“商改租”是商辦類存量房的出路嗎？
7月10日，有消息稱，為確保區域內房地產開發市場穩定健康發展，北京市順義區住建委牽頭組織存量商辦項目負責人召開了研討會，參會單位就存量商辦項目如何轉型消納庫存進行了積極研討並交換了意見。會議確定將存量商辦類項目改造為三種形態產品：一部分轉為公租房，着力解決低收入人羣的住房問題；一部分轉型為職工集體宿舍，促進職住平衡；另一部分轉型成公寓酒店類項目，帶動區域經濟和税收增長。
兩天後，北京市住建委公開回應稱：本市並未出台存量商辦改公租房政策。但由此引發的對北京存量商辦類項目的關注並未隨之平息。
研討會“順應了民意”嗎
“據我所知這個研討會的確存在。”一位知情人士告訴《中國經濟週刊》記者，順義區住建委的確於近期組織了對該區域內存量商辦類項目改造方案的研討會，公租房、公寓式酒店和職工集體宿舍的建議也的確是在會上提出的解決方案。
此前網絡上流傳的截圖顯示，順義區住建委一度將該研討會的消息發佈至官網，但隨後被刪除。
上述知情人士透露，由於轉發量較大且引起多方關注，順義區住建委網站隨後撤回了該消息，“既然是內部討論的內容，並沒有形成定文，還是不太適合進行信息公開。”他介紹説，針對轄區內的存量商辦類項目，順義區住建委一直在研究解決的具體措施，“不應該公開報道出來，商辦類項目的問題目前十分敏感。”
在順義後沙峪鎮某商辦項目售樓處，一位銷售人員向《中國經濟週刊》記者證實道：“我們這個項目的開發商參加了那場研討會。”但他同時介紹説，會議上研究的幾項改造方案都還沒有落地。他認為，“最有可能”的執行方式是政府從每棟樓裏回購一定套數的房屋，轉變為政策性保障住房，“但具體能否執行，誰也不知道。”
對於北京存量商辦類項目的討論始於2017年3月北京市住建委發佈《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，其中對商辦類項目做出不得擅自改變為居住等用途等要求。“3⋅26”新政出台後，此前的“商改住”產品，即名義上是商辦類項目，實際上開發商將其開發成“類住宅”產品，大行其道的格局遭到顛覆。
對於已經以商辦類項目的名義獲得土地並在其上開發了“類住宅”產品的開發商而言，“3⋅26”新政(編者注：指2017年3月26日北京市住建委發佈的《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》)後大量滯銷的商辦類項目存量已經是不容小覷的問題。
上述知情人士告訴記者，順義區住建委召開研討會有一定社會基礎，順應了“民意”，但結果卻是開發商利用會議上被曝出的內容迅速對外傳播，以求掀起輿論關注，並造成對政府相關部門的無形壓力。
“公租房、公寓式酒店和職工集體宿舍這三個選項恰恰是為銷售端考慮的。”有開發商負責人對記者説，他所在的開發商在順義有商辦類項目，此前一直與順義區住建委有溝通，“畢竟這麼多存量擺在這兒對誰都沒有好處，但我們並沒有特別具體地向住建委提出這三個方案，這三個方案應該是在會議現場提出來的。”
停滯的不僅是房子，還有在建項目
“3⋅26”新政以來，順義區商辦類項目滯銷情況如何？《中國經濟週刊》記者在順義南法信和後沙峪兩地走訪發現，兩地聚集了綠地自由港、旭輝26街區、國門智慧城和金逸商務中心建城花園等數個商辦類項目，從建成的房屋形態上看，多數是按照“類住宅”形式開發的。
“這附近就幾乎沒有住宅項目，都是商辦。”一位當地居民告訴記者。
根據前述在順義區住建委官網上已經被撤回的消息，目前順義區內有38個正在銷售的商辦類項目，存量為8000套。這一數字在北京各區中是否屬於較多的？一位開發商負責人告訴記者，其所在的開發商在順義有一處商辦類項目，據他了解，“順義區的存量算是比較多的。”
早在去年“3⋅26”新政推出之初，中原地產研究中心首席研究員張大偉就根據中原地產掌握的數字，推斷出將來可能出現的商辦類項目滯銷問題。“目前(截至2017年3月)市場庫存的商辦類項目大約6萬套，其中2.3萬套為商住類物業，這些今後只能以企業和社會組織為出售對象，而此前90%的購買者都是個人。”張大偉當時判斷：商辦類成交量暴跌，已是“板上釘釘”。此外數據還顯示，2017年北京新成交商業辦公類土地面積共近200萬平方米，而這又為商辦類項目增加了新的存量。
在不得擅自改變為居住用途，無法出售給個人的情況下，這些項目的銷售情況如何？上述開發商負責人告訴《中國經濟週刊》記者：“在‘3⋅26’新政下達後，我們嚴格按照商業辦公類項目的銷售方式在銷售這些房屋，不敢有絲毫違規，但這些項目在現在這種狀況下的銷售速度的確很慢。”
除了已經建設完成的項目“滯銷”，更尷尬的是在建項目“停工”。
思源地產市場發展部副總經理、首席分析師郭毅告訴《中國經濟週刊》記者，“3⋅26”新政規定的“開發企業新報建商辦類項目，最小分割單元不得低於500平方米”，是指在2017年3月26日之前拿到施工證的項目不受影響，而對於那些沒有拿到施工證的項目，即便在規劃已經報批的情況下也必須將户型調整為最小分割單元不得小於500平方米的户型，否則不能獲得施工證，“也就是説，目前處於停滯狀態的不僅是房子的銷售，還有開發商已經獲得的土地的開發。”
郭毅進一步解釋説，一些項目的開發商不得不將原先小户型改為不小於500平方米的大户型，而大户型的實際市場需求很小，佔商辦類項目總量不到1%。
上述開發商負責人對《中國經濟週刊》記者説：“幸好我們在去年3月26日之前就獲得了施工證，在前期户型設計上也為小型工作室這部分需求預留了空間，我們的項目才沒在施工工程中受到影響。”
當初土地規劃為何批了這麼多商辦類項目？
上述開發商負責人向《中國經濟週刊》記者介紹，他們也曾想過其他辦法消解庫存，比如轉型共享辦公空間，但最終沒有談成。“附近的商業氛圍不夠濃厚，沒有對創業人才和創業服務機構的吸引力，商業環境不足以支撐共享辦公這種業態。”
郭毅告訴《中國經濟週刊》記者，該現象不僅出現在順義，在北京的房山和大興也較為普遍。“我一直不理解，在沒有足夠產業，也吸引不了太多人羣的情況下，在土地規劃上批出如此多的商業辦公地塊的依據是什麼。”她認為，開發商拿到地塊後，根據市場的實際需求開發產品，若對於居住的需求遠大於對辦公的需求，開發商勢必會選擇開發“類住宅”產品，這是市場規律使然。“如果在沒有足夠的產業和人口集羣的地塊上要求開發商開發市場需求很小的辦公類產品，政策本身的合理性就存在疑問。”
如今，北京市住建委雖然否認出台了存量商辦改公租房的政策，但並未提及轉型職工集體宿舍及公寓式酒店這項方案。兩者的可行性又有多大？
其實，在2017年7月發佈的《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》就曾提出，鼓勵住房租賃國有企業將閒置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等，按規定改建為租賃住房。此後，上海、南京等多個城市提出“商改租”。
今年5月，北京市住建委等部門聯合發佈《關於發展租賃型職工集體宿舍的意見(試行)》，其中提出的三個來源中就包括：各區結合區域規劃調整需要，將閒置的商場、寫字樓或酒店等改建。
早在“3⋅26”新政公佈之初，一些中介從業者就曾對記者表達過這樣的想法：“那麼多‘商改住’滯銷，長期下去會形成大量的存量，到時候總要有個説法，説不定政策上就會有鬆動，沒準土地性質也就‘商改住’了。”
隨着順義關於存量商辦類項目改造方案研討會的召開，一些人認為這似乎代表了政策鬆動的跡象。但郭毅對記者表示：“在特定區域內有多少商辦類建設用地指標和住宅類用地指標都是確定的，即便真的實現土地性質上的‘商改住’，也是需要使用指標的，不存在因為大量商辦類項目庫存積壓的情況就導致政府在這個問題上‘鬆口’的可能。”不過對於“商改租”，郭毅分析認為，積壓的庫存改成職工集體宿舍或公租房，在不發生產權轉移，即不產生買賣行為的前提下，在法理上也是説得通的，“當然，現在北京市住建委明確否決公租房這一可能性，那這個問題就不用再討論了。”
除了政策上的支持，另一個繞不開的話題是技術上的改造難度。有商辦類項目銷售部門負責人告訴《中國經濟週刊》記者，從商水商電改成民水民電就是政府“一句話的事兒”，但是天然氣管線在初期規劃時並不存在，如果建築已經基本完工，不可能再加進去，如果加在樓體外面，消防驗收時肯定通不過。
郭毅告訴記者，天然氣管線在施工中應該埋在建築實體下方，當建築實體已經基本完工之時，完全沒有加裝天然氣管線的可能，“從技術上説，公寓式酒店這個方案最容易實現，因為不涉及天然氣接入的問題。”
《中國經濟週刊》記者曾就北京商辦類項目改造問題聯繫採訪北京市住建委，但截至記者發稿時尚未收到回覆。
“3⋅26”新政對商辦類項目做出的限制(部分)
1 商辦類項目不得擅自改變為居住等用途；
2 開發企業新報建商辦類項目，最小分割單元不得低於500平方米；
3 開發企業在建(含在售)商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織，購房者不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應當出售給企事業單位、社會組織；
4 本公告執行之前，已銷售的商辦類項目再次上市交易時，可出售給企事業單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應當符合下列條件：名下在京無住房和商辦類房產記錄、在京已連續五年繳納社會保險或個人所得税。
5 中介機構不得以任何方式宣傳商辦類項目可以用於居住；
6 商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。
《中國經濟週刊》 記者 銀昕 | (本文刊發於《中國經濟週刊》2018年第30期)