全國土地市場冷熱不均：熱點地區降温 三四線熱度上升

全國土地市場冷熱不均，熱點地區土地市場有所降温，三四線城市熱度上升

在去槓桿作用下，開發商融資難度加大，在資金運用上更為謹慎，使其在土地市場上的態度也更趨保守

8月1日，易居房地產研究院發佈的40城土地市場報告顯示，7月份受監測的40個典型城市土地成交建築面積環比下跌，土地出讓均價連續4個月同比下跌。同時，6月份一二線城市土地出讓面積環比跌幅較大，分別達到了25.2%和11.6%。

有關數據顯示，今年前7個月，房地產企業前100強在三四線城市新增拿地面積佔比達60%，比二線城市高出24個百分點。

這些跡象表明，全國土地市場冷熱不均，熱點地區土地市場有所降温，三四線城市熱度上升，其原因是熱點地區前期房價漲幅明顯，各地陸續出台了多項房地產調控政策，這些政策對穩定預期起到了一定作用。

7月31日，中央政治局會議指出，堅決遏制房價上漲。要求下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。這些遏制房價上漲的鮮明表態使得熱點地區房價趨穩，地價自然熱度下降。

而且，不少房地產調控政策着眼於土地環節，推出了在土地拍賣階段“限房價、限地價、競配套”等調控政策，這對房地產開發商要求頗多，降低了開發商在熱點地區拿地熱情。

中國土地勘測規劃院地價所所長趙松表示，今年二季度，國內房地產市場出現差異化升温，也就是在調控總體從嚴的形勢下，熱點城市調控效果顯著，其餘部分城市熱度則明顯上升。

中國土地勘測規劃院此前發佈的二季度全國主要城市地價監測報告顯示，在20個熱點城市中，半數城市住宅地價環比增速回落。同時，三線城市住宅地價環比、同比增速均超過全國主要城市及一二線城市平均水平，處於高位運行，19個三線城市的住宅地價環比快速上漲，增速超過3%；29個三線城市住宅地價同比增速超過10%。今年以來，不少城市出台了人才引進政策，比如張家口、唐山、珠海等地區均出台獎勵政策吸引落户人才。這些政策對非熱點城市土地市場走高也有一定影響。

業內人士稱，總體而言，近期土地市場區域特徵更為顯著，一二線城市熱度下降；三線城市，尤其是東部熱點地區附近三線城市土地市場更為活躍，這種結構性變化也帶動了土地成交均價整體拉低。

與此同時，在去槓桿作用下，開發商融資難度加大，在資金運用上更為謹慎，使其在土地市場上的態度也更趨保守。

不過，雖受限於資金緊缺，整體拿地節奏較2017年有所放緩，但仍有部分企業在積極拿地。其中，整體規模實力居前的房地產企業更為明顯。而且，一些房地產企業，如旭輝、中南、中梁、正榮等，2018年前7個月拿地金額同比漲幅均超過100%，反映出其不同的投資思路。