多城市一二手房價格嚴重“倒掛”

2018年上半年，地方城市紛紛推行嚴厲的調控政策。新房市場普遍受到限購、限價、限貸等抑制性政策，在此基礎上，部分城市一二手房價格“倒掛”現象嚴重。

據我愛我家集團研究院統計，今年上半年北京市新建商品住宅(不含保障房)共網籤10790套，比去年下半年的14076套下降23.34%，降幅比例較大。上半年新房成交均價43198元/平方米，比去年下半年均價45879元減少5.84%。

與此同時，上半年北京全市二手住宅網籤總量為76640套，比2017年下半年增長57.6%，在半年走勢上結束了2017年的兩連降，價格方面一直維持在5.5萬元/平方米至6萬元/平方米之間。

整體來看，上半年北京一二手房價格持續“倒掛”。一位業內人士指出，這主要是因為北京已經步入二手房時代，新房基本位於五環以外的遠郊區縣，所以價格較市中心的二手房更低。

從南京、杭州、上海、蘇州這幾個城市的一二手房市場來看，同一城市同一區域、同一地段也普遍出現價格倒掛。根據諸葛找房對杭州拱墅區、濟南歷下區、廣州黃埔區、上海靜安區、成都成華區、北京密雲區等20個城區數據分析結果顯示，新房二手房價格倒掛較為普通。價格差在3000多元/平方米至6000多元/平方米不等。

上述業內人士認為，這種現象主要是政策調控所致，因為政府對新房的調控更直接，力度更大，而二手房價格更多是買賣雙方在市場交易中形成的，政策的影響相對更小。

該人士進一步分析，該現象需要從城市、區域、樓盤的具體情況來看。在他看來，從長期來看，一二手房價格的“倒掛”並非不可接受的問題。因為新房市場在調控下有滿足中低收入人羣基本居住需求的功能，所以新房市場是可以有兩個方向的，一是保障房市場，另一個則是純粹的商品房市場，兩個市場各有各的價格機制，保障房市場按保障價格前行，純商品房市場則由市場定價，雙方互不干涉。

“至於二手房市場，由於業主多為個人，交易價格更多的還是會由市場決定，政策調控需要更多地從税收方面展開，包括一些限售政策”。上述人士表示，“新房和二手房之間的價格差不一定需要抹平趨同。雖然在短期之內價差對個人的投資決策可能會產生影響，但在限售政策以及正在健全的一些長效機制作用下，兩個市場是可以區隔發展的，並不是需要完全統一。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，客觀看待本輪一手房價格抑制和反彈現象很關鍵，未來建議對一手房進行產品的細分，這樣有助於剔除上漲的因素，讓中高端和剛需產品的定價更加符合實際情況。