住宅建設用地使用權期滿咋辦？民法典物權編草案：自動續期

每經記者 唐潔 每經編輯 魏文藝

8月27日，《民法典各分編（草案）》首次提請全國人大常委會審議。其中物權編草案專門規定了“居住權”，並對住宅建設用地使用權期間屆滿續期問題作出原則性規定。

上海信和安律師事務所律師王龍國對《每日經濟新聞》記者指出，以前因為對住宅建設用地使用權期間屆滿續期問題沒有規定如何處理，社會上針對該問題的討論很多，現在通過法律規定的形式明確表明期滿後可以自動續期。也有業內人士表示，住宅建設用地使用權自動續期也意味着具備了徵收房產税的基礎。

住宅用地使用權到期自動續期

《每日經濟新聞》記者注意到，民法典物權編草案關於住宅建設用地使用權期間屆滿續期問題，先作一個原則性規定。草案規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定。

上海信和安律師事務所律師王龍國指出，“居住權”和“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”的提法以前沒有，屬於新增內容，因此無法和以前的規定作簡單對比。如果簡單理解，以前提的是所有權和使用權，其中，“所有權”包括“佔有”“使用”“收益”“處分”四項權能。住宅建設用地使用期屆滿後，以前因為沒有規定如何處理，社會針對該問題的討論很多，現在通過法律規定的形式明確表明期滿後可以自動續期。

有業內人士表示，住宅建設用地使用權自動續期的規定出台或意味着房產税的加速落地。

同策諮詢研究部總監張宏偉對《每日經濟新聞》記者表示，一般房產税徵收基於房產屬性與私有財產，私有財產是沒有期限限制的，現行規定住宅的土地使用權是70年，所以説住宅建設用地使用權自動續期也意味着具備了徵收房產税的基礎。

中原集團首席運營官李文傑則認為，土地使用權自動續期與徵收房產税之間沒有直接聯繫。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，對於土地使用權續租的內容，其實過去強調的就是所謂“70年產權”的概念。從規定來看，自動續期的政策思路很明確，同時是否要付費這一點，也提到了“或者減免”的概念。類似規定，一方面是有助於破解部分土地到期後續期困難的問題，另一方面也給予了不動產相關部門一個新的思考，即研究續期續費問題，進而促進土地市場和住房市場的健康發展。

首次提出“居住權”

民法典物權編草案專門規定了“居住權”：居住權人有權按照合同約定並經登記佔有、使用他人的住宅，以滿足其穩定生活居住需要。據介紹，規定居住權是為了認可和保護民事主體對住房保障的靈活安排，滿足特定人羣的居住需求，也有助於為公租房和老年人以房養老提供法律保障。

嚴躍進對《每日經濟新聞》記者表示，從“居住權”的規定來看，其明確給予了界定，強調了合同約定的契約精神。類似規定有助於未來在三個領域實現更好的保障，包括租賃權、住房保障權、以房養老居住權等方面。後續在租賃住房、保障房和以房養老等項目上，落地可能性很大，也能夠實現人人都支持此類新市場的改革和發展。

王龍國指出，現在新提的“居住權”包括“佔有”“使用”兩項權能。居住權就是為了解決現在社會上沒有房屋但又需要居住的這部分人的問題，這些人雖然沒有房屋產權，但他們因為合同約定或其他原因而居住在某個房屋裏，法律要規定他們有居住的權利，否則，這部分人將沒有合法的居住場所。

《每日經濟新聞》記者還注意到，此次提請全國人大常委會會議審議的《民法典各分編（草案）》增加了住房承租人的優先承租權制度。為落實黨中央提出的建立租購同權住房市場的要求，保護承租人利益，促進住房租賃市場健康發展，草案增加了住房承租人的優先承租權制度。草案第五百二十五條第二款規定：“租賃期間屆滿，住房承租人享有以同等條件優先承租的權利”。

對此，李文傑在接受記者採訪時表示：“世界上其他國家對承租權的表述也是類似的，過去我們國家已經有優先承租權的規定，而這次是寫入民法典。”

中原地產首席分析師張大偉指出：“在實際操作過程中，優先承租權並不會對下一個租期的租金有強制性約束，所以這項規定對租金上漲的影響有限。”