趙秀池：穩定租賃市場有利“房住不炒”

最近，一二線城市房租猛漲成為人們熱議的話題。有人不禁感嘆，買不起房就算了，難道租都租不起了嗎？

租賃住房是絕對的剛需，能更好地體現房子是用來住的，不是用來炒的定位。而且高房價下租賃住房居住更划算，用買房資金派生的利息支付房租綽綽有餘。因此，大力發展住房租賃市場，是未來房地產市場發展的一個重要方向。

正因為如此，政府不斷鼓勵租賃市場的發展，出台了一系列政策，如國務院辦公廳印發的《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，國土資源部和住房城鄉建設部印發的《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》等。各地方政府也紛紛發佈租賃新政。例如，2017年北京市住建委發佈並實施了《關於加快發展和規範管理本市住房租賃市場的通知》，規定承租人為本市户籍無房家庭，符合在同一區連續單獨承租並實際居住3年以上且在住房租賃監管平台登記備案、夫妻一方在該區合法穩定就業3年以上等條件的，其適齡子女可在該區接受義務教育。同時，大力發展機構租賃，建立租賃監管平台。

就北京而言，大部分外來人口將是租賃住房居住的。因此，這輪房租上漲成為人們關注的焦點。其實，作為一種價格，房租也是由供求關係決定的。當前房租上漲由多個因素疊加導致：去年年底以來拆除違章建築、查處羣租房、治理地下空間，導致出租房源越來越少;開工季、畢業季、開學季的到來，導致住房需求增加;租售比過高，出租住房收益率較低，房東調租的願望強烈;一些房地產中介壟斷房源、高品質長租公寓的出現，也從一定程度上助推了房租的上漲。

房租上漲太快與房價上漲太快同樣不利於房地產平穩健康發展。為了穩定房租，筆者建議如下：

第一，大力增加租賃住房供給。既要發展機構租賃，也要鼓勵個人直接提供房源。個人直接出租有利於減少中間環節，減少承租人的支出，進而有利於穩定租金。未來國有土地不再是住房的唯一供給者，要發揮集體建設土地在租賃市場的作用，既可建設成套家庭住房，也可建設集體宿舍，滿足不同層次的租賃需求。低效利用的廠房、閒置的商辦類住房都要充分利用起來發展租賃。

第二，針對不同收入羣體提供不同的租賃住房。租賃住房的需求同樣有高中低檔之分，供應要與各個層次的需求相吻合。要發揮公共租賃住房對租賃市場的導向作用，對符合條件的低收入人羣和符合城市功能發展定位的人才由政府提供公共租賃房，既可實行實物配租，也可以擴大貨幣補貼範圍，鼓勵到市場上租賃適合自己的住房。

第三，對出租方減免税費和提供低成本融資，鼓勵個人和機構釋放更多的低成本房源。

第四，建立租賃市場信用體系和租賃行業協會，加強對房地產經紀機構、住房租賃企業的自律與監管。

相信，未來租賃市場的發展會越來越規範，租賃住房同樣會使生活更美好。(作者是北京市房地產法學會副會長兼秘書長)