廈門房價擠泡沫，跌價從“次品”開始

近日，隨着廈門樓市“崩盤”消息流出，廈門樓市被推上風口浪尖。那麼，廈門樓市的神話真的破滅了嗎？房價真的崩盤了嗎？地價真的腰斬了嗎？

為了還原一個真實的廈門樓市，《國際金融報》記者第一時間趕赴廈門，實地探訪。

寧靜、悠閒和愜意是廈門的本色。

然而，近日，寧靜的鷺島卻因一篇《廈門神話破滅：地價腰斬，地王揮淚甩賣！房價下跌上萬元！》的文章被推向風口浪尖，對於廈門房價走勢的擔心和揣測如潮水般湧來。

這座美麗城市的房價究竟怎麼了？

《國際金融報》記者趕赴鷺島廈門，一探究竟。

“如果價格真的崩了，我還會在（這兒）上班嗎？”廈門本地中介張碩（化名，下同）不答反問。在張碩看來，外界有關廈門房價“暴跌崩盤”的傳聞僅是基於個別跌幅較大的房源作出的判斷。

在《國際金融報》記者實地走訪廈門的這幾天，不少中介從業人士均對記者表示，廈門一手房島內外房價與2015年相比，已漲了一倍多，目前為止，未見“賤賣”徵兆，僅是開發商“賺多賺少”的問題。

值得注意的是，廈門二手房價格確實稍有回落，但回落幅度較大的主要還是那些非學區劃片、位置偏遠、樓齡10年以上或户型佈局不合理的“次”房源。

跌價從“次品”開始

“像前埔和湖裏區域的部分房價就是跟風炒起來的，所以跌幅較大可以看作是市場的理性迴歸。”中介李峯承認二手房有議價空間加大的趨勢。但李峯坦言，周邊配套相對成熟，尤其是名校周邊的學區房，即使是“老破小”，二手房價格也可達8萬元/平方米以上，高於島內中高端盤的一手房均價，議價空間相對也要小得多。

“思北（思明區北部）這塊的二手房降温現象不是很明顯。”在廈門島內老城區某中介供職的汪盛向《國際金融報》記者表示，中山公園附近一帶的房子鑑於學區較好，保值空間大，所以房價即便下降1000元-2000元/平方米也是屬於市場正常週期性波動，“並不會對總房款產生很大影響”。

《國際金融報》記者注意到，該中介櫥窗外掛的某一26平方米、樓齡約為10年的“故宮裕景”房源，每平方米均價竟達到9萬元以上。

對此，汪盛表示，這種類型的“蝸居”其實就是為了掛個户口讀書，實際上週邊大多二手房均價都在7萬元左右。

“我們目前主要推薦給客户的是源昌國際城。”汪盛對《國際金融報》記者表示，該房源處於思明區較為中心的地帶，交通四通八達，又屬於大同小學的學區房，所以性價比較高。

汪盛口中的“優惠價”為6.5萬元/平方米左右，但該類房源裝修簡單且以低層為主。而資質好或帶剛需性質的房源似乎並沒有“促銷大減價”的意思。

事實上，根據國家統計局發佈的最新數據，截至今年6月份，廈門二手房住宅銷售價格雖説已經環比連續下降15個月，但自今年1月起，跌幅已有收窄之勢。

相反，曾被投機客哄搶的“熱門”小區，目前掛牌數較多，議價空間也更大，一些房東因資金週轉等個人需求一改此前的惜售態度，願意讓利拋售。

“像湖心島外圍區域的世茂湖濱首府150-160平方米的二手房，目前單價一般在6.3萬元-6.5萬元左右，其中，有些房源每平方米價格折讓7000元-8000元，主要看户型和樓層。”李峯向《國際金融報》記者展示的這套“打折”後為6.3萬元/平方米的房源，不僅整套房子南北並不通透，户型佈局不合理，且房子已經出售多年，現在還是毛坯。

李峯透露，當時買入世茂湖濱的許多業主置業多為投資用途，故目前小區入住率還不到30%，掛牌出售的房源較多。產品競爭加大、稀缺性減少或一定程度上導致該小區房價下降。不過，李峯直言，目前房價回落更多是將此前的泡沫擠出。

李峯表示，“當時世茂業主的心理價位普遍都要比同區域均價高3000元-4000元/平方米，所以回落得多也是房價趨於合理化的表現。畢竟2016年世貿的價格才3.2萬元/平方米。再往前一些，2012年，1.1萬元/平方米就能買到精裝。”

島內一手房高位維穩

相比二手房的浮動，因從2014年起，島內思明區和湖裏區均未再有住宅土地出讓，這使得島內現有的新房“物以稀為貴”，新開商品房價格在經歷了前幾年的大漲之後，如今多數在7萬元/平方米上下徘徊，趨於穩定。

處於會展中心地帶的“華爾頓1275”於8月3日下午剛加推100多套房源，均價在6.5萬元-7.5萬元/平方米左右。

“一手房備案價壓得已經很低了，開發商本來預期的均價至少在7萬元-8萬元/平方米之間，所以我們目前的價格已算便宜，應該不會跌。” 雖然華爾頓售樓處銷售人員俞明（化名）對其房價的未來顯得“信心滿滿”，但《國際金融報》記者注意到，銷售大廳裏前來看房的客人寥寥可數，5月開盤的樓盤至今還有餘留。

房子長期未“售罄”或是因為華爾頓的户型大小均在170平方米以上，導致總價過千萬，而這並非是普通工薪家庭和剛需家庭喜歡且能負擔得起的。此外，有購房者表示，由於近期廈門房價浮動的傳言頗多，不得不謹慎對待，持觀望態勢。

克而瑞數據顯示，截至2018年6月底，廈門144平方米以上的商品住宅及高端產品的去化週期均超過29個月，庫存壓力較大。

事實上，今年上半年，廈門島內推出的房源多數為大面積户型，均價在6.5萬元/平方米以上。

“現在推出的房源都是早規劃好的，或受土地成本的影響，開發商只得推高端盤。”中原地產首席分析師張大偉表示。

“這些樓盤即使降價了也買不起。”不少廈門當地的置業者對於總價在一千萬上下的房子只能“隔岸相望”，遂將置業版圖從島內遷至島外。

島外加推

據廈門市國土資源與房產管理局發佈的報告，2018年上半年，廈門商品住宅批准預售面積54萬平方米，其中島內僅佔全市總量的10%，其餘供應量均在島外四區，即集美區、海滄區、同安區、翔安區。

那麼，島外新推房源的大量入市是否會影響島外房價？

“某些地產商為了回款，確實會低價入市，但是基本原則是，不會賠錢賣房子。”某開發商銷售人員對《國際金融報》記者表示，其所在公司投資開發的項目基本都在廈門島外，目前並沒有降價出售。

8月4日，《國際金融報》記者以購房者的身份走訪了位於同安區的一個新盤——融信鉑悦灣。本次主推86平方米3房和118平方米4房，均價約3.3萬元/平方米，均為複式設計。

“房子現在很熱銷，因為限價政策，目前新開的房源都是在拿‘麪粉價’出售‘麪包’。”銷售人員張璐對《國際金融報》記者表示，“該塊土地2016年樓面價在2.38萬元/平方米，這次3.1萬元-3.4萬元/平方米的銷售價格是按照產權價格來算，如算上贈送的30多平方米，得房率接近100%，實際銷售價格才2.36萬元/平方米，是貼着成本賣。”

事實上，多名廈門本地的置業者向記者反映，島外各區目前一手房價格較為穩定，二手房則有小幅下跌的趨勢。

來自廈門市國土資源與房產管理局的數據顯示，上半年島外二手住宅交易萎縮至3110套，同比減少78%，交易面積31.1萬平方米，同比減少161%。購房者多持觀望態度，懸而不決的市場情緒或是導致二手房價格下降的主要因素之一。

島內外價格天差地別

廈門島內、島外不過隔了一座跨海大橋，為何房價竟相差一倍以上？

所謂島內，即廈門本島，又叫鷺島；而島外，指的就是與本島隔海相望的陸地部分，與福建漳州市、泉州市等地相鄰。

廈門本身的定位就是一個不折不扣的旅遊城市。2017年，廈門市的GDP約為4351.18億元，其中，第三產業增加值佔比57.8%。廈門市統計局調查報告顯示，2017年全年廈門市旅遊總收入1168.52億元，且漲勢迅猛。

而在地理位置上，廈門最優質的旅遊資源，也大多集中在廈門本島（即島內）及周邊島嶼。

因此，廈門房價最貴的住宅非環島海景房莫屬，尤其是一些位置好、品質高的海景別墅，近年來單價已飆升至15萬元以上。

其實不只是海灘，就連島內其他區域，也是超高層住宅林立，即使位於廈門島的內部，一些高層住宅內，仍然可以遠眺海景，單價依然可以高達7萬至8萬元。

除了景觀和旅遊資源之外，廈門市主要的工作機會大多來自於島內。

作為老城區，也是市政府的所在地，諸如火車站、飛機場、雙子塔等地標性建築，以及廈門目前主要商業綜合體、學校、醫院等比較優質的生活配套資源也大多集中在島內。

與之相反，《國際金融報》記者從島內中山公園附近出發，分別驅車穿越跨海大橋到達島外北部同安區及西部海滄區中心位置，單程大約需要花費一小時左右（週六下午，部分路段擁堵），時間成本較高。與此同時，島外過了濱海區域之後，周邊大多還是以農田、村莊等居多，商業項目和生活配套設施十分少見，與島內的都市感差之甚遠。

廈門市統計局調查報告顯示，位於島內的思明區和湖裏區，2017年GDP約為2275.93億元，佔廈門GDP總額的一半以上，而這兩個區的總面積僅佔整個廈門的8.3%，經濟集中度可見一斑。

不過，從具體規劃來看，由於島內面積有限，目前新房項目也在逐步減少，而島外的幾個區域，無論是住宅，還是商業、醫療、教育等方面的配套都在逐步加強和完善，未來的經濟中心或許會向島外遷移。

這幾年的“主旋律”

無論島內島外，廈門本地中介均表示，這幾年房價都是成倍地漲。

“我2011年來到廈門時，五緣灣還幾乎是空地一片，當時賣1萬元/平方米，後來漲到10萬元/平方米，幾年裏房價呈幾何倍數增長。”廈門某購房羣出現了這樣的懷舊聲音。

房價隨着時間在漲並不令人驚訝，但《國際金融報》記者走訪的多家房產中介公司均提到，2015年是廈門樓市的一個轉折點。目前，與2015年相比，廈門整體房價已經翻了一倍多。

以華爾頓1275為例，2015年的開盤價為3萬元-4萬元/平方米（包括5000元/平方米的精裝費用），尚不及最新加推的毛坯房源單價的一半。

那麼，廈門房價為何在短短幾年內“突飛猛進”？

從政策層面來説，廈門經過了幾輪調控和鬆綁。

2010年9月至2013年4月，廈門連續出台多項調控政策，廈門樓市被籠罩在嚴厲調控之下。

但在2014年8月，廈門迎來“寬鬆期”，宣佈島外四區不再執行限購措施，島內的思明區、湖裏區的普通商品住房繼續執行住房限購措施。2015年1月，廈門島內思明區、湖裏區144平方米以下商品住房也不再執行限購。至此，施行了4年多的廈門“限購令”得以鬆綁。

限購的鬆綁一定程度上刺激了廈門房地產市場，一些嗅覺敏鋭的開發商抓住機會大力宣傳，廈門樓市回暖，多盤出現“日光”現象，投機者大量入市，導致房價虛高。自2014年第四季度開始，非廈門本地客羣購房面積量超過廈門本地客羣，為廈門購房的主力軍。

直到2016年9月，廈門才正式重啓限購政策，外來客購房面積量開始大幅度減少。

“廈門經濟穩定，氣候也宜人，發展潛力較大，故部分投資力量或推動房價上漲。”盧文曦表示。

“只要是在2017年以前買房的，沒有不賺的。”李峯笑言。

李峯指出，自2017年下半年以來，由於預售證限價政策的緊縮，島內許多準備高價出售的樓盤均無法達到自己的心理價位，於是“陰陽合同”的現象十分常見，且多數出現在單價7萬元以上的新房之中。

不過，《國際金融報》記者實地走訪多個樓盤後發現，所謂的“陰陽合同”現象，在現階段的廈門一手房市場上，已經不復存在。

土地價遭腰斬？

隨着廈門置業版圖的不斷拓寬，廈門這塊“香餑餑”也引來個不少房企的垂涎，相繼“搶灘”角逐。

據《國際金融報》記者不完全統計，2010年至今，融信、泰禾、恒大、碧桂園、融創、旭輝、富力等數十家知名房企先後入廈。

房企的積極佈局亦在一定程度上帶動了廈門的土拍市場。

根據廈門市土地礦產資源交易市場官網數據，《國際金融報》記者統計發現，2010年至今，廈門市每年都有上百萬平方米的土地被公開出讓，僅土拍收入，每年就超過百億元，其中，土拍收入最低的2011年為135.02億元，至2016年已飆升至最高點的492.43億元。

“麪包”與“麪粉”息息相關，據瞭解，在同安片區，2017年融信、保利、禹州和首開配建樓面價均超過3萬元/平方米。而2018年7月2日，同安區2幅出讓地塊由中鐵和華潤以底價競得，成交樓面價分別為1.8萬元/平方米和1.7萬元/平方米。

一年時間，從地王到“1”字打頭，“麪粉”價格下滑明顯。一時間，關於“地價腰斬”的傳言不斷。

不過，事實並不像表面所看到的那麼簡單。

據《國際金融報》記者瞭解，由於島外區域相關配套設施正在規劃和建設的關鍵時期，許多新出讓的土地除了本身用作商品房開發以外，還通常會被賦予一些其他“使命”，諸如動遷安置房、公共綠化和其他市政配套等。

而此前開發商所公佈一般為“去配樓面價”，即去除這些不盈利項目之後的樓面價格，與近期新增土拍項目的“成交樓面價”相比，價格自然是天差地別。而且，每塊土地的配建面積差之甚遠，僅以成交樓面價來做對比，難免有失偏頗。

以融信鉑悦灣為例，據銷售人員張璐介紹，現階段出售的房源，案場公佈的2.38萬元/平方米樓面價即為去配樓面價，而實際上，加上諸多配建項目之後，拿地樓面價遠低於2萬元/平方米。

“雖然表面上房企參加度不高，成交樓面價回落，但在這背後，需要考慮到是房企的資金狀況以及市場預期。現在很多土地出讓要求‘一次性申請預售，一次性全部對外公開銷售’，這對房企的資金實力是一個考驗。”一位接近本地開發商的人士表示。

廈門中原地產認為，目前房企處於年中貸款償還節點，開發商資金壓力較大，土拍參與相對謹慎，土地市場更多是迴歸理性。此外，樓市調控高壓下，開發商“唱多”市場預期落空，拍地積極性受到一定挫傷。但經過一定的發酵期後，房企適應調控大環境，土地參拍熱度或將有所回暖，政府供給則以“穩”為主，預計後市或將增大土地供應量，以此來刺激剛需。