長租公寓別做一錘子買賣

上週末，“阿里員工得白血病身故，生前租住長租公寓甲醛房”的文章在朋友圈被刷屏，引爆社交輿論場。不僅是甲醛超標這一項，爭搶房源此前還引爆了長租公寓推高房租的爭議。

長租公寓經過一段時間試水，目前已經被越來越多的城市白領接受。這些人願意支付更高的房租改善居住條件，長租公寓運營方將此用作裝修和管理支出，幫助租户改善傳統租房模式下居住環境和降低日常溝通成本。

近年來，房地產市場大力提倡“租售並舉”，租賃市場也展現出極大的市場空間。政策層面和消費者訴求一拍即合，長租公寓不愁沒有市場， 但要想真正實現長租需要解決盈利的問題。

一般來説，長租公寓會與租賃房源房東簽訂長期合約，經裝修改造後重新開放給租客，作為中間商，運營方通過賺“差價”獲取利潤。這種商業模式的關鍵在於房源的裝修“改造”，比如兩室一廳會被改造為“2+1”，即由兩間變成三間可供出租的房子，最終主要的盈利來源在於“1”的租金。

想吃這塊蛋糕的人，手裏要有房，裝修動作要快。房源是最基本的保障，此後快速裝修和入住效率成為關鍵。為了控制成本，裝修和入住之間的時差一般不會太長，難免留下裝修安全的隱患。

想賺錢的中間商與難賺錢的長租市場求平衡，租客的利益往往成為犧牲品。長租公寓亂象是運營商們為了追求收益而違規操作產生的結果，也是輕資產模式下資本逐利一味求快使然。租客們承擔的高成本並未真正用在改善居住環境上，相反可能被運營商間接利用推高房租。

長租市場的生態正隨着它的成長暴露出脆弱性，長租市場的江湖已經生成，怎樣生存依然沒有定數。租賃的行業共識是前期投入大而回報週期漫長。做長租公寓是長鏈條、多環節的領域，從選址、裝修、招租、推廣、水電煤氣代繳，行業跨度很大。

做輕生意還是做重生意？不管入局者帶着怎樣的身份進場，租賃生意都不是一錘子買賣。以美國市場為例，公寓行業利潤最好的是做自持的企業，排名前十的公寓企業裏超過一半是地產商，前三里面有兩家是地產商。

隨着城鎮化的推進，中國房地產市場規模將持續增長，但受宏觀經濟整體增速放緩、結構調整及房地產調控政策趨向繼續從緊的影響，房地產企業將面臨戰略抉擇或發展模式的更新。而租賃很可能是房企轉型的第一塊敲門磚。

儘管要經歷最壞的考驗，但這也是長租公寓行業最好的時候。中介入局同樣不乏優勢，站在長租公寓頭部位置的房產中介，可以利用自身的優勢盤活存量開放增量，與房企展開合作，但切不可以犧牲租户利益為代價換取短期利益。否則，當監管來臨、資本回歸理性，這些行為無異於搬起石頭砸自己的腳。(陶鳳)