專家稱長租公寓市場尚未到風口

博鰲⋅21世紀房地產論壇第18屆年會7月21－24日在三亞舉行，“租購併舉”“長租公寓”成了本屆論壇的開場白。與會嘉賓認為，長租公寓需要各方來試錯，但對未來盈利不應該太擔心。

“我認為現在依然是住宅市場的最好時代，新城控股只是試水長租公寓，依然會深耕住宅市場。”7月22日，在博鰲⋅21世紀房地產論壇第18屆年會上，新城控股高級副總裁歐陽捷如是説道。

在政策、市場、資本三重利好的影響下，長租公寓迅速發展，龍湖、佳兆業、中駿置業、旭輝、遠洋、陽光城等多家房地產開發商開始介入長租公寓市場。對此，歐陽捷稱，“好像大家都在焦慮，從而謀求轉型，而我們並沒有。”

據歐陽捷透露，新城控股目前已經進軍租賃市場，成立長租公寓管理中心，但短期不會成為集團主營業務。

“租賃現在太火了，沒有幾個房企不做、沒有幾家投資機構不做。”貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領認為，目前行業正處於第二曲線中，市場從上行週期進入下行週期，下半年及明年的行業生存空間將整體性收縮，行業面臨新一輪的下行考驗。從單一交易型業務向租賃、裝修等多元化業務轉型，特別是租賃，將會成為中介業務的“穩定器”。下行週期中，從成交為王到品質為王的轉變將會大大加速。

楊現領表示，地產市場正處於轉型期，不是黃金時代到白銀時代，而是從開發到服務時代。“未來市場肯定是80％來自個人，10％來自機構，10％來自政府提供。”

“目前長租公寓盈利模式暫時不清楚，但未來盈利不需要太擔心。希望有更多人蔘與進來，長租公寓各方需要試錯，我不認為現在到了風口。”蛋殼公寓創始人崔巖做出如此論斷。

歐陽捷認為，綜合種種因素考量，租賃市場很難產生真正的投資，現在租賃市場依然看不到盈利模式。

保利公寓管理有限公司總經理方琳也認為，房企做長租公寓的難點是收入覆蓋利息，核心問題是怎麼通過運營讓規模加速，民企要加大合作，爭取1＋1＞2，未來優秀的企業會出現在渠道為王的企業中，運營是內功。

楊現領舉例説，“自如”還是分散式模式，與集中式不一樣。分散式難度要高很多。蛋殼數量達到15萬間，因為有規模才能發揮。集中式不一樣，一個項目就能發揮。

中國REITS聯盟秘書長王剛認為，在長租公寓這塊，市場的歸市場，保障的歸保障，市場的應該和平均收益率對得上，不能因為是長租和養老就沒有收益率，政府這塊更需要“補人頭”而不是“補磚頭”。

與會人士認為，從現在看，在中國長租公寓更多的還是高端市場更受歡迎。除此之外，還有適應中產階級的長租公寓產品應該也可以勝出。“這主要是因為資本還是趨利的。”王剛表示。

王剛指出，現在房地產流動性比較差，REITS實施之後會讓價格更為公開，更利於資產配置。“中國現在需要的是股權類的REITS，真正REITS是靠本身資產產生現金流及增值。”王剛認為，就目前現狀來看，我國與國外的REITS還有很大的差距。

事實上，在貫徹落實中央“房住不炒”“購租並舉”的定位之時，多地開始探索長租領域內的新模式。特別是，今年4月25日，證監會、住建部聯合發文稱，推進住房租賃資產證券化，並明確規定住房租賃證券化的基本條件、工作程序、自律監管體系，這無疑為租賃市場再加一針“強心劑”。

王剛認為，住房租賃市場證券化的意義在於，第一，財務融資目前較低的行業收益率給房企的發展帶來了很大的資金壓力，ABS與類REITS等資產證券化產品給處於成長期的運營商提供了更多的融資渠道。第二，資產證券化是房企規模化擴張的“助力劑”，通過ABS與類REITS獲取的資金不僅可以用來維持項目運營，還可以為快速發展的租賃行業增加擴張“彈藥”來源。第三，資產證券化為市場不動產帶來較好的流動性，這種流動性雖然暫時和真REITS無法相比，但對於整個市場的發展是不可或缺的一種嘗試。第四，可以使風險與收益重新劃分。

自去年以來，諸如保利、陽光城、碧桂園、招商局蛇口、越秀、旭輝等房企長租公寓運營主體開始頻繁發行與住房租賃相關的資產證券化產品，魔方、鏈家自如、新派等長租品牌，均通過CMBS、ABS、類REITS等不同模式實施了租賃產品證券化，獲得重要的金融支持。

王剛認為，實際上養老基金、社保都期望REITS出來，現在市場上提供的產品多數是2、3年的產品，養老基金和社保都是按照10年的維度來看的。由此，促使開發企業從重資產或者是從重開發銷售往重運營、關注物業的長期價值考慮。