曾經房價漲幅第一的廈門樓市殺跌 有人炒房一套虧百萬
廈門房價快漲急跌驚心 開發商購房者是進是退兩難
每經記者 唐潔 每經編輯 林菁晶
廈門，作為一個經濟總量僅位居全國第52位的東南沿海城市，其房價可比肩一線城市。從曾經的領漲到如今的領跌，廈門樓市彷彿經歷了過山車般的瘋狂。
近日，《每日經濟新聞》記者實地走訪了廈門部分樓盤，還原廈門樓市從房價漲幅全國第一，到限價之下開發商虧本賣房的真相。
房價曾比一線城市更堅挺
國家統計局數據顯示，2014年7月，70個城市中房價下降的城市較當年6月增加至64個，就連北上廣深四大一線城市也首度加入了下降的行列。而廈門的房價依然保持上漲趨勢，當年7月份廈門新建商品住宅價格環比上漲0.2%，同比上漲7.2%，雙雙位居全國第一。彼時，廈門房價已連續26個月環比上漲，有分析稱廈門房價的堅挺度已經超過了一線城市。
在經歷了短暫調整後，廈門新房價格繼續上漲。2016年8月，國家統計局發佈的當年7月廈門新建商品住宅價格環比上漲4.6%，漲幅再次高居全國第一。
2016年“9·30新政”出台前一個月，廈門率先出台政策，也因此成為最早進入樓市調控的城市之一。2016年8月31日，廈門市國土資源和房產管理局公告自當年9月5日起，廈門執行住房限購政策，有效期至2017年12月31日。
而廈門目前還在沿用2016年出台的限購政策，即擁有2套及以上住房的户籍居民家庭，擁有1套及以上住房的非户籍居民家庭；無法提供購房之日前4年內在廈門逐月連續繳納3年以上個人所得税或社會保險證明的非户籍居民家庭，暫停向其銷售180平方米及以下商品住房。
此後廈門陸續出台政策加碼調控，2017年3月25日起，廈門新購買的住房，需取得產權證後滿2年方可上市交易。廈門也成為全國範圍內首個對居民購房出台“限售”政策的城市。
二手房低價甩賣，有的一套虧百萬
今年上半年，廈門全市商品住宅銷售面積為58.7萬平方米，同比下降30%。其中島內商品住宅銷售量為8.3萬平方米，全市佔比14%；島外商品住宅銷售量為50.5萬平方米，全市佔比86%。
“我們這裏從去年7、8月份就開始跌了。最高峯這裏一平方米賣7萬元的都有，現在賣6萬出頭，成交價6萬元左右。”國貿中心附近鏈家的一名工作人員向《每日經濟新聞》記者表示。旁邊就是萬達，對面就是五緣灣，這是屬於廈門島內的湖裏區。即便是在這樣的核心地段房價也沒能扛住下跌的行情。
而在距此近10公里外的大嶝島，二手房成交價格也大幅下降，整個大嶝島只有國貿金門灣一個項目。“過去高峯時一個月可以有7、8套的成交，最近好的時候大概成交一兩套。”環嶝南路附近的一名中介表示，高層住宅均價每平方米跌了7000~8000元。
成交方面，廈門二手房交易已不僅僅是腰斬。廈門市國土資源與房產管理局主辦的《廈門房地產市場》數據顯示，今年上半年廈門二手住宅交易套數6995套，同比減少65%；交易面積71.3萬平方米，同比減少64%。其中二季度交易4240套，交易面積42.2萬平方米，同比減少58%。
上述鏈家工作人員説：“最近成交以剛需客户為主，投資客很少，因為現在有兩年限售期，投資客無法以低價買入高價賣出的方法賺錢。此前投資客都是短期投資，一般等不到兩年。現在的房價是緩慢往下跌的，如果再等兩年，也很難保證賺錢。去年有投資客因為合股炒房被套住，也有人就低價甩賣房子，甚至虧100萬~200萬元的也有。”
同區域土拍樓面價遭“腰斬”
2018年6月1日，海滄馬鑾灣板塊出讓兩幅地塊：2018HP01和2018HP02。2018HP01地塊位於海滄區新陽東片區新垵北路與樂活路交叉口，由保利以29.1億元(樓面價25086元/平方米)競得，溢價率0.34%。該地塊需無償移交政府社區電商物流配送終端站200平方米、郵政一般支局600平方米、社區書店300平方米、通信匯聚機房60平方米。
2018HP02地塊由金地以23.8億元(樓面價25105元/平方米)競得，溢價率0.42%，需無償移交生鮮超市中心店1500平方米、開閉所200平方米。
而該兩宗地塊旁邊就是馬鑾灣的單價地王：由海投房產拿下的H2016P02地塊，樓面價達38505元/平方米，與同區域內土拍樓面價有近萬元的差價。記者發現，近年來這樣的情況在廈門島外的四個區內都有出現。
今年7月2日，翔安X2018P01地塊最終成交總價達15.98億元，樓面價21182元/平方米，被海晟奪得。翔安X2018P02地塊，被特房以總價17.02億元、樓面價19814元/平方米競得。兩宗土地出讓後引起市場熱議，因為此片區相距不遠的地段曾誕下地王。
2016年8月26號，2016XP06地塊由融創以30.76億元、樓面價37512元/平方米競得，溢價率142%。翔安2016XP04地塊由廈門融僑以42.18億元的總價競得，樓面價38345元/平方米，溢價率139.66%。
8月6日，《每日經濟新聞》記者實地走訪了融創在2016XP06地塊打造的融創東南府，以及剛剛出讓的翔安X2018P01地塊和X2018P02地塊。融創東南府在翔安南，後面兩宗土地在廈大翔安校區附近，兩個地段相距約14公里。在乘車過程中記者也注意到，剛出讓的兩宗土地所處的區域發展相對緩慢。
除區域發展有所差別外，兩次土拍相關的政策也有所變化。今年7月初，廈門出台“一次性銷售”土拍限制，10萬平方米以下住宅用地必須一次性銷售。廈門市國土資源與房產管理局的出讓公告顯示，X2018P01、X2018P02地塊要求競得人一次性申請宗地商品住房預售證，並一次性全部公開對外銷售。
“這個政策對開發商來説是一件很可怕的事情。因為一塊地分多次銷售，可以拉長週期，可以根據行情的變化調節價格，對開放商來説這是正確的銷售策略。若是一次性全部放出來在房產市場上賣，開放商則處於被動狀態。”廈門購房內參創始人黃漢彬表示。
限價之下開發商虧本賣房？
8月6日，《每日經濟新聞》記者以購房者身份走進了融創東南府營銷中心。據負責接待的置業顧問介紹：“我們這個樓盤位於翔安南部新城，緊鄰具有‘海綿功能’的鼓鑼公園，靠近在建的3號線地鐵，距離將要建成的大嶝機場僅有10公里，算是廈門島外一個價值窪地。”
此宗項目地塊便是上述融創競得的2016XP06地塊，上述置業顧問坦言：“整個翔安新城的起點是非常高的，按照37512元/平方米的拿地樓面價來推算，我們的房價應該在5萬~6萬元/平方米才有利潤。但是現在政府在調控房地產，所以我們現在高層的均價就在3.6萬~3.8萬元/平方米之間，帶精裝修。”
那麼僅比拿地樓面價高1000元/平方米還帶精裝修，融創東南府是在虧本銷售嗎？
該名營銷人員説：“這個價格賣是虧本的。現階段高端樓盤因為限價與周邊普通樓盤的價格差距不大，限價階段開發商在讓利。過去開發商是頂着天花板拿下的地塊，如今大浪退去，開發商在裸泳，客户是在沙灘上撿金子、撿銀子、撿貝殼。”
對於上述説法，記者查閲了融創東南府的相關備案信息，(8號樓、12號樓、14號樓)獲批預售許可證的主力户型為116.10~154.64平方米高層，最高價格為71132.95元/平方米，最低價格為39909元/平方米，總價區間在463.3萬~1099.9萬元/套。
廈門房地產聯合網董事長章衞國表示，融創東南府疊墅的均價約在5萬元/平方米，所以不能單從這一個去對比，要綜合去看，並且融創東南府還配有車位。記者也注意到除兩棟高層住宅外，其別墅或疊墅類產品大約有10棟，佔比更大。事實上，此類產品盈利空間相對高層住宅要更高一些。
樓市僅靠本地人支撐
2016年限購以前，廈門有近7成購房者是外地人。但從最新數據可以發現，購房者比例已經發生完全逆轉，異地購房者被拒之門外，樓市基本靠本地需求支撐，這就是限購導向下的樓市。
克而瑞相關分析指出，對於購房者來説，限售和限價對投資需求的打壓最明顯，限售無法實現房價短期上漲的紅利，尤其是加槓桿操作將極大增加投資風險；限價則直接限制了房價的上漲預期，二者共同作用，投資客尤其是短期投資客必須退出。
58安居客房產研究院房產分析師吳寅認為，本輪廈門房地產出現下滑較為明顯的主要是“老破小”，品質較好的學區房實際上沒有出現大幅度下降，甚至依然堅挺。實際上因為2016年到2017年間左右廈門房價上漲過快，本輪樓市回調擠走的是投資泡沫。“我認為目前廈門二手房價格已經趨於理性，下半年不會再出現大幅下跌。”吳寅表示。
新景祥廈門市場研究中心相關報告指出，下半年市場調控政策難以有實質鬆綁，調控週期拉長，“四限”等因城施策的精細化調整仍將持續，但調控措施不會再超出現有框架。“廈門樓市下半年有多個新項目將入市，且部分地塊要求一次性取得預售許可證，商品住宅供應量有望迎來小高峯，但在調控政策嚴格執行之下，市場成交將低位回升。價格方面，樓市均價整體高位企穩，穩健平穩會是未來房價的主基調。”
黃漢彬對《每日經濟新聞》記者分析稱，未來廈門房地產市場還有一定的基本面支撐，“廈門平均每年人口淨流入近4萬，在人口基數400萬對比下，淨流入比例高。其次是廈門的學位逐年增加，淨流入是户籍人口，很多人來是沒有户口的，不體現在4萬人中。”
“廈門得天獨厚的地理位置，使得周邊的泉州、南平等地居民都以擁有廈門的一套房子為榮，同時廈門的購買力也是不容小覷的。這次廈門房價下跌，也受到很多北上廣深人關注。限購政策一旦放開，房價最後的結果是降不下來的。”章衞國表示。
(實習生劉可怡對本文亦有貢獻)