好、回款能力強、儲備資源多的行業領先企業。今年以來，許多房企出售資產的行為，就是融資撐不起擴張、主動收縮規模的表現。”某券商資產證券化人士對中國證券報記者表示。

去化方面，房企近期面臨新一輪壓力。以北京市場為例，據我愛我家研究院統計數據，10月北京新建商品住宅(不含保障房)的新增供應量為8882套，環比9月增長21.9%，同比2017年10月增長439.3%，是2017年以來的最高月供應量。

根據中國證券報記者此前調查。面臨庫存壓力的北京樓市，進入10月房企推出了多種促銷手段，包括限時特價房、總價折扣、減配精裝修改毛坯、甚至買房贈送豪車等層出不窮。即使是被認為低於市場價的限競房，由於下半年大量入市，項目去化率不甚理想，有的項目同樣推出了9.9折等促銷活動。

競爭呈現新態勢

房地產市場冷意足，行業競爭呈現新的態勢，首先是行業集中度進一步提升。

近期，萬科系在房地產資產併購重組市場四面出擊。

嘉凱城此前公告，嘉凱城集團及其子公司以整體掛牌底價3.55億元的價格，通過浙江產權交易所公開掛牌轉讓杭州嘉凱城濱虹房地產開發有限公司100%股權、杭州名城博園置業有限公司100%股權、諸暨嘉凱城房地產開發有限公司100%股權、重慶華葡房地產開發有限公司100%股權、張家港嘉凱城房地產開發有限公司75%股權。上述出售資產被萬科系公司以3.55億元競得。這已是近一個月來萬科第三次併購地產資產。

此前，萬科以32.34億元交易對價，獲得華夏幸福環京區域10宗共計33.93萬平方米住宅用地。

業內人士表示，萬科等握有充足資金儲備的龍頭房企此時在市場上頻頻出手，將使行業集中度進一步提升，優質資源進一步聚攏到龍頭房企，助推龍頭房企業績進一步提升。

三季報顯示，截至三季度末，萬科A持有貨幣資金1327.7億元。

此外，一些房地產關聯行業逐步聚集焦點。

以房屋中介經紀行業為例，由於房企去化壓力猶存以及房屋租賃市場發展，房屋中介經紀行業近年來迅速發展壯大。鏈家地產COO王擁羣11月14日接受中國證券報記者採訪時表示，從房屋中介經紀行業感受到房地產市場正在發生變化，可以用“存量”和“調控”等關鍵詞來總結。“特別是存量，在北上廣深為主一線或二線城市，已經進入了存量房的時代，這個趨勢不可阻擋。”

今年以來，越來越多房企參與到建設運營長租公寓等存量房市場中，並以此發佈了金額可觀的住房租賃專項債券、專項ABS等融資工具。

王擁羣預計，從二手房市場的年交易量看，未來三年，全國二手房市場年交易量將是新房市場的三倍左右。行業將整體轉向存量房市場。

樓市各項指標仍在持續回落。10月14日，國家統計局公佈了2018年1-10月份全國房地產開發投資和銷售情況。房地產開發投資增速、住宅投資增速、商品房銷售面積增速以及房地產開發企業土地購置面積等體現樓市景氣度的關鍵指標繼續呈現回落態勢。業內人士認為，受地產銷售低迷、庫存去化放緩影響，10月土地購置、新開工增速均大幅回落，令未來地產投資蒙上陰影。而房企作為地產投資的主力，面臨銷售預期不佳、融資通道減少、去化週期拉長等多重壓力。多位房企及上下游企業人士11月14日對中國證券報記者表示，房地產相關數據顯示市場景氣下行，行業將呈現集中度提升、存量房資源盤活以及新一輪消費升級等新的競爭特點。