北上深未來商品房供應降至四成 樓市調控思路要變？

中新經緯客户端7月5日電(李鵬飛)近期全國房地產調控政策密集出台。5月19日，住建部提出，熱點城市力爭用3—5年時間，使公租房、租賃住房、共有產權住房用地在新增住房用地供應中的比例達到50%以上。

據中新經緯客户端(微信公眾號：jwview)不完全統計，近一個月以來已有深圳、湖北、山西、北京、長沙等5地在今後住房供應中為政策性支持住房或租賃住房劃定了明確比例或具體面積。有評論稱，就調控重心來看，5月以來的樓市調控較以往更加重視供給端的結構調整，積極擴大“有效供給”。相較於此前密集使用的限購、限售等手段，今後樓市調控思路變了嗎？

1個月內5地樓市調整供應結構

5月19日，住建部印發關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知，明確要求一線、二線城市要在年底前編制完成2018年至2022年住房發展規劃。各地要有針對性地增加住房和用地有效供給，提高中低價位、中小套型普通商品住房供應比例。

通知還提出，熱點城市要提高住房用地比例，住房用地佔城市建設用地的比例建議按不低於25%安排。要大幅增加租賃住房、共有產權住房用地供應，確保公租房用地供應。力爭用3—5年時間，公租房、租賃住房、共有產權住房用地在新增住房用地供應中的比例達到50%以上。

通知發佈半個月後，樓市迎來了重磅消息。6月5日，深圳市住房和建設局發佈《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見(徵求意見稿)》，被稱為是“二次房改”。

其中最值得注意的是，深圳未來的住房比例發生了巨大改變，商品住房佔比大幅調降。《意見》提出，未來深圳商品住房佔40%，其餘是人才房、安居房、公共租賃房，各佔20%。新華社瞭望智庫文章評論稱，當國內多地還在如何限購、限售等調控政策上做文章時，深圳已在探索如何進一步建立房地產長效機制。

湖北、山西等中部省份也有響應。據湖北日報6月5日報道，湖北省住建廳出台意見，提出省內熱點城市要提高住房用地比例，住房用地佔城市建設用地的比例建議按不低於25%安排，力爭用3到5年時間，公租房、租賃住房、共有產權住房用地在新增住房用地供應中的比例達到50%以上。

6月9日，山西日報報道稱，山西省出台發展住房租賃市場實施方案，要求各設區城市爭取用3-5年時間，使租賃住房佔新增(改造)住房供應量的比例提高到50%左右。

6月22日，北京市發佈2018年建設用地供應計劃，計劃安排1200公頃住宅用地，其中商品住宅用地(含共有產權住房用地200公頃)650公頃，保障性安居工程用地350 公頃，集體土地租賃住房用地供應200公頃。刨除共有產權住房外，商品住宅僅佔新增宅地37.5%。

7月1日，長沙市出台方案，要求全力保障安居型商品住房用地，住宅用地供應實行商品住宅用地和安居型住宅用地掛鈎，安居型住宅用地佔比不少於60%。長沙今年預計供應住宅用地633.19公頃，預計比2017年實際供應量增加66%。

北上深未來商品房供應僅佔約四成

值得注意的是，深圳此次樓市新政並非首例，北京、上海去年就已在供地計劃中體現出了調整住房和用地供應結構的思路。

2017年4月，北京市推出2017-2021年住宅用地供應計劃，計劃供應住宅用地6000公頃，產權類住房中定向安置住房計劃供地1230公頃，自住型商品房(政府與個人共有產權)計劃供地1020公頃，普通商品住房計劃供地2450公頃，租賃住房計劃供地1300公頃。其中，普通商品住房計劃供地佔比為40.8%。

2017年7月，上海市住房發展“十三五”規劃發佈，預計住房用地供應5500公頃，其中，商品住房用地2000公頃，租賃住房用地1700公頃，保障性住房用地1800公頃，住房用地供應總量較“十二五”增加20%。其中，商品住房用地佔比為36.4%。

通過對比北京、上海、深圳未來一段時間內不同類別新增住房的比例，中新經緯客户端(微信公眾號：jwview)發現，其中普通商品住房佔比均將下降到40%左右，同時政策性支持住房及租賃住房比重均有所擴大。

中國指數研究院有關負責人指出，目前一線城市住房供應結構特點已非常明顯，將形成普通商品住宅、政策性支持住房、租賃住房4：4：2的住房供應體系。預計未來對人口增長顯著的一線城市和強二線城市具有參考意義。

房地產調控思路調整了？

2018年上半年，地方房地產政策調控強化與擴圍並存，不過樓市5月以來又有所回暖。

據中國指數研究院數據，截至6月底，超過50個地級以上城市和超過10個縣級城市出台調控政策，如果算上常規性的監管政策，則城市數量更多。具體地，上半年約有11個城市出台限購政策、23個城市出台限售政策，海南從省級層面進行限購、限售。整體來看，限售已成為各線城市常用的調控手段。

另一方面，中國房地產市場二季度又有所回暖。據克而瑞研究中心數據，2018年上半年，商品房銷售面積、金額增速自年初以來逐月下滑，至5月有所回升，單月商品房銷售面積、銷售金額環比漲幅均在18%左右，同比分別增長8%和21%，增速創2017年7月以來新高。6月，樓市成交仍維持較高熱度，29個重點城市成交量環比微降5%，同比持平。

龍頭房企依然賺得盆滿缽滿。克而瑞統計顯示，2018年上半年，TOP100房企總體銷售規模近4.6萬億元，同比增長36.5%。特別是二季度以來，受益於部分一二線城市預售政策的鬆動及熱點二三四線城市的持續火熱。

中原地產首席分析師張大偉接受21世紀經濟報道採訪時表示，樓市調控應當注重“調和控”兩個方面，一方面要控制市場情緒和預期，另一方面，更要調整住房供應結構，增加有效供給。部分城市只注重“控”而忽視了“調”，是市場過熱的主要原因。

據中新社此前報道，中國社會科學院世界經濟與政治研究所研究員張明認為，壓低房價一方面需要抑制購房者需求，另一方面要增加房屋供應。但中國多輪調控，地方政府的思路均是一方面抑制需求，另一方面抑制商品房供給。中國部分城市當前的房地產調控思路亟待調整。

長江證券趙偉團隊在研報中指出，自今年5月以來的新一輪地產調控與以往不同，調控重心來看，本輪調控較以往更加強調供給端調整，一方面要求增加住宅土地供應，另一方面要求住房供應結構優化、更大限度地滿足剛需。(中新經緯APP)