西安新建住宅全裝修政策引熱議 全國推行多年為何怨聲四起？

【觀察者網 綜合報道】12月28日，西安市印發《西安市推進新建住宅全裝修工作實施意見》；但這個消息在網絡引發了熱議。

首先解釋一下什麼是全裝修？全裝修是指，新建城鎮住宅中的集合式住宅，在竣工驗收前，套內必須達到所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，設備管線及開關插座安裝完成，廚房和衞生間的基本設備安裝完成。其中，廚房包含灶具、洗滌池、操作枱、排油煙機、電器插座、頂燈（防水、防塵型）、冰箱位及接口。衞生間包括浴缸或淋浴器、便器、洗面盆、鏡（箱）、鏡燈、排風扇（風道）、電器插座、頂燈（防水型）。

需要注意的是，全裝修不等於精裝修，前者側重裝修範圍，後者則體現裝修的檔次及規格。

西安的這份《意見》中提到，自2019年1月1日起，在全市行政區域內（含西鹹新區，不含藍田縣、周至縣）新建住宅推行全裝修成品交房，不包括拆遷安置房。

藍田縣、周至縣根據實際確定實施全裝修的新建住宅項目範圍，但總施行比例不低於新建設住宅總面積的50%。此後逐年遞增，2021年後達到100%全裝修建設。

至於2019年1月1日前已獲得住宅用地的建設項目，可延用原審批規定的建設方式開發，鼓勵開發建設單位對住宅建設項目按全裝修標準進行統一的裝飾裝修。

西安市政府表示，目的是全面提升西安市住宅建設品質，積極推廣標準化、集成化、模塊化的裝修模式，減少資源消耗和二次裝修污染。

但考慮到實際操作難度，《意見》鼓勵實施菜單式裝修，開放商對每個户型提供3套（含）以上不同標準或風格的裝修方案，並提供可選擇的符合環保標準的材料設備菜單；推薦採購整體廚衞，採用產品和設備管線集成化技術，逐步實現住宅裝修的工業化、裝修部品通用化。

各地推行進度、實施細則各不相同

其實，西安並不是“第一個吃螃蟹的人”。

早在2002年7月18日，建設部出台的《商品住宅裝修一次到位實施細則》中就已提出全裝修的建議

2008年，住建部出台《關於進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》，要求各地引導和鼓勵新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式，推廣全裝修成品房。不過《通知》中沒有提到推進的具體時間，只是規定根據本地實際，科學規劃、分步實施，逐步達到取消毛坯房，直接向消費者提供全裝修成品房的目標。

全國各地推行全裝修政策，主要出於這些因素考慮：第一是節能，不管是社會資源，還是從個人金錢、精力，全裝修交付都是件節約成本的事情；

第二是環保，尤其是當下極力倡導綠色經濟時，全裝修可以有效減少分散裝修帶來的減少噪音、粉塵污染，以及大量建築垃圾的產生。據中國建築裝飾協會行業發展部測算，住宅裝飾裝修平均一户可能產生兩噸垃圾，其中有85%是可以回收再利用的資源，全年如果有2000萬户進行裝修改造，共有4000萬噸垃圾污染環境。

第三是結構安全，全裝修可大大減少業主入住後敲敲打打、隨意改造對房屋整體結構的帶來隱患。

根據網絡搜索顯示，從2014年開始，各省市陸續頒佈相關政策及具體推行進度。

全國各省(市)全裝修政策及要點彙總

全裝修政策實施時間軸線

以上數據只統計到2016年為止，除了陝西和上述省市外，安徽、湖北、重慶、廣東、湖南、福建、河北、遼寧、山西、甘肅、天津、山西等都紛紛加入這一行列。

不過，各地的具體推行措施有所差別。比如，浙江最鼓勵定製精裝，要求實行菜單式裝修和個性化服務相結合；同時明確，交付後購房者不得擅自拆除和破壞相關裝修設施，不得損壞承重牆體、受力鋼筋和拆改水、暖、電、燃氣、通信等配套設施。

山東的政策中提出，**全裝修住宅在銷售時實行毛坯房和裝修分別計價，分別開發票，分別納税。**這意味着鼓勵開發商與裝飾企業合作，表面上看是解決售後保障問題，實際某種程度也鼓勵了定製精裝的發展。

海南的全裝修政策簡單扼要，但對開放商壓力巨大。2016年12月7日發佈《關於繼續落實“兩個暫停”政策進一步促進房地產市場健康發展的通知》，要求從2017年7月1日起，各市縣商品住宅項目要全部實行全裝修。時間間隔不到8個月。

河南則首先選擇在鄭州試點，最終2020年全省新建商品住宅基本實現無毛坯房。

四川提出，到2020年，裝配率30%以上的建築佔新建建築的比例達30%，新建住宅全裝修達50%，要求住建廳會同相關單位吸收國內外先進成果，結合當地實際情況，加快制定完善標準體系。

江蘇雖然是最早提出，但實施進度卻最晚，到2025年末，全省建築產業現代化施工的建築面積佔同期新開工建築面積的比例、新建建築裝配化率達50%以上，裝飾裝修裝配化率達到60%以上，新建成品住房比例達到50%以上，科技進步貢獻率達60%以上。

此外，從國際角度來看，不少發達國家實行住宅全裝修已是房地產業的標配。美國住宅建設已實現產業化，市場上出售的幾乎都是全裝修房，為個體服務的裝修企業也相對較少；日本從上世紀50年代中期開始鼓勵企業進行裝修式住宅的開發和推廣，發展至今所有在售住宅都是全裝修房。

為何怨聲四起？

但是，就目前國內的實施情況來看，全裝修交付仍存在着很多問題，其中不乏近期個別地方的業主維權現象發生。當然，從社會層面而言，也牽涉到購房者的觀念和習慣，大多希望能有自己喜歡的裝修風格。

正如西安推出這項政策後，很多網民都很擔憂，“每個人想要的裝修風格都不一樣”，“裝修材料質量如何保障？政府是否能有效監管？”等，而且近期在其他省市出現的業主維權現象也讓他們擔心同樣的事情是否也會發生在自己身上。

截圖來自微博

在地方領導留言板上，搜索“全裝修”就可以發現各地業主的投訴非常多，而投訴內容大多圍繞裝修質價不對等、質量差、開發商不整改等問題。

比如浙江濱江某樓盤業主稱，樓盤的樣板房在未經業主們同意的情況下擅自拆除，樓盤室內裝修沒有標準用來驗收，該樓盤《商品房買賣合同》沒有明確裝修材料和設備的具體品牌型號規格和數量，施工現場已出現與本樓盤精裝修標準（一期為5000元/平方米，二期為6000元/平方米）不匹配的低檔次裝修材料，公共部位樓道裝修與原樣板區大相徑庭等，並附上樣板房與現有成品的照片。

而查看“已回覆”案例中的官方答覆，大多是“協商不成可通過訴訟途徑解決”，或業主搜索相關資料和證據向有關部門申訴。

總結來看，目前全裝修的主要問題是：第一，全裝修提供的選項無法滿足所有人，不能彰顯個性；第二，信息、質價不對稱，全裝修雖然節約社會資源，但購房者可能並未真正得到“實惠 ”，開發商動輒三五千的裝修標準遠遠超出成本價；第三，**質量擔憂，**毛坯房交付時經常發現外牆漏水、偷工減料等情況，那在全裝修後這樣的隱憂就更加強烈，“材料是否環保”，“施工質量是否過關”，“出了問題會不會踢皮球”等等都是購房者的心結。第四，二次裝修、資源浪費，儘管政策初衷是環保節能，但是業主面對裝修質量不達標、細節處理粗糙等狀況，很多人會選擇敲掉重裝或局部修補，導致事與願違。

抱怨的不僅來自買方，還來自賣方。不少房產商擔憂，資金壓力會變得更大，尤其是中小企業，日後有可能就是巨頭的天下。

而且傳統的大型房地產商一直有精裝修的產品和部門，在項目管理、設計施工等方面已經建立一套標準化的體系和方法，對精裝修的採購和供應商管理也非常成熟。而中小房企則存在裝修人才缺乏、流程複雜、施工技術要點多、供應商眾多、施工監理細緻、驗收交樓等諸多問題上碰到難題。

此外，小裝修公司、建材供應商和零售商等行業都將面臨升級和革新。

因此，有不少業內人士或購房者認為，即使推行全裝修住宅，應該在模式理順、經驗成熟後再在全國廣泛推行，而且也需對購房者普及全裝修的概念。比如，裝修條款進一步細化，公攤面積裝修款如何計價，品牌知名度、產品型號及定價等都應有明確指導，可以考慮引進更嚴格的懲罰機制來提升“裝修質價對等”等。