深圳樓市傳來大消息！小產權房要轉正？

7月27日，為全面清理、甄別處置農村城市化歷史遺留違法建築，深圳市規委和深圳市法制辦聯合發佈《深圳市人民政府關於農村城市化歷史遺留產業類和公共配套類違法建築的處理辦法(徵求意見稿)》(以下簡稱意見稿)。

比較重磅的信息有兩點：

產業類歷史違建既可先確認為非商品性質再轉為商品性質，也可直接申請為商品性質，公共配套類歷史違建僅能確認為非商品性質。

其中，生產經營性歷史違建需補繳50%的市場評估地價，商業辦公類歷史違建需補繳全額市場評估地價後方可辦理商品性質。

這意味着，深圳產辦類“小產權”補繳地價50%就可以轉正。

全方位解讀：

涉及哪些建築?影響幾何?

意見稿是對2009年6月2日前產生的農村城市化歷史遺留違法建築全面實施安全納管，並以此為前提，依法拆除沒收一批、處理確認一批。

在開展產業類和公共配套類歷史違建處理的同時，將持續保持查違高壓態勢，開展查違三年攻堅行動，絕不允許新增1平方米違建。

需要注意的是，根據文件解釋：

產業類歷史違建，包括生產經營性和商業、辦公類歷史違建。而生產經營性歷史違建，是指廠房、倉庫等實際用於工業生產或者貨物儲藏等用途的建築物及生活配套設施。

商業、辦公類歷史違建，是指實際用於商業批發與零售、商業性辦公、服務(含餐飲、娛樂)、旅館、商業性文教體衞等營利性用途的建築物及生活配套設施。

辦法所稱公配類歷史違建，是指實際用於非商業性文教體衞、行政辦公及社區服務等非營利性用途的建築物及生活配套設施。

意見稿所針對的是產業類和公共配套類兩類歷史違建，即住宅類歷史違建並未包含在內。

多位業內人士指出，該文件的落地，將加快深圳推進城市更新。新增加的合法用地將納入城市更新申請測量，有利於推進城市更新進度。

深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁認為：

歷史遺留違法建築轉換為商品房性質房產，會大規模增加城市更新的速度，同時釋放出來的房產將非常可觀，可能會對市場供需關係帶來大反轉。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱：

通過此類補繳地價的形式進行“轉正”，是比較務實的做法。

一方面有助於此類房源真正納入管控，有助於防範違章建築無管控的尷尬現象出現;

另一方面通過此類補繳地價，真正從市場化的角度進行整改，即對違法行為進行了懲罰，也有助於土地財政收入的增加。

中國城市發展研究院投資部主任劉澄指出：

農村城市化過程中形成的違建有一部分是處於經營中的，而拆違建勢必會受到來自使用者的阻力。

從意見來看，此次拆除違建行動比較堅決，明確了拆違的具體條件，同時這是深圳市不斷擴容後對土地歷史遺留問題一次全面集中清理，對於可保留的建築提供了規範處置方式。

合一城市更新集團董事總經理羅宇認為：

在歷史上產業類的違建很多，此次新政的出台，可以有效的解決城中村權屬不夠的問題，因為產業類的建築，佔地面積大。罰款方面，此次採取了折中的辦法，更貼近實操。同時出台優惠政策，罰款和補繳地價比較便宜。總體上説，如果這個政策能落地下來，將能夠為深圳舊改提速。

盤活存量土地資源

確保違建“零增長”

制定《處理辦法》有何必要性?據稱，這是落實國家治理違建工作部署的需要，是促進經濟社會發展改善民生的需要，且充分體現了依法依規。

尤其是通過處理產業類歷史違建，可以明晰土地使用權，盤活存量土地資源，促進工業區升級改造和產業轉型發展，破解產業空間不足等制約深圳城市發展的問題，也進一步落實了深圳市產業區塊線劃定的相關要求。對公共配套類歷史違建的處理，有利於解決公共基礎設施缺口大、實施難等城市發展突出問題，促進解決公共配套服務設施的土地遺留問題，促進特區內外一體化和公共服務均等化，補齊民生短板提高民生幸福指數。

據每日經濟新聞報道，美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示：

這是讓此類集體用地合理合法地變成商業用地的一個方法，一來可以盤活集體用地，另一方面可以增加商業用地的面積，緩解用地不足的情況。

深圳市規劃國土委稱：

在開展產業類和公共配套類歷史違建處理的同時，持續保持查違高壓態勢，開展查違三年攻堅行動，絕不允許新增1平方米違建，堅決拆除處置中央環保督察要求整改的飲用水水源一級保護區範圍內違建，堅決拆除重點違建和已作出拆除處罰決定違建。

同時，加快拆除嚴重影響規劃的歷史違建，清理拆除違法亂搭建，通過城市更新、土地整備、建設用地清退、棚改等多元手段加快消化各類違建，確保違建“零增長”、存量“負增長”。

“搶建違建”給深圳帶來長期困擾

在1992年和2004年，深圳進行了兩次土地“國有化”行動，整個城市名義上成為全部由國有土地組成的地區，但由此產生的“搶建”、“違建”現象，給深圳帶來了長期困擾的違法建築歷史遺留問題。

根據深圳規土委的數據，截至2014年底，全市違法建築共37.30萬棟，4.28億平方米，其中，工業類違建1.80億平方米，佔違建總量41.93%;住宅類違建1.72億平方米，佔40.08%;商業和辦公類違建0.26億平方米，佔6.02%;多種用途類、公共配套類等其它違法建築0.51億平方米，佔11.98%。

數量眾多的歷史違建，承載了深圳大量的居住人口和產業，也影響着城市更新與發展的進程。

自2001年起，深圳開始啓動“歷史遺留違法私房” 和“生產經營性違法建築”的處理工作。截至2016年底，違法建築面積仍高達4.05億平方米，佔據了近深圳市總建設量的一半。