最後一個月要賣90億，融創上海公司推出“員工福利買房”

來源：界面 作者：馬一凡MYF

2018年剩下的時間不多了，銷售目標和回款目標就像懸在房企頭上的達摩克里斯之劍。

12月3日，融創上海城市公司舉行了一場全民營銷大會，宣佈了“員工購房福利”。公司發給員工的詳細政策中稱，2018年12月31日前選定房源，簽訂房屋認購協議並支付房源合同額的20%，1月底前選擇執行項目員工房政策或享受全員營銷獎勵。

員工獲得的“福利”包括更低比例首付、無息貸款等。比如，首套房首付原本為35%，員工自己付20%，剩下15%可以向公司無息貸款；二套房首付原本為70%，員工可以先付35%，剩下向公司無息貸款35%。

不過一名融創上海公司員工向界面新聞記者反映稱，事情在第二天變了味——人事部門提醒所有員工注意全民營銷大會上提到的指標，將會關聯年終獎發放和明年的晉升、調薪，並要求P3/M2級（經理級）以上一人消化一套房，經理級以下普通員工3—5人共同消化一套房。

這名員工稱，他們被要求購買的樓盤是位於松江泗涇的融創壹號公館，是融創於2016年拍下的“泗涇地王”，預計將於今年12月月底首開，約有800套房源，均價4.7萬元/平方米，面積85平方米—121平方米不等，以90多平方米粗略計算，一套房總價約450萬元。員工需要自掏腰包的首付比例最低為20%，即90萬元。

“這意味着經理級別以上員工，需要自己拿出90萬，普通員工大約需要拿出二三十萬，一時間拿不出這麼多錢的話，公司可以幫忙找消費貸，利率在6%左右。”上述員工稱。

內部員工稱，這個“全民營銷”計劃，大致有兩套方案可供員工選擇。

方案一是“選擇全員營銷獎勵”——員工向公司付完首付以後，可享受對應房源税後1.5%的全員營銷獎勵，2019年2月可提前兑現50%激勵金額，6月底兑現並退還已支付的房款。

“方案一的意思就是，員工先墊下首付款買房，等半年後公司銷售和財務情況轉好，把房子賣出去後，再把員工支付的房款全部退還。”一位內部人士稱。

方案二是“選擇執行員工房更名政策”——員工向公司付完首付以後，可享受員工房折扣3%，要求在2019年1月31日前辦理簽約手續，並根據項目付款要求籤約付款，辦理按揭最遲不晚於2019年3月底。在交房以後，可辦理一次房產更名。

“方案二的意思其實是員工先首付買下一套房，之後員工可以把這套房轉手賣掉，並辦理更名。如果最終沒能把這套房賣掉，公司承諾可以轉為方案一。”上述內部人士稱。

員工們的顧慮，一是在於沒法一下子拿出幾十萬，如果湊不齊錢，還要藉助於高利息的消費貸；二是不知道能否如期收回自己的本金，這可能要視明年公司的財務運營情況而定。“如果不掏出這筆首付款，就面臨損失年終獎、影響升職加薪的風險。”內部人士稱。

一名員工稱，所謂“員工買房”，其實並不網籤，這部分房源也不在搖號範圍內，公司僅向員工提供首付收據單。

內部員工稱這源自完成銷售目標的壓力。“今年融創上海城市公司本來定下的目標是300億，目前的完成率大概在60%，完成了170億左右，最後一個月要賣90億。”

融創上海城市公司的上一級，是融創上海區域集團。融創集團的房地產開發業務劃分為8個集團來管理，上海區域集團是其中之一，下轄上海、南京、蘇州、無錫、常州、徐州、南通、新疆公司。自2012年藉助融綠平台進入上海後，融創在上海儲有大量貨值，並長期在房企上海銷售額排名上位列前幾名。

融創中國（01918.HK）2018半年報顯示，截至2018年6月30日，融創在上海的總土地儲備為352.49萬平方米，在四個一線城市土儲中排名第一，是北京土儲的4.5倍、深圳土儲的6.5倍。

不過，上海城市公司卻在經歷艱難時刻。儘管土儲多、貨值高，但受到預售證限制政策和限價政策影響，去年全年僅完成合同銷售金額87.8億，在上海區域集團內部，遠低於蘇州公司和無錫公司。

今年上海樓市迎來了預售證開閘放水，但貨值要轉化為回款顯然並不容易，尤其是下半年上海樓市轉淡跡象明顯，遠郊樓盤去化艱難。

融創壹號公館項目是融創於2016年5月11日拍下的“泗涇地王”，當時正值上海樓市的火熱期，區域地王被頻繁製造，融創以總價30.05億、樓面價3.83萬元/平方米、溢價率111.62%拿下松江區泗涇SJSB0003單元12-01號地塊。

當時業內估算的未來保本樓價達到6萬元/平方米，但時隔兩年多，該項目預計僅以單價約4.7萬元入市，這個價格或許只能算保本，但對於不少購房者來説，連郊區松江的房價都達到近5萬，他們難以接受——該項目附近的較新二手樓盤價格約在3.5萬-4萬元/平方米之間。

相比周邊二手房價，地王項目有些貴了，這是今年下半年地王入市時普遍存在的尷尬。上海樓市轉淡時刻，融創不會是孤例。

不過融創另有內部人士稱，員工福利購房是融創內部時常會推出的政策，並不限於上海城市公司以及泗涇這一個項目，目前涉及多個城市、多個項目，其中有不少適合投資的熱門項目，是公司讓利於員工的行為，員工是否買房是自願的，肯定不會掛鈎年終獎和在公司的工作事宜。

“我們的銷售額和貨量的基數那麼大，是不可能依靠員工買房來消化的，那只是杯水車薪，而且還會造成後續的負面影響，造成市場面信心不足，所以肯定不會存在強制買房這種事情的。”該人士向界面新聞記者表示。

為什麼有員工認為自己被強制買房了？該人士稱，這是公司一有些新員工還不太瞭解融創的福利購房政策，在溝通中產生誤解所致。