長租公寓能否“活”下來？行業巨頭不看好兼併收購
“小而美”的長租公寓能否活下來？
“第一輪淘汰剛剛開始，其實真正的競爭也才剛開始。”位於成都的分散式公寓品牌幸福居創始人王虎告訴《中國經濟週刊》記者，在2017年下半年與當地另一家長租公寓Funx合併運營後，面對自如、蛋殼和魔方等行業巨頭對西南地區市場的大舉“進攻”，如今他總算可以稍微鬆一口氣。目前幸福居和Funx兩個品牌旗下管理的房間數量已經超過5000間，不過王虎知道，在政策紅利的推動下，各巨頭紛紛擴大營業規模，長租公寓的激烈競爭才剛剛拉開帷幕。
2017年7月，九部委聯合下發《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》前，“機構化租賃”的市場供應量嚴重不足就已是經常被討論的話題。2016年12月，鏈家研究院發佈的《租賃崛起》稱，租賃機構在整個租賃市場的租金規模佔比只有7%。
據不完全統計，當前我國機構化租房佔整體租賃市場比例僅為個位數的這塊蛋糕中，已經擠入了超過1000家品牌公寓的運營商。貝殼研究院(原鏈家研究院)2018年7月發佈的《2018年中國住房租賃白皮書》稱，租賃業務的機構化率目前已進一步提升，一線城市新開公寓門店增長率超35%。此外，規模較大、運營範圍向全國擴張的巨頭格局已初現端倪：對包含超過1000家分散式長租公寓運營商的統計結果顯示，估值位列第一的自如估值為200億元，超過第二名一倍多。貝殼研究院預測，未來一段時間各種利好資源將不斷向頭部企業匯聚。
在各路優勢資源向頭部企業匯聚之時，有分析認為，長租公寓可能會面臨不小的倒閉、兼併與收購壓力。作為側面的證明，長租公寓的“陣亡名單”中已經有Go窩公寓、Color公寓、好熙家公寓等諸多名字。“在對新房的競爭中，如果我們只能以2000元的價格拿房，而巨頭們卻可以承擔2500元甚至更高的拿房成本，就到了我們該退出的時刻了。”王虎對中小租賃企業未來的預測並不是非常樂觀。
行業巨頭不看好兼併、收購
與市場分析相反，作為行業巨頭之一的自如並不認為收購與兼併的道路能走得通。自如CEO熊林近日對《中國經濟週刊》記者明確説道：“大家在長租公寓行業中對兼併收購有一個誤區，其實收購兼併的模式在這個行業很難走通。最核心的問題是，各家長租公寓產品的品相、質量差距非常大。一些公寓如果在當下規模不夠大、運營不夠好，在到達臨界點時已經虧損得很嚴重了，此時離與業主租約到期的時間也不遠了。在這種情況下，併購來的資產還剩多大價值？是否會貶值，甚至成為負擔？”
一位長租公寓企業高管接受《中國經濟週刊》記者採訪時分析，自如雖然也有“自如寓”這種集中式公寓，但大量房源還是在各小區中的分散式公寓。相較於集中式公寓，分散式公寓的管理半徑更長、成本較高，收購者的興趣不大。
王虎則認為，已經形成很強運營體系的巨頭如果去併購一家幾千間的分散式公寓，需要一套一套地實地測量，並對每間房屋進行改造，與其這樣還不如按照自有的標準去擴張，這樣更划算。在王虎看來，自如的標準化和一致化在業內是較為知名的，“目前巨頭都在搶食政策帶來的紅利，在大眾化和標準化的房屋上下功夫，無論是Funx這種小眾產品還是幸福居，在他們眼裏的價值其實並不大。”
然而，業內還是不乏整合與併購的案例。除了2017下半年Funx與幸福居的合併外，魔方公寓也入股收購了紮根於深圳的V客青年公寓。魔方生活服務集團副總裁金喆向《中國經濟週刊》記者證實，魔方入股後成為V客青年公寓的大股東，V客也進入了魔方產品體系之中，成為以初入社會的青年為主要受眾的產品。“青年公寓這個品類有它獨特的價值，它充實了魔方的產品線，進入魔方公寓的體系後‘過得很好’。”
金喆所説的產品條線的互補，或許是行業整合中的關鍵參照標準。如今，我國大眾型的租賃產品中已基本形成了4條不同受眾的產品線：針對高端商務人士與精英階層的精品公寓、主要受眾為白領的白領公寓、為初入社會的青年人打造的青年公寓、為產業園區職工打造的集體宿舍(又稱藍領公寓)。“當某個企業在發展過程中需要整體補入某個之前自己不擅長或沒有佈局的品類時，兼併就自然而然地發生了。”王虎説。
利潤被壓縮，部分“二房東”改走“大房東”路線
“長租公寓項目找到我們的有很多，出於謹慎和對未來的不確定，我們一個都沒投。”星瀚資本創始合夥人楊歌説，他對長租公寓“不看好”的原因在於30多年來房地產行業的宏觀格局一直都是“所有權”(大房東)在欺壓“運營權”(二房東)，“這種不合理的結構導致所有權這一層的利潤很大，有得‘炒’，而運營權這一層的利潤十分薄，沒有太多人重視這塊業務，更‘懶’得按照運營商的需求開發合適的物業租給他們。”
在楊歌看來，運營權目前有長租公寓、聯合辦公以及書店等幾個分支，但大多數運營商過得都不太好，“還是因為利潤太薄，大部分利潤被‘所有權’拿走了。”
在“所有權”與“運營權”的關係中，由於我國租賃市場不是非常發達，對規範“所有權”與“運營權”之間的邊界、約束各自行為的法律法規不夠完善，大房東往往是強勢一方。一位不願具名的公寓運營商告訴《中國經濟週刊》記者，大房東在與運營者關係上的強勢是多方面的，比如違約成本不高、隨意修改合同以及不遵守規則地斷水斷電等。
思源地產副總經理、首席分析師郭毅對《中國經濟週刊》記者分析説，由於“二房東”模式沒有所有權，一旦市場發生不可預期的變化，比如地價房價快速上揚，成本將很難控制。此外，如果“二房東”運營得好，“大房東”看了“眼紅”，也可能以提高租金的方式擠壓運營商的利潤空間。
值得注意的是，一些“二房東”在對他們不利的市場格局中，隨着自身運營權業務的規模擴大，也開始了對地產的佈局，並變身為“大房東”。以連鎖快餐品牌麥當勞為例，其地產業務的利潤甚至已經超過了主營業務。麥當勞2016年的財報顯示，其地產出租一項的利潤就已經達到全財年利潤的50%。
為了成為“大房東”，自持物業成為可行性較高的路徑之一。但“二房東”要想自持物業並不容易。
2017年初，魔方與中航信託成立藍山資產，聚焦於北上廣深等一線城市存量資產的收購、開發和管理，由“輕資產”模式轉向“重資產”模式。“我們的兄弟公司一旦物色到好物業，會交給我們來運營和管理，但魔方公寓的核心能力並不在這裏，和大型開發商搶地塊，實在不是我們可以做得到的。”金喆説。
自如同樣沒有當“大房東”的打算。“我們的核心能力還是在運營，持有物業對我們來説成本太高了，也不利於完成當前迅速擴大規模的任務。”一位不願具名的自如內部人士告訴《中國經濟週刊》記者。
幸福居創始人王虎則對中小規模企業到期離場已做好心理準備。“我們借貸資金的年利率超過30%，而巨頭企業的年利率只有百分之十幾，他們對外發債的利率更是隻有個位數。”他説，巨頭們更低的資金成本確保了他們可以將收回成本的時間推遲到3年甚至四五年後，而幸福居這樣規模的企業必須在3年甚至兩年內收回成本，才能保證穩定的現金流，這對中小規模企業來説是很大的問題。“由於我們在成都佈局得早，早期房源我們付出的成本很低，可一旦這些房源租期結束，自如在大部分房源中都能以高於我們500元甚至1000元的價格拿房，會對我們形成巨大的優勢，那時候我們就該離場了。”而對於自持物業，王虎的回答很乾脆不可能。“我們與合夥人也考慮過這個問題，但對於我們這樣只有幾千間規模的運營商來説，要想自持很難。”
“小而美”企業在夾縫中求存活
互聯網行業習慣性的“只有第一名才能活下來”的口號是否也會出現在長租公寓中？
曾有人指出，互聯網幾乎為零的邊際成本可使其線上業務迅速擴張，只有規模最大者才能最終取勝。但需要線下廣泛佈局的業務則不然，因為其需要十分本地化的專業服務，可以各自“佔山為王”，不利於一家獨大的格局形成。在共享單車行業中，有人依照這個理論認為線下端的“去中心化”會抵消線上端“中心化”的趨勢，然而，通過激烈競爭，最終只有ofo和摩拜單車兩者大規模地生存下來，而網絡節點數不夠多(即運營規模不夠大)的企業，即便產品質量更好，也未能存活。
其實，多數公寓運營商無論從宣傳還是實操角度，都在凸顯自身的“互聯網基因”，以流量經營的模式試圖將一個穩定的人羣保留在其服務的場景中，使其在體系內發生重複消費，並試圖開發其在社交、搬家、維修等其他方面的新需求，以拓展增值服務。比如，一些租賃巨頭的房客既能在線下看房，也能在線上全面瞭解房源，之後通過電子密碼門禁，就可以直接拎包入住，不用再經過傳統的中介服務人員。而在接收房源一端，電子化量房、以智能的方式推算出房屋市場價，已是常見的信息化手段。
長租公寓是否會追隨這一“剩者為王”的原則，“小而美”能否留下？自如CEO熊林認為，長租公寓在單體城市運營規模不小於20萬間，整體規模不小於百萬間，才算是過了“規模關”，在這一過程中，前期的IT系統投入顯得十分重要，是支撐規模迅速擴大的基礎，對小規模企業而言壓力很大。
王虎則希望幸福居和Funx繼續以“小而美”的方式頑強生存下去。“我看到一些只有2萬+或者3萬+規模的本地企業目前活得都還不錯，也都實現了盈利。Funx專注於同性戀羣體，這個小眾市場暫時還沒被巨頭看上眼，在巨頭都在大規模進行標準化和大眾化房屋的佈局之時，我們有很長一段時間可以利用。”他説，根據他的觀察，目前所謂白領公寓、青年公寓和精英公寓3個條線，更多的是為了給投資方“講故事”，其實同質化情況非常嚴重，“未來我們的生存之本就是‘有特色’，趁着巨頭還無暇顧及小眾市場時佔得一些先機。”
《中國經濟週刊》 記者 銀昕｜北京報道
(本文刊發於《中國經濟週刊》2018年第31期)