浙江女首富負債百億危情：鉅額交易牽出神秘商人，旗下商鋪冷清
微信公號“e公司官微”11月29日消息，浙江義烏，擁有全球最大的小商品交易市場，被譽為“世界超市”。陰雨綿綿的11月，這裏依然保持着往日的熱鬧喧囂。
“興商建市”的義烏，最不缺的就是創富故事。用當地的説法，擁有40萬商户的義烏市場，每天都在上演平民的創業傳奇。在這些創業神話中，被稱為“浙江女首富”周曉光的故事最為勵志，堪稱全國民企創業的標兵。在2017年胡潤百富榜中，周曉光夫婦以330億元的身價居於65位，2018年，她也是胡潤全球“白手起家女富豪榜”的前26名。然而，債券危機的曝發，卻將周曉光夫婦推向了輿論的風口浪尖。
在這次採訪過程中，多次聽到受訪對象對周曉光夫婦債券危機的評價，“惋惜”和“遲早的事情”。
商城欠人氣 商鋪免費租
新光集團由“飾品女王”周曉光及丈夫虞雲新創辦於1995年，從主營小飾品起步，如今成為涉足地產、銀行、保險、基金等行業的大型民營集團，旗下新光圓成（002147）一家上市公司，近百家全資子公司及控股公司，逾40家參股公司，總資產近800億元。
周曉光丈夫虞雲新的老家，浙江東陽，緊鄰義烏。這座以橫店影視城名聞中外的小城，也是新光集團旗下資產的又一根據地，核心項目包括東陽國際建材城和新光天地。
地處東陽的老城區的新光天地，在當地是規模較大的地產項目，項目共分三期，總建築面積約24萬平方米，包括商業地產、商品房。從項目的開發進度來看，新光天地的一期、二期已經完工，三期項目處在建設中。
2014年，新光集團與太平洋百貨舉行入駐簽約儀式時，周曉光的夢想是要將新光天地打造成東陽“第一商業廣場”。然而，這麼多年過去了，新光天地在東陽人的眼中就是“沒人氣”。
在該項目中，新光天地二期的體量最大，建築面積約10萬平方米。由商務樓、首層商鋪、地下商鋪、地下車位組成。地下商鋪2014年11月15日開盤，首層商鋪2014年6月9日開盤。
當時收購預案顯示，“新光天地二期”自持物業2-6層商業用房，共計325套。不過，這裏的325套，並不代表二期的其他商業用房，新光圓成都已成功出售。
新光天地二期三面都是馬路，地理位置較好。但是，記者在二期的首層發現，許多的商鋪門口，帖着統一印製的“店鋪出租”廣告。工作人員説，“印有統一的店鋪出租廣告的商鋪，都是自有的物業，現在可以出售和出租。”
沿街首層商鋪，對於一個商業廣場的重要性不言而喻。不過，從記者的目測來看，在新光天地二期首層，空閒的商鋪大約超過70%。這些尚未開門的商鋪，看上去普遍像未動工的毛坯房，有些商鋪甚至連門都沒有安裝。
沿街商鋪尚且如此，地下商場就更不用説。根據目測，新光天地一、二期的地下商鋪，處於關門閒置的店鋪超過80%，特別是一期地下商鋪，幾乎沒有開門的店面，整個商場顯得冷冷清清。商鋪的玻璃上，到處都是出租、轉售的電話號碼。
一位承租人稱，可能是定位和管理都有問題，整個商場不聚人氣，特別是地下商場，從早到晚都不會有幾個人逛街的人。所以，也沒人願意到這裏開店免，費出租別人也覺得耽誤時間。而一家正在裝修的店家稱，在這裏開店的商家，一般都是做都是開網店的，不能指望實體店的銷售。所以，這裏的商鋪可以看成是工作室。反正現在不要租金，先試試看。
商鋪免費出租可不是一句玩笑話，在新光天地的地下商城的管理處，記者看到了一份《地下商鋪租賃協議》，一個44平方米的商鋪，租金標準為：第一、二年都免費出租，第三年2.02萬元。
好的商鋪有“一鋪養三代”的説法，反之，佔用資金不説，當初若是借錢投資的買家，還會有財務成本。冷清的新光天地，不僅影響着自有商業的出租，也使得買家們收租的預期落空。
在地下商城走訪時，一家開門營業的店家稱，這裏門面大概都在30平方米左右，她2016年左右花了80萬買了下來，由於租不出去，空在這裏又浪費，所以她自己有空的時候，就來這裏看看。聊天中，這位店家坦言，現在看來是套牢了，如果有人如果願意接盤，60萬也可以轉手。
預期與現實的差距懸殊
商場冷清，不僅關係到新集團的租金收入，還會牽出三年前新光集團的地產項目在借殼時，標的資產評估的公允性是否合理。
東陽國際建材城和新光天地，是浙江新光建材裝飾城有限公司（簡稱“新光建材城”）旗下的核心項目。2015年新光集團借殼時，東陽建材城有限公司100%股份作價52.01億元，進入上市公司新光圓城。當時收購時，東陽建材城淨資產為6.09億元，按照52.01億元的收購價，增值率752.91%。
東陽國際建材城是根據東陽市政府的城市改造計劃，從城中拆遷轉移至此地新建的專業市場，2008年竣工投入使用，為該區域第一個專業的市場。簡單來説，東陽國際建材城是一個大市場，市場經營的人氣，直接決定着商鋪的出租率和租金。
當時的收購方案顯示，東陽國際建材估值時，根據相鄰東陽國際建材城的沿街商鋪的出租率統計，1-2層出租率約98%以上，本次評估出租率按95%計取。
然而現在的情況，與期初設想卻相差甚遠。佔地面積近800畝的東陽國際建材城，是一個規模龐大的專業市場。按理説，經過10年的培育的專業市場，已經相當成熟。但是，從記者的實地走訪來看，東陽國際建材城的商鋪，也同樣存在着成片閒置的情況。
在走訪新光國際建材城時，對周曉光報怨的商家們比比皆是。一家經營地攤生意的商户稱，“市場沒有人氣，可以去外面統一做活動、打廣告，比如市內的公交車的車身、鬧市區的牆體上，但是周曉光只知道收管理費，不負責市場的統一運營。所以這些年來，我們在外面跑業務的時候，經常碰到東陽本地人説，不知道建材城在哪裏。”
由於市場沒有人氣，商户們的生意不好，所以市場近年來的漲租行為，使得商户們頗為不滿。“2011年我剛剛來的時候，這個店鋪的年租金是2萬7千，今年5萬多一年，對比東陽市區的同類市場，這裏的租金也已經高出了一截。有生意也就罷了，沒生意還漲租，這就讓人難以接受了。”
當時的收購方案顯示，根據相鄰東陽國際建材城的沿街商鋪自2008年12月開業至基準日的租賃台賬統計，測算出年租金增長為5.7%。但是，種種跡象顯示，新光國際建材城的漲租模式很難持續。
這兩年來，東陽國際建材城的租金確實漲了，但卻得罪了市場裏面的經營户們。在採訪期間，一位商户稱，周曉光當初開發建材城時候，她自己向東陽市政府保證過，30年不漲租。現在才幾年，她已經漲了幾次了。因為漲租的事情，建材城商家們還集中到東陽市政府討説法，但東陽市政府回覆是，當時周曉光確實説了不漲租，但那都是口頭承諾，沒有書面字據。現在項目已經屬於新光集團，漲不漲租，都是企業自主行為，政府也不好干涉。
市場運營不善，還要漲租，所以計劃搬出的商家大有人在。不過，他們退鋪的過程卻不太順利。一位在市場經營多年的商户説，當初租賃的時候，每家商户都繳納了押金。但是，去退鋪的時候，新光集團卻找理由扣押金。但即便是這樣，一些商户們即使沒有拿到返還的押金，也走得很堅決。
詭異的大額交易
三年前借殼新光圓成時，注入上市公司的標的資產，除了浙江新光建材裝飾城開發有限公司100%，還有浙江萬廈房地產開發有限公司。
當時，萬廈房地產的評估值為59.86億元，增值率為340.91%。該公司旗下包括金華歐景置業有限公司、義烏世茂中心發展有限公司（簡稱“世茂中心”）、義烏萬廈園林綠化工程有限公司等5家子公司。其中，世茂中心是核心，註冊資金8億元。
世茂中心的核心資產是義烏世貿中心，坐落於義烏市義烏國際商貿城金融商務核心區，整體用地面積約4.95萬平米，規劃建築面積約47萬平米，由一幢主樓215米超高層五星級酒店、三幢各為150米高的公寓式酒店和高檔住宅，以及14.80萬超大面積的商業裙房組成。
義烏世貿中心
當時重組預案顯示，義烏世貿中心項目於2010年5月拿地，2012年4月開工建設。2015年借殼新光圓成時，義烏世貿中心項目的主體結構已封頂，預計住宅2016年3月竣工、酒店2016年9月。作為義烏城市地標性建築的世貿中心，預計總投資約360億元。不過，義烏世貿中心建成後的各種媒體報道顯示，該項目的總投資為60億元。巨大的差距是因為筆誤，還是有其他考慮，記者不得而知。
義烏世貿中心與義烏國際商貿城僅一街之隔，與義烏國際博覽中心、義烏國際文化中心隔江相望。像這樣好地段的樓盤，只要性價比合適，在樓市不差的2016年，一般都是開盤即售罄。然而，義烏世貿中心項目的銷售情況，似乎不盡人意。
在義烏世貿中心，售樓處工作人員稱，目前在售樓盤的銷售價格，在3.3萬元-4.3萬元/平方米。項目的出化率，有5成、6成、7成多種説。儘管工作人員對出化率説法不一，但在介紹義烏世貿中心時，都有一個共同的説法，“義烏世貿中心除了住宅出售，其他酒店、裙樓都是新光集團自有物業，只租不售。”
工作人員的説法，再加上各種坊間傳聞，使得新光圓成兩年前的一筆鉅額交易，顯得十分詭異。
2016年7月，義烏世茂中心發展有限公司與北京東信瑞成投資有限公司簽署了一份《商品房認購書》，合同總額共計27億元，預估建築面積合計約為26.02萬平方米。據此計算，該商品房轉讓單價約為10.38萬元/平方米。
豪擲27億元買房，而且價格高達10.38萬元/平方米，如此大手筆，在國內樓市中恐怕都不多見。那麼，北京東信到底是何方神聖？股權結構顯示，東方財富置業有限公司持股90%，實際控制人鄭顯坤。
周曉光與鄭顯坤的往來，不單單在這一次27億元的購房過程中。記者發現，二者之間在股權和商業方面，都存在着密切的交集。
鄭顯坤還有一個身份，浙江義烏耀澤投資有限公司（簡稱“耀澤投資”）前法人代表。鄭顯坤27億巨資購買義烏世貿中心前夕，即2016年6月，在義烏成立耀澤投資，並任職執行董事。不過，到了2017年3月，鄭顯坤又將耀澤投資轉手給了周曉光。
穿透股權，周曉光與鄭顯坤，同為北京東方信澤房地產開發有限公司股東。其中，周曉光麾下的耀澤投資持股81.63%，鄭顯坤持股18.37%。在東方信澤，鄭顯坤任職董事長。
與此同時，將耀澤投資轉手後，鄭顯坤又於2017年11月成立義烏利博裕澤投資有限公司，該公司的辦公地義烏財富大廈，就是周曉光旗下的商業地產。另外，利博裕澤和東方信澤，共同持股北京首旅信澤置業有限公司100%股權，鄭顯坤在該公司任職董事長。
從上述情況不難看出，周曉光與鄭顯坤存在着多處交集。而且，上述公司的股權變動的時點，又集中發生在27億元鉅額合同發生前後。
上述27億元購房資金涉及到義烏世貿中心項目中地上4層以及及地下一層夾層。根據當時公告描述，以及記者的實地走訪，上述27億元購買的商鋪，應該就是義烏世貿中心的裙樓商鋪。這面積達26.02萬平方米的大型商場，記者在實地並沒有找到期初購房方股東們的身影，相反，“新光匯”字跡隨處可見。
風中的承諾
在這筆鉅額的交易背後，不得不提及三年前新光集團的借殼承諾。
2015年12月，新光圓成前身方圓支承，向新光集團、自然人虞雲新發行9.69億股，作價111.87億元購買其合計持有的萬廈房產100%股權和新光建材城100%股權。作為百億資產交易的回應，新光控股集團承諾，兩家公司2016年度合計淨利潤不低於14億元；2016年度與2017年度累計實現的合計淨利潤不低於27億元；2016年度-2018年度累計實現的合計淨利潤不低於40億元。
對於萬廈房產和新光建材城來説，三年合計40億元業績承諾，可不是一個小數目。
萬廈房產和新光建材城只是一家小房企，且業務集中周曉光夫婦的老家。收購書顯示，兩家公司主要分佈在義烏、東陽、金華等城市。2012年-2014年和2015年1-7月，兩家公司分別實現收入2.81億元、9.46億元、24.52億元及9.08億元，同期淨利潤分別為5076.33萬元、2.05億元、5.47億元及1.38億元。
在完成借殼的首年，周曉光的業績承諾兑現得很驚險。
按照當初的承諾，新光控股集團承諾2016年的淨利潤不低於14億元數據顯示。但是2016年上半年，新光圓成營業收入為3.57億元，同比減少42.11%；淨利潤虧損了3623.54萬元，同比減少153.66%。
在此背景之下，2017年7月，義烏世茂中心發展有限公司與北京東信瑞成投資有限公司簽訂了上述27億元的購房合同。最終，周曉光完成了2016年度業績承諾的指標，2016年業績承諾的實現比例為111.36%。
上述雙方簽署的27億元購房合同，在首年的業績兑現承諾中扮演着重要的角色。新光圓成年報顯示，公司2016年房地產結算面積64641.9萬平方米，這意味着僅北京東信的訂單僅貢獻了四成以上的結算面積。不僅如此，在公司所有房地產結算項目中，合計收入為34.36億元。其中，北京東信一筆訂單收入就貢獻了25.71億元，收入佔比超過70%。
兑現了首年的業績承諾的新光集團，在第二年的做法也頗具玩味。
2017年3月，虞江波、虞江明、周義盛、周麗萍等四人，向新光圓成全資子公司義烏世茂開發的“世貿中心”項目商品房。四人合計購買商品房數量為10套，交易總價為9206.36萬元。
虞江波、虞江明為新光圓成董事周曉光、虞雲新的直系親屬；周義盛為新光圓現任董事、系周曉光的直系親屬；周麗萍為公司董事，周曉光的直系親屬。簡而言之，上述四人都是周曉光的親屬。因此，四人的購房行為構成關聯交易事項。當時，新光圓成稱，系義烏世茂日常經營活動產生的關聯交易，不會對公司財務、經營成果產生重大影響。
2017年6月，周曉光夫婦親自出馬。兩人合計豪購六套，面積合計1348.88平方米，合計交易價格5760.16元。不過，較虞江波等四人購買行為而言，當時新光圓成還提到了周曉光夫婦的購房初衷，即出於住宅改善性需求。並稱此次關聯交易遵循了市場定價原則，關聯交易價格公允。
數據顯示，2016年和2017年，周曉光夫婦的標的公司，實際完成業績累計淨利潤為28.49億元。業績承諾的實現比例為105%。
深陷債務泥潭的新光集團，2018年能否兑現就不好説了。2018年前三季度，新光圓成淨利潤為1.24億元，扣非淨利潤為1.04億元。簡單來説，要完成剩下的11.51億元的目標，還差了約10億元。近期，新光圓成也在密集處置資產。
未見紓困資金幫扶
對於當下的周曉光夫婦來説，有比業績承諾更棘手的事情，就是從債務泥潭中抽身。但種種卻跡象顯示，新光集團的償債情況不容樂觀。
自9月25日新光集團發生債務違約以來，其危機正在蔓延。統計顯示，新光集團債券總餘額120.42億元，共計11只債券。截至目前，包括16新光債、15新光02及17 新光控股CP002等5只債券，均已到債券的兑付日。但是，新光集團未能按照約定籌措足額償債資金進行兑付，涉及債券的總規模為76億元。
伴隨最債券違約的蔓延，涉及到新光集團的股權凍結、資產查封、起訴如期而至。11月27日，新光圓成披露的新增輪候凍結的公告顯示，目前，新光集團累計司法凍結11.34億股，佔其持有公司股份的100％。
近期，馳援浙江轄區的資金就接踵而至。10月26日，浙江省國有資本運營有限公司宣佈，發起設立“浙江省新興動力基金”，基金目標規模100億元；11月19日，浙商創投牽手民生銀行發起設立上市公司助力基金，一期基金規模達到50億元；11月12日，浙江省轉型升級產業基金與之江新實業有限公司簽署框架協議，基金規模為100億元。
雖説有了政策力挺，但各種公開信息顯示，近期浙江省火速成立的紓困基金，似乎與亟待資金救援的新光集團，沒有擦出火花。
值得注意的是，證券時報記者從義烏方面瞭解到，為了緩解轄區內上市企業的資金流動性困難，義烏市國資方面也成立了紓困基金。但是，目前敲定的幫扶對象，沒有新光集團。
為何新光集團沒有進入紓困基金的幫扶對象，有關人士給出了三點主要原因，首先，新光集團旗下的資產主要是房地產，並不符合紓困基金成立的初衷；其次，新光集團債券危機，暴露了太多的問題。另外，近年來新光集團的重心從實業製造轉型資本運作，且旗下上市公司註冊地安徽。
此次新光集團債券危機暴露出的問題，不單單是資金問題，更涉及到操作的規範性。
近期，新光圓成回覆深交所《問詢函》，首度披露了違規為新光集團提供擔保的具體情況，新光圓成為新光集團違規擔保20.55億元。除了20.55億元違規擔保，新光圓成還為新光集團提供了28.5億元擔保，其中國民信託19億元，東方資產江蘇省分行9.5億元。
新光圓成承認，由於控股股東及實際控制人規範運作意識淡薄，凌駕於管理層控制之上，加上公司相關經 辦人員風險意識與法律意識淡薄，無法抵制實際控制人的壓力，未能有效執行公司制度，導致違規事實發生。
值得注意的是，直到11月7日，新光圓成才將公司公章、合同專用章移交法務部，“明確兩位保管人員同時操作才能加蓋印章”。
10月30日，新光圓成公告稱， 經初步統計，截至2018年10月30日，實際被控股股東佔用的資金結餘總額為6.6億元，控股股東承諾一個月內無條件向公司償還所佔用的資金。如今，一個月的大限已至，這筆被新光集團違規佔用的資金，新光圓成尚未披露還款進展。