俠客島：菏澤打響全國樓市調控鬆綁第一槍？你可能想多了
據微信公號“俠客島”（ID：xiake_island）12月19日消息，12月18日，山東菏澤一條放開房產限售的消息火了。很多自媒體紛紛指認這是“打響調控鬆綁第一槍”。地產股也應聲而動，在預測“調控政策出現調整”的邏輯下，山東版塊以及主要佈局三四線城市的地產股紛紛逆市上漲。
取消限售——地產調控放鬆——房價上漲——土地財政收入增加……邏輯鏈條看似在完整浮出水面，但事情就這麼簡單嗎？
鬆綁？
包子要一口一口地吃，文件要一個字一個字地讀。先看大家最關心的取消限售政策。
原文是這樣子滴：
“取消《菏澤市人民政府辦公室關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》（菏政辦發〔2017〕42號）中‘對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年後方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年’的規定。”
翻譯成大白話：一年前，菏澤出台限售政策，本地人買房2年後才能賣，外地人買房3年後才能賣，現在要取消了。
那當初為何要弄這麼一出呢？
菏澤並非獨創，也不是最狠的。比如説，高調“反炒房”的湖南長沙，限售期限是4年。背景呢，當然是中央定下的“房住不炒”大政策。各地紛紛加碼，按住房價，心照不宣的標尺就是“房價不能超過2016年7月的價格”——雖然沒有公開下文，但就像股市IPO市盈率不能超23倍一樣，已成為不成文的規定。
其實，從來就沒有任何全國性文件要求限售，也就是説，限售並非規定動作。這種被指有違反財產處置權之嫌的規定，是調控高壓態勢下各地的自我加壓，一旦有城市主動套上，跟風者眾。既然不是規定動作，自己套上的枷鎖自己取下來，別人當然也就無從置喙。
限售會有什麼影響呢？首當其衝的是二手房市場。
經濟ke問了一個業內人士，他説，“限售，就是減少市場上的二手房源，供應少了，從理論上説，會推高二手房價；成交量少，我們的生意不好，有苦説不出。但是，限售確實也能打擊一些炒房客，房子壓在手中出不去，資金成本高。”
反過來説，取消限售，若二手房源大幅度增加，就有助於控制二手房價，也可幫助穩住新房價格。要知道，新房價格才是政策監控的KPI指標，二手房價格卻不算監控指標。
躲在角落裏暗自慶幸的人應該是某些炒房客，“緊箍咒”忽然取下來，不管囤積的房子好不好賣，至少有了逃出生天的機會。
其實，菏澤市的調控新政中還有一條政策也富含信息：
“對實力強、信譽好的企業不再監管（商品房預售資金），其它企業在現有的市區商品房預售資金監管標準的基礎上，降低一半執行，最低可放寬到監管額度的10%。同時，商品房預售資金進入監管帳户後，不再要求項目監管資金達到既定監管額度後，才可提取，只要求留存夠監管資金比例，即可使用。”
為此，《中國經濟週刊》記者專門請教了開發商。他解讀説，這條可總結為一句話，為開發商鬆綁，讓開發商能儘快拿到賣房子的錢，更方便地使用回籠資金。
取消限售和取消預售資金監管兩條合在一起看，就是“增加市場流動性”，前者是提高房子的流動性，後者是提高開發商的資金流動性，希望市場活起來。
12月19日，菏澤市住建局發佈的最新回應
棚改！
真相總是藏在細節中。
除了取消限售這一焦點，經濟ke認認真真地通讀了菏澤文件全文，最關注的細節是文件標題——《關於推進全市棚户區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》（菏建〔2018〕7號）。
文件共七大點，前面五大點都是講棚改，取消限售的內容夾在文件中。
棚改！全國棚改看山東，山東棚改看菏澤。這幾年，山東棚改數量持續位居全國第一，2017年約佔全國的12.7%！菏澤呢？2017年的棚改量高達18萬套，約佔全國的3%，數量在全國地級市中居第一位。
細節也藏在數據裏，有個數據説得上“驚悚”。據菏澤上述通知，“棚改涉及到羣眾的切身利益，棚改居民利益一致，極易因共同利益形成羣體。我市這一利益羣體已達到150多萬人”。
150萬是什麼概念呢？公開數據顯示，菏澤全域人口900多萬人，但城區人口只有60多萬人。菏澤市委、市政府2017年發佈的《關於打造區域中心城市的實施意見》提出的目標是：到2020年，中心城區建成區面積達到156平方公里，人口達到150萬。
僅從這兩組數據對比看，棚改已被放大到極致，市場看似已被透支。
公開數據顯示，2018年11月份，菏澤一手房均價為6080元／平方米，二手房均價為6441元／平方米。2015年12月份,菏澤住宅均價為4122元/平方米。漲幅不可謂不大。
過去兩三年房價大幅上漲之後，三四線城市居民“六個錢包”都掏空了，誰還來支撐脆弱的房價呢？
菏澤是全國三四線城市的縮影。在過去的幾年裏，棚改是不少三四線城市房地產市場的決定性因素之一。
然而，今年棚改政策全面收緊。10月8日，國務院常務會議指出，商品房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣，要儘快取消貨幣化安置優惠政策。
某省住建廳人士也告訴經濟ke，明年棚改規模大幅度減少了。“要化解存量，嚴控增量。”
華創證券認為，受棚改政策收緊的影響，預計2019年全國商品房銷售面積同比下降5%。其中，棚改放緩對銷量約產生1億平方米的負面影響，並且主要發生在三四線城市。
信號？
11月份《全國百城庫存報告》顯示，全國三四線城市住宅庫存在連續38個月同比下跌之後，首次出現同比正增長現象。
庫存觸底回升的背後，是三四線城市的房子有些賣不動了。
湖南寧鄉一位地產中介商告訴經濟ke，當地房價可以説是斷崖式下跌，有大開發商精裝改毛坯，從高點的7000元/平米的精裝，到現在出現4900元/平米、甚至4300元/平米的毛坯房，其實就是變相降價。“二手房行業也很慘，我們這兒平均每天至少有一家房產中介店鋪關門。”
但有別於菏澤、寧鄉這樣的三四線城市，一二線城市調控節奏又不一樣。前段時間還有新聞説，一些資金正在尋求進入一二線城市的房市尋求避險。可見一二線城市和三四線城市面臨的情況很不一樣。
據説，武漢前一陣子召集開發商開會，傳達政策，討論形勢。開發商們紛紛叫苦連天，呼籲鬆綁。一陣喧囂擾攘之後，會議主持人不耐煩地丟了一句：“再吵，我們就向長沙看齊。”頓時，會場鴉雀無聲。
今年6月發佈“反炒房”新政之後，長沙被稱為全國地產調控最嚴的城市，“限購、限售、限價、限企業、限離婚”等各種政策無所不有。
這次菏澤的消息一出，立刻有專家説這類似於2014年調控鬆綁時，廣西北海取消限購的消息。事後來看，上一輪調控的信號槍的確是在三四線城市打響的，此後開始去庫存，全面鬆綁。
但這次能不能當做全國範圍放鬆地產調控的信號呢？別想太多。
經濟ke覺得，“房住不炒”依然是中央定下的主基調，這幾輪重要會議討論經濟問題，都沒有在這個主基調上有所鬆口。在這個主基調下，還有一個政策，叫“一城一策”。就像剛才説的，三四線城市和一二線城市面臨的問題都大不相同，調控很難“一刀切”，這也給各地因地制宜預留了調整空間。菏澤的事，在這個層面上去理解恐怕才更準確。