樓市進入“嚴打模式” 2018調控下半場怎麼走

近日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作。

此次會議要求，下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。會議指出，要加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。

與之呼應的是，會議召開的同一天，深圳和蘇州兩城相繼出台調控政策。

深圳市政府辦公廳發佈《關於進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》（簡稱“深四條”），“深四條”規定：暫停公司買房；公寓限售5年，新供應土地上公寓只租不售；住宅限售3年，不追溯；對離婚2年內申請住房商業貸款或公積金貸款的購房者，首付款比例不低於70%。

同時，蘇州市中行、農行、工行、建行四大行表示，自8月1日起，客户若在5年內提前還款，將被收取違約金。

“靶向治療”：投資客投資難

針對此次深圳的調控加碼，諸葛找房數據研究院指出，主要是從供應端調控入手，包括嚴控企業購房需求、打擊商辦炒作，完善差別化住房信貸政策。重點在於通過控制供應，精準抑制炒作行為，力求達到供需平衡下的市場穩定。同時還通過控制房地產市場的交易來減緩其流動性，包括新建商品房限售3年。

諸葛找房數據研究院認為，在之前的調控高壓下，深圳市場已經在穩定中運行。此次調控加碼，是打消人們對於市場回暖樂觀的預期，圍繞“住房不炒”，鞏固調控成果。

而對於蘇州新的房貸政策，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《國際金融報》記者採訪時表示，此類政策對於辦理貸款的購房者沒有影響，而對於一些要置換或者拋售房產的羣體會有一定對沖或利空作用，同樣是限制投資客炒房的一個重要手段。

對此，中國（深圳）綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁使用了一個醫學詞彙——“靶向治療”來形容本次調控。他表示，新政是針對2016年以來調控政策執行過程中出現的漏洞進行修復，針對性很強，非常精準，直接封殺漏洞。

宋丁表示，由於這兩年來，市場上的需求已經是真正的剛需和改善型佔主導，而新政是針對投機客的，是修復性的。因此真正受影響的，一是擁有大量商務公寓的開發商，二是短炒的投機客，三是剛剛假離婚、準備買房的人。

下半年，樓市何去何從？

諸葛找房數據研究院指出，2017年召開的中央經濟工作會議，確定了調控主基調為抑制房地產泡沫，防止大起大落。因此在政策制定上，從住建部到地方相關部門均以維穩為主，調控政策小幅度逐漸加碼，且調控蔓延至三四線城市。

但從日前國家統計局發佈的“6月70個大中城市新建商品住宅銷售價格變動情況”數據來看，新建商品房環比上漲城市還在不斷增多。尤其是二三線城市，整體仍然處於較熱狀態。

值得注意的是，全國主要城市地價監測報告顯示，人才引進政策、棚改貨幣化安置和非熱點城市調控力度寬鬆刺激了各類需求，使得部分城市出現了相對明顯的升温。其中，二三線城市住宅地價環比、同比增速均超過全國主要城市及一線城市平均水平，處於高位運行狀態。

“此次中央政治局會議正式在此背景下展開的，由於市場分化而必須因城施策。上半年房價略有抬頭的情況使得遏制房價上漲變成了接下來調控的核心方向。”嚴躍進指出，此次中央政治局會議重點強調“下決心”、“堅決遏制”，充分説明了當前房地產調控的基調，即調控常抓不懈。

對此，有專家預計，未來各地仍會密集出台調控政策，房價上漲幅度將得到抑制，樓市已步入“嚴打模式”。與此同時，銀行等機構仍會紮緊涉及樓市的“錢袋子”，持續的“缺錢”狀態也將繼續為樓市降温助力。

來自中原地產研究中心的數據顯示，今年1-6月，全國房地產調控政策發佈次數已超過180次，累計有73個城市進行了調控，出台了135條限購政策。“7月上半月房地產調控已經超過30次，刷新了最近兩年的樓市調控同期紀錄。”中原地產首席分析師張大偉也認為，今年下半年樓市的調控力度會全面超過上半年。

與此同時，同策諮詢研究部總監張宏偉也持同樣態度，他對《國際金融報》記者表示，下半年房價在調控高壓下，必定進一步下行，站在購房者的角度，將是一個十分有利的購房時機。

而嚴躍進則認為，降房價的調控趨勢將主要針對三四線城市。對於一線城市和強二線城市來説，過去政策一直比較嚴厲，所以也談不上要繼續降温態勢，還是要以穩為主，推盤節奏上升，市場反而容易反彈。

“因此，下半年的樓市調控對於一線和強二線城市的購房羣體而言，影響不大；而對於三四線城市，由於目前房價上漲過快的現象仍然存在，對於購房者何時入市，還需要審慎對待。”嚴躍進表示。

房企該如何應對？

事實上，除了購房者之外，受本輪調控政策影響最深的，便是眾多房地產開發企業。

業內人士認為，此類調整對於房企來説十分不利，由於企業融資成本不斷增大，而房地產行業的持有成本又非常高，因此開發商下半年資金壓力將加大，必然會適當放緩節奏。同時還要警惕各類新的風險。

同策研究院數據顯示，近期房地產企業的市場化融資渠道融資成本較高，普遍在5.5%-7.5%。其中，成本最高的是陽光城於2018年6月7日發行的10億元2018年度第一期中期票據（永續中票），利率為8%。

此外，房企的外幣融資絕對值、佔比均已連續兩個月呈大幅度下降趨勢。企業外債的重大改革限制了境外發債投資境內房地產，房企尋求境外融資難度係數繼續攀升。

因此，同策研究院研究員陳朦朦認為，房企融資渠道緊縮，監管趨嚴，融資情況不容樂觀。

“下半年房企的主要出路還是要加快新盤銷售速度，尤其在三四線城市，進一步降價銷售有時也是十分必要的。”張宏偉表示。

不過，針對一二線城市，嚴躍進認為，為了防止房價反彈，政策上不可能允許企業推盤過快。但對於三四線城市則恰恰相反，房企首先要警惕的便是市場透支風險。

嚴躍進分析稱，由於三四線城市人口淨流入規模不大，加上棚改的政策紅利也在削弱，因此未來部分樓盤去化或許就沒有現在這麼快，市場也更容易疲軟。此外，三四線城市的租賃市場並不發達，最終或會使得部分項目的持有成本很大。