整治、限價之後，誰才是調控樓市的利器？

最近，樓市發生了兩件大事。

其一，個別城市調控設定了房價“漲停板”，比如福建的寧德、雲南的昆明和大理；其二，全國30個城市要治理房地產市場亂象。

調控不斷，力度不減，整治和限價真的靠譜？助推房價上漲的真正原因是什麼？

整治和限價靠譜？

先説治理亂象。

首先，如此大規模的整治，在今年還是第一次。

但房地產市場治理的關鍵是，能否解決現實存在的問題。

“解決問題的關鍵是要加快建立房地產市場的長效機制，而不是單純的依靠整治市場秩序。”中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌接受中新社國是直通車採訪認為，政府應該把更多精力放在長效機制的建立上，因為這才是解決房價問題的治本所在。

同顧雲昌持一致觀點的還有易居研究院副院長楊紅旭，他接受中新社國是直通車採訪表示，整頓房地產市場秩序並沒有改變“供需關係”，只是在客觀上起到一定的降温作用。

既然治理亂象不能治本，那限價呢？

近日，為了響應號召，福建寧德為樓市設定了“漲停板”，中心城區每年漲幅控制在6%以內。

無獨有偶，雲南昆明和大理也出台了類似政策，為房價漲幅設定上限。

問題是，限價能解決問題嗎？

早在2011年，國務院推出八條房地產市場調控措施，簡稱“新國八條”，其中一條要求“各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標”。

這一條在後來的執行過程中，被爭議“是漲價標準還是數字遊戲”。

歷史不會簡單重複，但總壓着同樣的韻腳。

受限價影響，今年的房地產市場出現了一些現象級情況，如西安爆出搖號醜聞，杭州搖號有人搖到暈倒，深圳則出現千萬富翁排隊搶房景象。

在顧雲昌看來，限價非但不能解決問題，還帶來兩大結果。

一是一二手房倒掛，導致市場價格失真，制定政策時的參考價值打折；二是出現搶房現象，不僅前置了需求，甚至沒有需求的人也加入搶房行列，進一步加劇供需之間的不平衡。

值得注意的是，在限價情況下，開發商很難有動力提高品質，房地產市場的高質量發展也會受到影響。此前，北京已經有個別限價房項目出現偷工減料、降低成本的情況。

“房地產市場具有周期性，調控時間點踩得不準，調控力度掌握不好，反而會增加市場的波動震盪。”顧雲昌建議，應該採取更加符合市場的做法，而不是用行政的辦法解決問題，政府決策部門要對房地產進行研究，摸清規律精準調控。

調控樓市的利器

既然“限價”和“整治”無法根治，解決房地產市場問題還有沒有別的辦法？

解決問題首先要找到產生問題的原因。

在顧雲昌看來，房價上漲過快有四點原因：

一是，貨幣超發，導致資產價格泡沫出現，中國的M2增速遠遠高於經濟增長和物價水平增長速度。

二是，土地錯配，一線和熱點二線城市人口流入，土地供應不足，三四線城市人口增長緩慢，土地供應過多。

三是，土地財政依賴，土地財政導致地價只漲不跌，土地價格增長的幅度高於房價增長幅度。“房價上漲的背後是土地財政制度在作怪。”顧雲昌直言。

四是，老百姓缺乏投資渠道，房地產居住屬性之外的投資屬性凸顯。“買到就是賺到，大家自然去搶房。”顧雲昌説。

如果將房價上漲的原因一一對應，貨幣政策的制定者和執行者是央行；出讓土地使用權的之前是國土部門，現在是自然資源部；土地財政歸財政部門管；拓寬投資渠道，還涉及股市、債市等。

言外之意，房地產長效機制的建立不僅是住建部門的事兒，還涉及金融、財税、土地制度等多方面問題。牽一髮而動全身。解決房地產問題，需要綜合考量。

“長效機制的建立是多方面的，甚至可以説房地產長效機制建立起來，整個宏觀經濟的長效制度也就差不了多少了。”顧雲昌説。(張文絞)