杭州宅地價格回調 樓市開閘放量趨勢或“隱現”
杭州樓市終於迎來一股“冷氣”。在近期的土拍市場上，不少宅地均未溢價封頂，樓面價甚至有所回調。在房源供應量方面，伴隨着資金流動性趨緊，未來經濟不確定性等因素，開發商也開始加速週轉，開閘放量的趨勢似乎“隱現”。業內人士表示，近期房地產調控政策持續收緊，包括棚改貨幣化安置的力度減弱，都會影響未來的市場預期。每經記者 沈溦
7月6日，杭州引來新一輪土地出讓熱潮，主城區和餘杭區共10宗地塊上市，總出讓面積66.3萬平方米，總建築面積133.7萬平方米，總起價236.95億元。經過一下午的競拍，10宗土地全部成功出讓，總成交金額270億，為杭州土地史上單日成交歷史第二高，僅次於2016年12月26日的創下的284億元成交價。
《每日經濟新聞》記者同時也注意到，本次出讓的地塊多為涉宅土地，在當天掛牌出讓的之江、翠苑、西興三宗宅地，均未溢價封頂，樓面價甚至有所回調。
業內人士對《每日經濟新聞》記者表示，杭州市場上土地供應經過一大波放量之後，或將迎來週期性調整。從大環境來看，中美貿易戰給經濟環境帶來不確定性，金融去槓桿對資金流動性產生影響。具體到杭州市場，潛在商品房供應量趨高，棚改政策轉向需求端帶來不確定性，都是開發商對市場判斷趨於理性的原因。
宅地價格出現回調
此次主城區成交的之江度假區單元地塊，出讓面積77273平方米，起拍價26.6億元。根據出讓要求，該地塊有不少於3萬平方米的公共租賃住房，佔比達20%。開拍後僅19輪，便由新加坡仁恆置業競得，成交總價29.43億元，樓面價19040元/平方米，溢價僅10.5%。
值得一提的是，新出讓土地的樓面價有了下調，今年1月8日祥生競得的之江項目，其拿地樓面價為19608元/平方米，自持比例達到50%。
不僅如此，當日其他宅地項目價格也出現回調，比如更加稀缺的翠苑單元原杭師大美術學院地塊，在近三個半小時的爭奪後，由中海以33.39億元總價競得，樓面價36894元/平方米，溢價39.19%。該地塊出讓面積39344平方米，總起價約24億元，樓面起價26506元/平方米，上限樓面價39656元/平方米。
而資料顯示，上一次翠苑的宅地出讓，中冶項目的拿地樓面價39571元/平方米，自持16%，並且須現房銷售。
土地熱潮有望降温
除此之外，餘杭區出讓的3宗五常車輛段上蓋綜合體項目，由於地塊設置競買人需具備軌道交通線路建設及運營技術能力，且必須獨立參加本地塊競買，不接受聯合競買報名等條件，最終，均由杭州地鐵集團底價包攬，成交樓面價分別僅18600元/平方米、14490元/平方米、18530元/平方米，目前，該區域二手房價在3萬~4萬元/平方米。
記者注意到，近期以來杭州土地持續放量，2017年，杭州土地出讓金突破2000億元,達2035億元，2018年上半年，40城土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、北京、重慶、佛山和蘇州，累計土地出讓金分別為1417.6億元、740.4億元、678.7億元、565.9億元和538.6億元。
7月，杭州市區再推29宗土地，其中包括多個熱門板塊的寶地。推地之切，可見一斑。
不過，浙報傳媒地產研究院院長丁建剛認為，伴隨着多種綜合因素的疊加效應，土地出讓熱潮有望降温，與2017年及今年上半年相比，開發商拿地已經更加理性。
丁建剛指出，中美之間爆發貿易戰，增加了今年中國經濟的不確定性。此外，伴隨着金融去槓桿的推進，企業現金流趨緊的情況愈發明顯。而在樓市調控政策依然收緊的情況下，對於前期囤積高價土地的開發商來説，資金狀況不會太好。
值得一提的是，7月4日，杭州空港新城地塊拍賣用時僅15分鐘結束，僅6.48%的溢價。今年以來，臨安更是有多宗地塊低溢價成交，甚至一度流拍。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示，近期房地產調控政策持續收緊，包括棚改貨幣化安置的力度減弱，都會影響未來的市場預期。杭州本身有過週期性波動，一旦商品房存量趨於穩定，價格便不會持續上漲，存在降温的可能，房企拍地也將相對謹慎。
樓市轉折點到來
記者注意到，由於政府限價等因素，儘管去年以來杭州土地供應量巨大，然而真正入市的房源依然沒有完全放開。據記者不完全統計，2017年至今，拿地未開盤項目的總建築面積已超1000萬平方米，隱性庫存劇增。
而伴隨着資金流動性趨緊，未來經濟不確定性等因素，開發商加速週轉，開閘放量的趨勢似乎“隱現”。記者注意到，就在7月6日當晚，杭州連發7張預售證，無一樓盤要求凍資，最低35萬存款證明即可。
其中，因限價延期開盤長達半年的碧桂園?東旭府，突然一次性推出1266套房源。這是搖號以來，單盤推售規模之最。
另一方面，此前國開行將棚改合同簽訂審批權限上收至總行，分支行新項目暫停審批。或預示着房地產需求端已出現轉折。據報道，今年以來，杭州的貨幣化安置比例已明顯下降，過去對於貨幣化安置的一些補貼和獎勵措施也面臨調整，重新鼓勵實物安置。
值得一提的是，近期以來，杭州房地產市場一路飆升，在不少業內人士看來，大密度的棚改拆遷是一大動力，2017年一季度，浙江省棚改開工率全國第一，杭州是省內棚改項目最多的城市。今年一季度，浙江公佈的第三批175個棚改項目中，杭州佔61席。
然而伴隨着棚改貨幣化安置的調整，選擇貨幣安置的拆遷户減少，存量房消化能力或將迎來新一輪考驗。杭州我愛我家統計數據顯示，今年上半年，杭州市區(不含臨安)共成交二手房房4.83萬套，比去年同期跌了24.4%，甚至不如2016年上半年的5.29萬套。