漲房租陽謀：資本囤房壟斷市場？租房才是真正的剛需？
摘要：“在我找房的這段時間，這個小區從4月份到8月份又漲了三四百塊。”日前剛剛搬到16號線永豐南站附近的李女士表示，如果從去年年底算起，這附近的租金已經累計上漲近1500元/月。
華夏時報(www.chinatimes.net.cn)記者 劉詩萌 北京報道
“在我找房的這段時間，這個小區從4月份到8月份又漲了三四百塊。”日前剛剛搬到16號線永豐南站附近的李女士表示，如果從去年年底算起，這附近的租金已經累計上漲近1500元/月。
租房中介告訴她，除去年11月底到12月份清理羣租房的高峯期猛漲了1000元/月以外，李女士所在的小區今年年初的漲價除去季節性因素外，很大程度上來源於中介之間的競爭。
《華夏時報》記者調查發現，該小區的房源都是由各個小中介把持，平時通過房主出租東西向一居室，價格也就在4600元-4700元/月左右;最近一段時間，長租公寓自如為了打入這個市場，竟直接給房主5000元/月收房。
8月24日，住房大數據聯合實驗室、中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組發佈的大數據住房租金指數顯示，同2017年12月相比，2018年7月北京租金上漲8.94%，環比上漲2.37%，雙雙居樣本城市漲速之首。
對於這次北京房價的“跳漲”，供需矛盾、資本介入、季節性因素等都被業內普遍認為是推高房租的因素之一。不過，資本追逐的長租公寓在其中發揮的作用，更令人們側目。8月17日，時任我愛我家副總裁的胡景暉表示，以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，完全破壞了正常房屋租賃市場。
一場關於誰該為房租上漲負責、長租公寓是否有原罪的討論就此甚囂塵上。中國社科院財經戰略研究院研究員鄒琳華對《華夏時報》記者表示，北京住房長期供給增長乏力，人口疏解政策除降低了房源供給外又未見實效。資本中介就是看準了這點才大舉殺入，將未來預期上漲的收益用來貼補當前囤房抬價的投入，掙了錢，同時又圈佔了市場。
房租7月跳漲，都是中介惹的禍
此前，鏈家旗下貝殼研究院的數據顯示，2018年前7個月，租金同比上漲10.7%，7月租金環比上漲2.6%。我愛我家研究院的數據則顯示，2018年7月份北京租金環比上漲了6.2%。而根據住房大數據聯合實驗室的數據，2018年7月北京住房租金與6月相比環比上漲2.37%。分區縣看，2018年7月，昌平、豐台、海淀、西城、朝陽、東城、大興區租金環比漲速靠前，環比分別上漲了5.54%、3.97%、3.75%、3.75%、2.16%、2.16%及1.65%。順義、房山、門頭溝7月租金環比微跌。
從上漲時間節點看，北京主要區縣7月租金漲速較1-6月顯著加快，6月漲幅最高的西城區也只有1.7%的環比漲幅。
“從時間來看，事實上跳漲是從7月開始的，”鄒琳華指出，“門頭溝、燕郊、順義沒漲，可能和企業佈局有關。”
8月初一則名為《資本盯上租房，要吸乾年輕人的血吧》的帖子中，一位天通苑的房主準備以7500元/月的價格出租自己的三居室，自如開價8500元/月，蛋殼公寓則願意開價9000元/月。在幾輪叫價後，蛋殼公寓最終以1.08萬元/月拿下了這套房子。
而另一條地鐵16號線的底站，住在京西鳳凰嶺的張先生告訴《華夏時報》記者，他原本住在上地附近一個羣租公寓，去年11月底因為羣租房整頓，從自如手中租了一間3300元/月的開間，比原來租羣租房貴1500元。上個月，他聽自如管家説，房子年底到期後還會漲價500元-1000元不等。目前，在自如和貝殼兩個平台上，這一區域的待租房源都已出清。
在北京的傳統居住格局中，昌平區的天通苑、回龍觀，海淀區的上地、西二旗，以及南城的價值窪地一直都是大量外來人口居住的住宅區。而目前，這些區域也成為中介囤房，進而推高房價的重災區。
資本壟斷租賃市場?
2017年下半年，發展租賃市場成為房地產政策的重點之一，資本也隨之湧入。
截至2017年底，北上廣深的集中式長租公寓品牌數量合計達300多個。2018年1月16日，自如獲得40億人民幣A輪融資，是中國長租公寓行業規模最大的一筆融資。2月，蛋殼公寓也完成1億美元B輪融資。
長租公寓的運營分自持和包租兩種。其中，作為“二房東”包租，是這些以輕資產為主、市場佔有量本來就很大的中介公司轉型長租公寓的最重要途徑，也被業內認為是唯一可以獲得盈利的方向。因此，拿到資本的長租公寓“新貴”，和共享產業初期的創業公司一樣，正在瘋狂“撒錢”爭奪資源。
李女士所在小區就是一個例子。房子一旦進入中介的手中後，再往外租價格就普遍高出周圍的市場價了。
《華夏時報》記者日前查閲自如平台上的租金數據，這一小區的房租整租價格均價在5500元/月左右，合租8平米的房價也要2500元/月上下。但事實上，裝修成本並不高，按照市場價格，即使是一套八九十平米的房子，熱水器、抽油煙機等家電加起來裝修成本也只有2萬-3萬。
高溢價同樣“吊”高了個人房東的胃口。李女士8月20日看到小區門口擺出的房主個人出租招牌，比起4月份二居室單價漲了1000元/月，三居室漲了1500元/月。
張大偉表示，大量的資本進入的是存量改造，存量改造本身並不新增供應，只是通過升級或者分割獲得投資溢價。對於這些資本來説，這種輕資產模式很容易出現局部區域壟斷。“租賃市場已經出現了壟斷定價權，如果都是小公司、小業主，互相有競爭，但如果是一個有幾十萬套房的龐然大物，它是有定價權的，不僅僅是二手房買賣，租賃也一樣。”
易居研究院智庫中心總監嚴躍進接受《華夏時報》記者採訪時表示，中介競爭囤房有價格操縱的嫌疑，或者説存在帶動房租價格快速上漲的作用。這種現象或許也不是中介公司主觀上希望看到的，但是很顯然，獲取市場規模的渴望會倒逼很多中介不斷提高報價，這樣最終都會帶來市場價格的上升。
管制租金能解決問題嗎?
在中原地產首席分析師張大偉看來，當下以北京等市場為代表，已經出現了幾十萬套長租型公寓，局部區域甚至佔市場比例高達40%，這種情況下，單套長租公寓的租金比普通租賃租金高30%以上，疊加對普通租賃業主定價的影響，這種出租模式對市場的租金拉動影響加大。
為了抑制房租過快增長，8月19日，北京市房地產中介協會約談包括自如、蛋殼公寓等北京10家主要住房租賃企業，這些企業共同承諾不漲房租，並拿出全部12萬套存量房源投向市場。
12萬套房能否起到穩定租金的作用?貝殼研究院的數據顯示，目前北京全市房屋存量約750萬套，其中存量可租房源為150萬套，12萬套佔其中的8%。儘管佔比並不高，但由於幾家中介的頭部作用，已經可以一定程度上穩定租金價格。
不過，對於是否應該採取管制的手段來解決租金飛漲的問題，業內仍有不同的觀點。
上海交通大學中國發展研究中心主任陸銘對《華夏時報》記者表示，目前中國超大城市出現的問題，雖然在中介表現出來的是在囤房並且抬高住房的租金，但從本質上來講，仍然是住房整體上呈現短缺的結果。如果一個市場上的房源是充分的，是不會有企業有足夠大的力量來實現對於市場的壟斷，並且藉此來提高租房價格的。
以北京為例，去年年底北京總常住人口的數量僅下降了2.2萬，租房需求並沒有出現明顯下降，但是卻以違法建築的名義大量拆除房子，同時又打擊羣租和清理地下室，這些加起來就會導致租房的短缺問題。有一些所謂的違章建築，其實提供的租房條件並不那麼差，需要通過修改法律讓一些非正式的租房能夠得到適當的承認。對於一些居住條件的確存在安全隱患的租房，需要從治理安全隱患的角度去改善居住環境，而不是一拆了之。否則的話就會引起現在的租房短缺的現象。
因此，陸銘指出，不能簡單地怪罪中介公司，而是應該從源頭上增加供給，才能解決當前的高租金高房價的問題。簡單管制價格是解決不了問題的，甚至有可能出現更加嚴重的供小於求、腐敗尋租的現象。