百餘“調控令”，為何難抑樓市“火焰山”？

百餘“調控令”，難抑樓市“火焰山”？

年初以來，多地樓市升温，“凌晨排隊” “冒雨驗資” “萬人搖號” “庫存告急”等瘋狂的購房現象再度登臨各大門户網站新聞首頁，“一房難求”的非普遍現象讓供需緊張情緒持續蔓延。從海南自貿港到遼寧丹東，從粵港澳大灣區到杭州、成都、西安，房地產投資客絡繹不絕，忙碌打探樓市 “商機”。

中原地產研究中心數據顯示，今年1月至6月，全國各地房地產調控政策發佈次數超過180次，累計73個城市進行了調控，出台了135條限購政策，176條限貸政策，51個城市及海南全省實行了限售。從調控效果看，房價波動趨緩，熱點城市房地產市場調控效果漸顯。但另一方面，非調控熱點城市卻不斷加入本輪漲價大軍。同時，隨着時間的推移，中國樓市對頻繁調控已產生抗體，短期行政性調控作用正在減弱。

頻繁調控難抵樓市熱情

今年以來，在一線城市房價受抑制的同時，部分二三四線城市卻在“輪番上漲”。國家統計局發佈的2018年5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，5月份新建商品住宅價格環比上漲的城市有61個，漲幅最高的丹東達到5.3%。

在此情況下，各地房地產調控全面升級。中原地產研究中心數據顯示，僅5月份即有超過40個城市發佈50次調控政策。 “當前，房地產調控已明顯由一二線城市向三四線城市全面鋪開。”中原地產首席分析師張大偉介紹，5月份發佈調控政策的城市主要是房價上漲壓力較大的二三四線城市。

限購、限貸、限售仍是各地祭出的高招。如成都要求提高非户籍購房家庭繳納社保年限，並規定新購住房3年限售；太原對户籍、非户籍家庭實行差別化限購政策，實行差別化信貸政策，並擴大限售範圍；丹東提高非户籍居民貸款首付比例，並要求新房5年限售。

此外，多地還加強價格管理和市場監管。威海、聊城規定新房3個月內不得漲價；武漢、江門、佛山、海南、贛州等地先後出台監管措施。

半月談記者暗訪瞭解到，天津市南開區、西青區一些二手房中介稱，在收取數萬元“好處費”後，可為不具有購房資格的外地購房者偽造手續，辦理購房資質。6月5日，天津市發佈通知，要求加強購房人購房資格審查，對不符合調控政策規定者，不予辦理相關購房手續。

警惕購房亂象擾動購房預期

在房地產調控持續的背景下，種種非理性跡象依然不斷湧現。買房人不挑户型、不選樓層，新房一上市即被“秒殺”；杭州一位98歲高齡老奶奶坐着輪椅參與搖號；長沙剛需房12歲孩子中籤……市場之瘋狂可見一斑。

比市場更瘋狂的，是人們的預期。今年4月下旬，南京橋北板塊的明發濱江新城小區發佈《告明發業主同志意見書》，要求從今年5月1日起，2077户業主的二手房報價往上提升7000元~10000元/㎡不等。

種種房地產亂象，讓本已漸穩的市場再度蠢蠢欲動。同時，頻現的“人才新政”“搖號買房”等現象更明顯地刺激了市場神經。今年以來，南昌、呼和浩特、山東、海南、新余、漳平、天津、西安、四川、鄭州、温州等地先後出台吸引人才政策，一些省市還加大對高層次人才的補貼力度。“人才新政”引來的卻是“炒房客”。張大偉表示，西安4月份房價環比上漲1.6%，與寬鬆的人才引進政策有很大關係。

“人才新政”變相降低了限購門檻，使部分城市房地產市場的供給更為緊張，並帶來上漲預期。如天津推出“海河英才”計劃後就迅速引發“買房潮”。天津市民李先生告訴半月談記者，自己看好的一套價值240萬元的二手房，在“海河英才”計劃公佈後“坐地起價”，一天就漲了10萬。

除此之外，因行政性限價形成新房、二手房價格倒掛，購買新房者可獲得鉅額利差，更讓投機人羣看到了“價值”。目前，已有南京、上海、長沙、成都、武漢、西安、杭州和深圳等多個城市實施“搖號購房”政策，一些搖號樓盤甚至出現“搶房大戰”現象。

張大偉認為，“搖號買房”讓購房者產生“買到即是賺到”的投機心理，購房者不減反增。“幾萬人排隊搶幾百套房”的現象幾經炒作，進一步刺激了市場的投機情緒。

遏制投機，讓住房迴歸居住屬性

有人説，如果一二線樓市在10年間見證了中國房價從底層到登頂的過程，那麼如今卻有更多的城市在更短的時間內見證了中國房地產市場需求爆發的猛烈程度。

按照西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心(CHFS)發佈的《2018年城鎮家庭資產指數一季度報告》，2018年一季度城鎮新購房中，僅有30.8%為首套房，而第二套房及第三套房佔比高達69.2%。

近10年來，房地產市場快速發展，讓房企與投機者賺得盆缽滿溢，這也是各種亂象頻現的主要原因。對此，業內人士建議，應加快建立房地產長效機制，遏制投機高額獲利。

此前深圳發佈《深圳市人民政府關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見》徵求意見稿，明確提出未來保障類住房比例將不低於60%，並將嚴格控制大户型高檔商品住房用地，同時在新出讓居住用地中提高“只租不售”用地比例。

值得一提的是，對於安居型商品房，深圳將實行一定年限內的封閉流轉，購房人在產權封閉期內可以轉讓給其他符合條件的購房對象或由政府回購。若購房人自購房之日起累計在深繳納社保滿15年，或滿60週歲且購房滿10年，則可以申請向政府繳納一定比例增值收益後取得完全產權。

張大偉表示，深圳安居型商品房，將有效降低政府的保障成本，降低購買住房的門檻，滿足城鎮住房困難家庭多層次住房需求。更為重要的是，由於從購買到出售形成閉環，有效壓縮牟利空間，降低房地產的投資屬性，打擊投機行為，影響短期獲利的可能性，促使住房向居住屬性迴歸。(記者 鄧中豪 鄭鈞天)