上海寶山“地王”現狀：感受到“麪粉貴過麪包”壓力
據每日經濟新聞12月6日報道，兩年前的2016年，正是樓市表現“火熱”的時候，不少房企在土地市場“瘋狂搶地”，“地王潮”此起彼伏。以上海為例，2016年就先後出現了18個板塊或區域“地王”。在持續政策高壓下，特別是“堅決遏制房價上漲”的背景下，上海的這批“地王”的日子過得怎麼樣呢？
近日，《每日經濟新聞》記者時隔近1年再次以購房者身份走訪了位於上海寶山區顧村鎮的“地王”後發現，雖然項目高層公寓已封頂，但何時開盤、價格多少、户型如何，營銷人員仍然不得而知。
項目北側已拆除防護網的高層公寓
多棟高層封頂 開盤時間未定
12月4日，《每日經濟新聞》記者從地鐵1號線共富新村站出來，沿泰和西路向西南騎行約15分鐘，即到達位於上海寶山區顧村鎮的“地王”項目現場。
記者看到，該“地王”項目位於富長路與聯誼路交叉口西北角，案名為“央璽”。信息顯示，上述項目地塊由建發、首開、中糧聯合體在2016年8月17日的土拍中擊敗萬科、融創等13家房企，以67.9億元的價格競得。項目佔地面積7萬平方米，規劃建築面積12.6萬平方米，樓面價約5.4萬元/平方米。
“啓信寶”信息顯示，建發、首開、中糧的項目權益佔比分別為37.5%、37.5%、25%。據悉，項目由北側的10棟高層公寓與南側的數十棟聯排別墅構成。
記者在項目現場看到，地塊目前還被圍擋包圍，圍擋內矗立着約10座塔吊；北側的高層公寓已封頂，靠近富長路一側的幾棟高層公寓的防護網正進行拆除，並露出金黃色的外立面，現場同時在安裝窗户；南側的聯排別墅還包裹着防護網，正在施工。
在項目營銷中心，除記者外並無其他購房者。現場一名置業顧問明確告知記者，目前項目還沒有開盤。對於價格、户型等信息，該置業顧問也表示不知情。
“什麼時候開盤、價格多少、户型什麼樣，我們跟你們一樣，也還在等消息，如果出消息了，我們會第一時間通知你。”該置業顧問告訴記者。
而據《每日經濟新聞》記者實地觀察，上述項目北側距外環約1公里，西側為融創玉蘭公館，南側有一混凝土攪拌站，且南側部分建築尚處於待拆遷狀態，東側則為樓齡較老的共富新村。項目周邊卡車、渣土車較多，環境較為嘈雜。在商業配套方面，最近的商業配套距離小區近800米，且以沿街商鋪為主，檔次較低。
雖然該項目貴為“地王”，但項目周邊環境顯然難以與之匹配，且商業等配套量級也難以支撐其過高的樓面價。
項目營銷中心
“麪粉貴過麪包”的壓力
值得注意的是，雖然該項目樓面價約5.4萬元/平方米，但根據出讓合同，競得方須配建不低於總建築面積5%的保障房，並無償交給寶山區政府。此外，競得方還須自持不低於總建築面積15%的商品住宅作為租賃住房。
這也意味着，扣除保障房和租賃住房後，可售商品住宅的樓面價超過6.67萬元/平方米。
《每日經濟新聞》記者注意到，上述6.67萬元/平方米的可售部分樓面價也是當年上海樓面價第四高的住宅地塊，僅次於同年融信於靜安區拿下的可售部分樓面價約10萬元/平方米的靜安“地王”、新城在虹口區拿下的可售部分樓面價約9.45萬元/平方米的虹口“地王”、融信在楊浦區拿下的可售部分樓面價約7.21萬元/平方米的楊浦“地王”，是名副其實的寶山“地王”。
不過，項目周邊較低的新房價格，以及區域二手房價格的回調，也讓寶山“地王”明顯感受到“麪粉貴過麪包”的壓力。
記者注意到，區域內目前僅有南側的中環國際公寓一個新房項目在售。記者從中環國際公寓置業顧問處獲悉，目前該樓盤在售均價在5.6萬~6萬元/平方米，均為毛坯交付。
“目前我們的房源也不多了，只有少量高層房源，以及部分多層房源在售。”上述樓盤一名置業顧問告訴《每日經濟新聞》記者：“北邊的央璽樓面價都超過6萬元了，我們5萬多元的均價性價比已經很高了。”
除了“競品”項目的低價競爭，區域內二手房價格的回調也讓“央璽”備感壓力。
第三方平台數據顯示，項目西側的融創玉蘭公館目前在售二手房均價約5.4萬~5.7萬元/平方米；而東側共富新村目前在售二手房均價約4萬元/平方米，且房齡大多超過10年。而僅僅在一年前，融創玉蘭公館二手房價格在6萬~6.6萬元/平方米，共富新村二手房價格也還在4.4萬元/平方米左右。這意味着僅一年時間，區域內二手房價格回調了10%左右。
“房企近兩年拿的地王項目，要麼平價出貨回籠資金，要麼繼續觀望等待市場回暖。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示：“對這些地王項目，一些全國性佈局、資金實力強的大中型開發商可以通過其他項目的收益來平滑風險；但一些小開發商可能就吃不消，會面臨較大的資金壓力，需要考慮通過股權轉讓方式進行聯合開發。”
不過嚴躍進同時認為，目前樓市調控政策已很嚴厲，房貸利率也處於高位，政策見頂的聲音越來越多，“房企可以等待明年下半年的市場機會”“地王項目的壓力或許會有所減輕”。
“我們即將推出高層公寓產品，面積在85~90平方米左右，但具體什麼時候推，我們也沒有信息。”在央璽營銷中心內，置業顧問如是告訴《每日經濟新聞》記者。
每經記者 程成 攝影報道