樓市整體退熱 房企發債500億補缺口

據微信公眾號“證券日報之聲”（ID：securitiesdaily）11月27日消息，在堅定的調控政策下，樓市整體退熱，而房企加緊發債融資，房企項目或股權轉讓、併購重組現象頻發，房地產行業正加速調整。

日前，中國社科院財經戰略研究院發佈的報告指出，10月份全國房地產市場整體退熱，一線城市房價集體微降，準一線及二線城市房價總體回調，過半三四線城市房價下跌且市場分化進一步加劇。例如，10月份一線城市房價環比平均下跌1.857%，跌幅比上月進一步擴大1.3個百分點。廣州、北京、深圳、上海四個一線城市房價均環比下跌。

今年房企的日子普遍不大好過，目前不少房企紛紛轉讓項目股權。克而瑞地產研究中心的統計數據顯示，今年前10個月，房企累計項目股權出售動態達到473條。

克而瑞研究中心分析師汪維文認為，房企項目股權轉讓浪潮波濤洶湧，背後的原因錯綜複雜，既有融資需要，也有為企業業務轉型鋪墊和出於剝離不良資產的考量。

“目前房地產行業中轉讓地產項目或股權的現象比較普遍，這裏面既包括房企之間的轉讓，也包括非主營地產類企業所涉及的轉讓。”58安居客房產研究院首席分析師張波對《證券日報》記者表示，目前來看，大多數房企中短期對房地產行業持悲觀態度，但長期看好房地產發展，而手中的項目受開發進度、公司短期發展戰略等影響，需要在短期內進行相應地優化和盤整，因此轉讓、合作等現象就會時有發生。

統計顯示，今年第四季度以來，大量房企通過債市或票據市場融資。11月20日，花樣年控股公告稱，附屬公司花樣年中國已獲中國證監會核准向合格投資者公開發行面值總額不超過人民幣29億元的公司債券；同日，時代中國控股發行2020年到期的3億美元優先票據，票面利率10.95%；龍光地產發行規模為人民幣24.9億元、於2022年到期的境內債券，票面年利率為5.98%。

張波認為，房企的融資成本整體依然在高位維持，中小房企融資短板更為凸顯，房企資金壓力依然較大，在資金壓力之下，不少房企尤其是中小型房企會尋求實力雄厚的品牌房企進行合作開發，項目併購現象也因此增多。

對於當前房地產市場的形勢分析與預測，上述報告認為，中央抑制房價上漲的決心沒有發生改變。這不僅對穩定房價預期有積極作用，也將促使開發企業轉變經營方式，同時將促使地方政府將房地產調控政策真正落到實處。預測一二線城市房價穩中略降，三四線城市漲速將進一步下降。

舊債集中兑付週期來臨  房企密集發債500億元補缺口

近期，房地產企業熱衷發債，中原地產研究中心統計的數據顯示，11月份以來，全國多家房地產公司密集獲准發行大額融資（包括交易所債券、銀行間市場），合計已經超過500億元。有業內人士表示，此舉是為了應對集中到期需要兑付的舊債。

蘇寧金融研究院特約研究員江瀚昨日在接受《證券日報》記者採訪時表示，房地產企業熱衷於發債的主要原因是，相比於往年，今年的房地產企業面臨着巨大融資壓力和融資困境，無論是發行股票、股票質押還是從銀行間接貸款都較為困難。因此，房企更願意選擇較為容易的融資渠道，例如發債。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進昨日在接受《證券日報》記者採訪時表示，對於今年以來房企密集發債的做法，可以看出在房地產銷售市場表現不好的情況下，房企資金上有較大的壓力。房企發債後的資金壓力會有所緩解，但也會帶來很多新問題，類似債務兑付的問題等。因此，房地產企業未來需要積極降低負債。

“當前房地產企業面臨的問題是，高負債對房企形成了現金流壓力。對於房地產企業來説當前最重要的是保持現金流穩定，而非藉助資本力量加槓桿。房地產企業必須注意持續穩健經營。”江瀚建議説。

嚴躍進表示，房企負債規模大，與行業特點有關，往往銷售回籠速度比較慢，而且對外投資力度大的時候，其企業的資金壓力會比較大，同時這個時候會加大融資，進而也容易帶動負債數據上升。

談及房企發債對市場的影響，嚴躍進認為，此類融資有助於穩定市場預期，同時對於房企來説，有助於緩解資金壓力。

（記者 包興安 孟珂）