買100平房子只得70平 公攤面積“坑”有多深？

7月下旬，武漢多名業主維權，抗議某樓盤開發商在公攤問題上玩貓膩。

據中國房地產報報道，有業主反映，該樓盤開發商對電梯、走廊等公攤面積也按室內精裝價收費，且價格虛高。一套125平米的房子，精裝修標準是2500元/平米，公攤比例為28%，這樣一算，每套房子通過公攤多收了8萬多元。

事實上，公攤問題積弊已久。近年來，隨着房價上漲，部分開發商趁機推高公攤比例。

住房公攤面積的存在是否合理？這裏面開發商又有哪些貓膩？記者對此進行了調查採訪。

公攤面積是什麼？

買100平米的房子，結果實際住進去只有70平，這憑空少了的面積就是公攤面積。

根據2000年開始實施的《房產測量規範》，分攤的公用建築面積有：

1、電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衞室等，以及為整幢服務公共用 房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。

2、共有建築面積還包括套與公共建築之間的分隔牆，以及外牆(包括山牆)以水平投影面積一半的建築面積。

這意味着，不僅電梯、樓道、門廳，甚至門口警衞室的一部分面積也要由購房者買單。

公攤佔比不斷攀升，甚至超過使用面積

誰都不希望房子的公攤面積太大，這裏就涉及到公攤係數的概念。

舉個例子，打開房本，上面寫着“房屋建築面積：84.47㎡；專有建築面積(使用面積)：63.43㎡，分攤建築面積：21.04㎡”。但並沒有明示，公攤面積都在哪些地方。公攤係數就是用分攤建築面積除以專有建築面積，數值是0.33(即33%)。

旭輝集團北京區域事業部設計管理部高級經理劉嘉告訴中新網記者，住宅的公攤係數一般在0.18-0.25，商業用房一般在0.3-0.4，這些數據來自測繪公司的經驗值。

但近年來，隨着房價上漲，公攤係數也迅速攀升，部分住宅超過了30%。2010年，山東某樓盤推出後的公攤係數甚至超過52%。去年，南京某商住公寓一些户型的公攤面積竟然比套內面積還大，得房率只有42%。

而問題在於，現有的法律法規並沒有對公攤係數設定上限。

貓膩一：做大公攤面積

一線城市四千多户樓盤，靠公攤面積可多賺千萬

一位不願具名的業內人士介紹，開發商在辦理房產證前，要請測繪公司去實地測量，隨後出具測繪成果報告，裏面有詳細的建築面積、套內面積、公攤面積情況，並將其交給開發商。

也就是説，測繪企業和房地產開發企業對於公攤面積都在哪些地方，最為清楚。但問題在於，開發商並不會把這份有詳細公攤情況的測繪成果報告交給購房者。

事實上，國際上基本是按實際使用面積計算房價的。為何國內要採用包含公攤面積在內的建築面積計算呢？

“按實際使用面積來算的話，開發商沒法實現利潤的最大化。”上海翊堯建設工程技術檢測諮詢有限公司技術總監李平説。

他説，購房者可以很容易地測出實際使用面積，卻無法測量公攤面積到底有多少。開發商可以在第三方測量時與之達成默契，在公攤面積的大小上做文章。房價這麼高，哪怕每户多分攤零點幾個平米，一個幾十萬平米的項目，就會多出很多錢。