多地出台新規加強管理 防範房地產市場“明租實售”

有效推進住房租賃市場建設發展，是當前建立房地產調控長效機制的重要內容。然而，伴隨開發企業自持商品房逐漸入市，一些“以租代售”的違規行為不斷出現。近日，杭州、天津相繼發佈關於加強企業自持租賃住房管理的通知，以防止房地產市場“明租實售”行為。專家表示，一系列政策出台表明了政府發展完善租賃市場的決心，住房租賃在很長一段時間內仍將會是一個熱點市場。

“政策的出台和當前租賃市場全面發展提速有關。此類政策利好未來自持型物業落地，總體上利好房地產長效機制的推進。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進説，此類租賃住房強調長租概念，但也不允許有類似10年以上在租賃期，這也是為了防範“明租實售”現象。對於違規做法，企業將會面臨限制拿地、將可售房源調整為租賃房源、繳納違約金等懲罰。

目前，在高額利潤刺激下，總有一些開發商絞盡腦汁鑽政策空子，通過打“擦邊球”的方式，將租期較長的租賃房源變相賣給消費者，一度受到相關部門的約談與處理。限制“以租代售”自然也成了各地政策管控的重點。

自2016年“9·30”樓市調控以來，超過百城相繼發佈了調控政策，其中促進住房租賃市場、租購併舉解決居住需求成為政策共同點，租賃市場也成為2017年政策着力最多的板塊。

有數據顯示，2018年上半年，全國各地繼續推進住房租賃政策的細化落實，包括北上廣深、成都、杭州在內的10餘個一二線城市均搭建了統一監管的住房租賃服務平台，各城市關於租賃的一些管理條例、政策也相繼出台。

從租房需求來看，2018年上半年全國重點一二線城市租房需求量均有明顯上漲，上海、南京二季度租房需求量同比漲幅為70.66%、69.38%，分別領跑一二線城市。

安居客房產研究院首席分析師張波表示，目前很多城市開始增加租賃土地供應規模，保障租賃市場穩定發展。未來租賃土地供應占比三成左右將成為各地的標配，住房租賃將成為居住權保障不可或缺的重要支撐。

與土地供應積極因素相應的是，大型房產企業積極在一二線城市收攬自持用地用於租賃。房地產開發商手中的自持土地是未來租賃住房的潛在供應來源，並且有機會為租房人羣提供更規模化、規範化、標準化的租房產品。但是，必須要加強對開發商自持項目的管控，避免“以租代售”情況出現。

嚴躍進表示，從天津此類政策來看，租賃市場發展的速度會加快。考慮到此前杭州也有類似版本的政策，預計全國各類城市都會對此類自持概念的住房形成更規範的政策指導。

“未來租賃依然會是重要的政策紅利點，在增加租賃土地供給量的基礎上，各地方政府或出台政策鼓勵租賃運營機構入場，並給予税收、金融等多種政策支持，針對金融支持住房租賃市場的相關政策也會同步落地。”張波説。