長租公寓是好是壞？採訪業主還原委託租賃真相
記者採訪剛將房子委託給長租機構放租的業主 還原行業真相
長租公寓 鮮花還是毒草？
近期，受到各種政策鼓勵而發展迅猛的長租公寓忽然成了眾矢之的，部分長租公寓涉嫌利用大量租房人的信用做背書，套取貸款資金用於自身發展，把風險轉移給房東和租客的發展模式引起極大爭議。而杭州長租公寓公司鼎家因經營不善導致資金鍊斷裂停止運營，更是成為輿論焦點。昨日還是“鮮花”，今日變成“毒草”？長租公寓究竟怎麼了？
日前，記者採訪了剛將房子委託給長租公寓管理放租的業主以及相關的法律專家，從中探究長租公寓的運營模式。長租公寓經過快速發展的四年，的確累積了不少問題，經營者們需要調整好自己的節奏，不要盲目地擴張和變相抬高價格，而管理監督的短板更加應該及時補上。
業主黃先生：租賃合同變資管合同
到手租金只比市價略高
看到最近長租公寓“爆雷”等消息，黃先生覺得有點擔憂——他剛剛把自己在番禺的一套房子委託給近期陷於輿論漩渦中的“自如”公寓用於出租。這套位於番禺某大型小區面積110平方米的三房單位，如果是業主自行放租，月租金在4200~4300元左右。黃先生告訴記者，因為在租房過程中需要與租客打交道，收租金、裝修維護等事情還是要耗費不少精力，為了省心一些，他選擇了將房子委託給長租公寓管理公司出租。而且，從“自如”開出5000元的租金來看，也比自己放租更有吸引力。
簽訂合同之後，黃先生髮現，與以往出租簽訂的租賃合同不同，現在簽訂的是“資產管理服務合同”，以往的租賃合同加上房屋設備清單最多兩三頁，而資產管理合同則多達20多頁，涉及到房屋出租管理模式、資產收益及費用結算、房屋改造維護、資管雙方權利義務、合同解除及續期、違約責任及爭議解決辦法等方面。
租賃合同變為資管合同，法律關係也發生改變。
從合同條款可以看到，租金結算方式業主可以選擇月付、季付、半年付、年付和年付貸。黃先生選擇了月付，而關於空置期也有約定，第一年空置期60天，意味着第一年有兩個月收不到租金，其後幾年空置期時間是遞減的。而租金也有逐年遞增3%的約定。
黃先生仔細研究了一下合同，其實除去空置期，要交的維修基金、服務管理費等支出，每月到手的租金收入約在4400~4500元左右，只是比市價略高。
萬一長租運營平台資金斷裂
租客比業主損失更大
從租賃合同變為資管服務合同，業主、租客、中介甚至還有銀行、金融機構之間的法律關係明顯發生變化。廣東君厚律師事務所律師盧彥錚認為，以往業主和租客之間是租賃合同，中介和業主、租客之間簽訂的是居間合同。現在中介角色發生變化，將租房行為長期化，代管業主的房屋趨近於使用權，變相趨向於所有權的形式。而以往因租客原因發生需要承擔各種責任的情況時，房東也需要承擔相應的連帶責任，而在資管合同的情況下，業主並不能直接選擇承租人，相應承擔的責任也會減少。
對業主而言，把房屋放給長租機構可免卻很多麻煩且租金相對有保障；對租客來説，公寓的裝修風格和管理服務，也很吸引人。
從黃先生提供的資產管理服務合同可以看到，長租公寓運營商的盈利模式來源於租金差價、租金溢價以及服務管理費用，運營商槓桿很高而投入又大，一旦中間出現租客退租、房屋空置率提高，資金鍊就會崩掉。
長租公寓發生資金鍊斷裂清盤之後，租户將如何維權？比如租期未滿如何維權、通過平台辦理了分期貸款怎麼維權？押金怎麼退回？目前仍沒有明確説法，租户只能依靠法律途徑維權。
潛藏風險在哪裏？
過度金融化 租金分期貸
隨着一系列支持住房租賃的政策的出台，長租公寓產業突然火了。市場上出現集中式和分散式長租公寓兩種模式，集中式長租公寓主要由房企開發運營，而分散式長租公寓則多是中介、互聯網公司等機構運營。
租客慎選租金分期貸
近期引起熱議併發生資金斷裂停止運營的長租公寓以分散式長租公寓為主。其操作方式是，長租公寓運營商只支持季付、半年付和年付以及一次性付款等付款方式，加上房屋押金，租客要一次性給出一大筆錢，為了解決資金壓力，長租公寓與金融機構合作，推出租金分期產品。租客需要籤一份性質等同貸款的合同，然後每月支付給金融機構相應的租金。通過金融機構，長租公寓運營上可以一次性回籠一年的租金，這些租金可以用於繼續擴大規模。
讓人詬病的是，有長租公寓在租客不知情的情況下欺騙租客，引誘其與第三方金融機構簽下以償還房租為基礎的未來一年的貸款合同。如此一來，一旦資金鍊斷裂，運營商卷錢跑路，租客還需繼續還貸，而房東會因沒有租金收入被迫回收房子。
蛋殼公寓有關負責人對記者表示，分期付款是蛋殼公寓租客付款方式的選擇之一，租客簽署租房合同之前是可以根據自己意願來選擇付款方式的。對於運營商而言，租金貸能更快回籠資金，因此會使用優惠的方式引導租客選擇，這種方式押金更少，比如可以押一租一，管理費優惠更多，而對於租客而言一次性支出成本更低。需要注意的是，租客要清楚自己的選擇，並搞清楚這筆貸款是打給誰的，是直接打給房東，還是中介公司自己拿去了。
金融介入增加了風險
一直研究長租公寓的房東東創始人全靂對記者表示，目前市場上關於“長租公寓猛於P2P”的説法有誇張之嫌，即使沒有房租分期，過去二房東捲款跑路的事件也發生過多起，消費金融的深度介入，只是放大了二房東作為資金中介的流動性風險。
長租公寓市場中租客對價格十分敏感，“剛需”產品價格升高5%租客就可能不租了，即使萬科、龍湖都表示目前長租公寓“不賺錢”。長租公寓需本身強運營，無論是裝修配置還是出租管理以及後期的保潔運營，每個月支付業主租金和這些運營費用都是固定的，支付來源主要依賴出租房源的租金。
記者觀察
以保證金制度防“錢居兩空”
隨着房地產市場的成熟，存量房的開發是必然趨勢，很多存量房不再完全依靠買賣實現收益，而是通過所有權和租賃權的運營來實現收益。長租公寓運營，正是適應了這種趨勢，整體的模式並沒有太大的問題，關鍵是對長租公寓的管理和規範。
目前，國外對於長租公寓的運營有多種模式，但是不管哪種模式，他們都有明確的法律或者規定加以管理，明確各方的權利義務，保障各方權益，明確糾紛解決方法。很重要的一點是，對於處在租户、房東和租賃機構三角關係中相對弱勢的租户，都會盡量保證其權益不受損害，尤其是發生糾紛時保證不讓其“錢居兩空”。一個很重要的方式，就是保證金制度。比如現在出問題比較多的“二房東”模式，很多國家會要求提供一定的保證金，有的還規定繳納一定的行業保險基金，在發生糾紛時對租户進行賠償。
同時還要加一道保險，規定對於租户繳納的長期大額租金，納入專門賬户，不允許租賃機構大額調用。有了資金的保證，幾道安全閘門保護，各方的利益可以得到保證，不至於讓一方得利跑路，另外兩方受損索償無門的情況發生。
對於各種藉着長租公寓名義進行的所謂金融創新，不妨多念念“緊箍咒”，拿不準的寧可管住。只要在規範有序的方向上多想想辦法，多借鑑已有的成熟經驗並一以貫之地執行到位，租户、房東和租賃機構才能“安租樂業”。
專題文/圖：廣州日報全媒體記者 劉麗琴