樓市調控政策輪番加碼 房企高週轉模式或遭遇堰塞湖

政策輪番加碼 下半年房企高週轉模式或遭遇“堰塞湖”

每經記者 魏瓊 每經編輯 魏文藝

在“房住不炒”的主基調下，今年以來各地樓市調控政策出台密集並趨嚴。

《每日經濟新聞》記者注意到，嚴調控之下，房地產行業的規模增速正逐漸下滑。與之相對應的，房地產行業加速集中，而推動行業規模加速集中的高週轉模式，在政策輪番加碼下正在經受考驗。

高週轉模式需要保證項目拿地、建設和銷售等每一個環節的“快”才能實現，每多一個城市調控收緊，就意味着高週轉模式的實施空間會被壓縮。融資收緊下，部分房企寄希望通過加速週轉、加快資金回籠來緩解調控帶來的衝擊，與之矛盾的是，限售限價環境下項目的去化承壓，快速建設或將形成高週轉模式的“堰塞湖”。隨着調控下房企高週轉模式的陣地逐漸被壓縮，高週轉模式是否會迎來拐點？

房地產增速下滑

2018年的房地產政策延續了2017年的強調控，在限價、限售、限貸、限購等調控措施的基礎上，樓市調控圍繞打擊炒房等現象進行升級。近期，上海、長沙、西安、杭州等城市開始對公司購房進行約束。據中原地產研究中心統計，年內房地產累計調控政策發佈次數已超過180次。

嚴調控之下，2017年全國商品房銷售金額和麪積增速均出現下滑。國家統計局數據顯示，2017年全國商品房銷售金額為133701億元，同比增長13.7%，較2016年34.8%的同比增速大幅放緩；2017年商品房銷售面積同比增為7.7%，較2016年22.5%的增速下降幅度明顯。2018年1~5月，全國商品房銷售金額和麪積同比增速持續下滑，分別為11.8%和2.9%，而2017年同期兩個數據分別為18.6%以及14.3%。

全國房地產整體呈現降温態勢。其中調控最為嚴格的一線城市和部分熱點二線城市降温最為明顯，商品住宅銷售價格同比持續下降，三線城市漲幅繼續回落。

房地產銷售增速下滑在房企業績方面也有體現。據克而瑞發佈的最新數據顯示，2018年上半年行業規模加速集中，TOP3房企銷售金額總和超萬億元，TOP30和TOP100集中度分別接近50%和70%，TOP200門檻同比下降。同時不可忽視的是，目前房企業績增速呈現下滑趨勢。

《每日經濟新聞》記者根據克而瑞公佈的最新銷售數據統計發現，TOP30房企中公佈了銷售目標的20家房企，2018年上半年僅有8家房企的目標完成率達到50%；上述20家房企中，有14家房企2018年銷售目標同比增速較2017年實際銷售同比增速出現下降。同時，考慮到2018年市場環境的變化等多重因素，房企在制定2018年銷售目標時極為謹慎。

高週轉陣地收縮

一面是行業集中度的快速提升，另一方面則面臨業績增速下滑。為了增強競爭力贏得發展優勢，房企紛紛祭出“高週轉”的大招，希望通過提高週轉速度加快資金週轉率，加速規模擴張，實現以更少資金博得更大規模。

高週轉的核心競爭力在於“快”，快速拿地、快速開發建設、快速銷售以及快速回籠資金，房地產的每一個環節的“快”形成高週轉的模式。同時，任何一個環節受阻將成為高週轉模式實施的羈絆。

受銷售端影響，房企的高週轉模式運行的環境已經在逐漸發生變化。行業高週轉的“鼻祖”碧桂園公佈的數據顯示，在合夥人機制實行一年多來，碧桂園項目的現金流回正週期縮短為8.2個月。

“快”字訣是助推碧桂園登頂行業的重要秘籍，同時也成為各大房企爭相學習的關鍵內容。碧桂園數據顯示，截至2016年12月31日，合夥人項目淨現金流平均回正週期預計為8.4個月，2017年上半年這一指標為9.1個月，到2017年底現金流回正週期繼續延長至9.6個月。

2016年下半年開始的這一波房地產調控比想象中來的更猛烈，且沒有減弱的跡象。同策諮詢研究院總監張宏偉接受《每日經濟新聞》記者採訪時指出，由於市場需求出現問題，導致房企的銷售和回款出現問題。

一線城市和熱點二線城市因受到嚴管控，項目高週轉運行的土壤正在發生改變。新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷認為，政策調控對房地產項目預售管控會影響到房地產項目的現金流回正週期。他表示，大城市本身供應不足、預售門檻高、市場監管嚴，現金流回籠節點更遲，週轉更慢，更不利於現金流回籠。三四線城市預售門檻低、回籠速度快，更有利於高週轉，更有利於加快開發、加速回籠，高週轉模式的價值體現得更加充分。

值得注意的是，近期三四線城市棚改政策走向備受關注。中原地產首席分析師張大偉分析認為，最近幾年三四線城市樓市嚴重依賴棚改的貨幣化安置，貨幣化安置政策已經到了調整並減少的時候了。

一系列的政策組合拳正在持續對房地產銷售進行收緊，失去棚改貨幣化安置的推動，三四線城市能否繼續保持房企高週轉模式的運行需要進一步觀察。

仲量聯行華南區研究總監曾麗對《每日經濟新聞》記者表示，對高週轉模式產生影響的不止是項目的銷售進展，同時房企資金問題也會影響項目的週轉速度，高週轉模式需要持續穩定的資金保證項目的正常建設進度。

政策對房地產融資渠道的調控處於逐步收緊狀態，從早前的禁止房企融資用於拿地和償還銀行貸款，到近期收緊房企海外融資，對房企外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金等進行限制。而近期，包括泰禾、碧桂園、合生創展、富力、花樣年等多家房企發債先後中止，房企的融資渠道進一步承壓。

高週轉的兩面性

在過去很長一段時間，高週轉模式被很多房企奉為“神器”，助推行業集中度快速提升。而在當前的房地產環境下，高週轉模式的兩面性正在浮現。

於房企而言，高週轉模式運行的市場環境發生改變，同時陣地在不斷收縮，但高週轉對於房企競爭力的提升和助力房企穿越調控週期的作用依然存在。繼續將高週轉做到極致，更充分挖掘高週轉模式的潛力，這是當下碧桂園以及很多房企的選擇。

選擇繼續高週轉模式則需要有重點的佈局市場，並不是所有市場都具備實施高週轉模式的環境。除此之外，高週轉模式對房企也提出要求，不是所有企業都能依靠高週轉模式穿越調控週期。

近日東方金誠發佈的泰禾評級報告顯示，“泰禾已售房地產項目回款速度較慢，資金回籠慢是公司面臨的主要問題。同時泰禾在建和擬建項目未來投資規模進一步擴大，在當前房地產調控政策環境下，存在較大資金壓力”。

規模減速和現金流問題，對房企的高週轉影響巨大。對於此類房企而言，慢下來或許不失為一個方法，此時強行高週轉或將加速累積風險。

政策調控下房地產市場環境轉向，高週轉模式或許將迎來拐點。房企因根據市場環境的變化有選擇地實行高週轉模式，同時也要視房企自身實際，是否仍適合高週轉模式。

歐陽捷認為，目前房企面臨最大的壓力是債務風險，房企需要根據自身情況調整開發銷售節奏，加快資金回籠的同時控制投資節奏，要守住現金流，等待時機。

對於高週轉模式，中交房地產集團副總經理賙濟在接受《每日經濟新聞》記者採訪時認為，房地產發展步入現階段，高週轉模式早就該摒棄了，不該成為現階段行業的發展模式。一二三四五線城市的消費需求和結構均不一樣，有着自身的發展空間和需求，未來房企需針對不同的人羣去適配產品，進行精益化的管理以及專注產品研究。