自如金融體系的三大爭議

租房貸、甲醛超標等消息一次次把自如這家房屋中介公司推上風口浪尖。北京商報記者調查發現，自如實則已經嵌入了諸如信用評分、貸款分期、ABS融資等諸多金融產品和元素。而自如金融服務體系中也存在諸多爭議：創新的租房社交模式是否會引發風險？房屋資管模式所存在的資金池風險如何監管？ABS加槓桿帶來的擴張模式能否持續？

創新租房社交模式風險難測

社交模式正成為互聯網平台吸引流量的一大利器，而背後的風險也同樣需要關注。北京商報記者注意到，自如平台顯示，“如果你需要一個室友或合租者，那麼我們有嚴格的租客標準，能保障你迅速找到最臭味相投的人，這是自如同時作為社交平台的魅力”。

支撐自如社交模式的是兩年前開始建立的信用評分體系。據瞭解，自2016年7月1日，自如開始建立信用分評價體系，從“身份信息”、“履約歷史”、“租住行為”、“外部信用”四個維度評定自如客的租住生活信用。根據自如信用體系，在預訂、簽約、續約階段都會對租客身份信息進行審核，有不良記錄的用户將無法簽約。在租住階段，對履約與日常行為記錄評定，減少不良居住行為。通過黑名單機制，將居間有嚴重不良行為記錄的用户清退並拒絕再次入住。

不過，北京商報記者注意到，在自如投訴中，對於合租室友的投訴佔了很大比例。有自如租户表示，“今年清明節假期最後一天，被合租室友酗酒後無故毆打。期間各種渠道要求自如清退舍友，管家一直沒出現協調，最後只能自己辦了無責退房”。

對此模式，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，對於租賃業務來説，首先要做的是最基本的功能，即居住的功能。租賃市場的一個特點就是要做到私密性，如果過於強調社交，那麼部分租客可能會不滿，這反而會引起各類新的問題。對於此類租賃業務來説，未來肯定不能盲目套用很多互聯網的概念，而應該從租賃住房的角度出發，積極提供便利低成本的租賃模式。

如果和滴滴一樣，發生了惡性事件，自如需不需要承擔責任？北京尋真律師事務所律師王德怡表示，自如建立租客信用體系是一個有意義、有價值的嘗試，房產中介提供的租客信息僅是一個參考，是否承租或出租，租客仍然有選擇權，不能因為有風險就阻止網絡平台的社交功能。如果租客之間發生財產或人身侵權事件,屬於治安管理或刑事法律監管範圍，將上述責任歸咎於房產中介將會極大地增加中介的運維成本，最終仍將由全體租客買單。根據國內現行法律規定，房產中介一般來説是不用承擔相應侵權責任的。

北京商報記者就相關問題向自如方面發去採訪提綱，對方表示不便接受採訪。

“房屋資管模式”存資金池風險

自如的另一大爭議焦點在於房屋資管模式所存在的資金池風險。自如App端顯示，客户採用自如網在線支付、自如白條、自如客專享分期三種方式支付房租與服務費。其中，自如白條與自如客專享協議均有貸款性質。市場對租房貸款的爭議焦點集中在辦理分期時租户是否知情，以及租金貸帶來的資金池風險。

北京商報記者關注到，在社交平台有不少租客投訴在不知情的情況下辦理了貸款。不過，也有多位自如租客對記者表示，自如管家在與自己簽署合同時推薦選擇分期業務，但不會強制讓租客選擇。

此外，北京商報記者拿到的自如住房合同和房主託管合同顯示，自如的商業模式是自如自己和房東簽下來，然後個人再和自如籤協議，並且簽約期限和付款期限存在錯配。有分析人士指出，這樣的模式存在資金池風險，亟須對自如平台的沉澱資金進行監管。

對於自如模式，中原地產首席分析師張大偉表示，一些自如租客選擇了自如分期的方式來支付房租，減輕房租壓力。以月租3000元為例，選擇自如分期的租客，需承擔6.27%的租房手續費率，享受年服務費7折優惠。選擇自如分期的租客，在簽訂《租房合同》的同時，還需要簽訂一份《貸款合同》。選擇自如分期的租客貸款一年租金，並將租金一次性付給自如。簡單地説，自如建立了資金池，按照對外宣傳70萬間房，每間房平均月租3000元計算，每套房給房主的租金是月付。而收房客的是3個月起，部分甚至是年付。這個資金池是百億級別的。

公開資料顯示，自如原是鏈家集團的一個事業部。從2016年5月起，自如承接原鏈家自如事業部業務，專注經營房屋資產管理業務。據自如官網顯示，目前管理資產3000億元。張大偉表示，自如從鏈家脱離出來，很大原因是為了避免違規的資金池被監管。

麻袋研究院表示，租金貸的主要問題在於業務不規範，中介從業人員根本沒認識到自己在做金融業務。由此可能導致租金被挪用、租客流離失所以及由於面臨徵信逾期風險，金融機構損失貸款以及房東損失租金等風險。此外，該模式未考慮供需發生改變時可能出現房租下降、租客減少，導致企業無法維持運營。

在王德怡看來，部分中介將傳統的房產中介業務和借貸業務捆綁，甚至將其設計成為一種金融服務，已背離了房屋租賃中介的本質屬性，本質上是以租賃權為基礎而設計的金融產品，應納入金融部門監管的範疇。這個交易中，中介不僅賺取信息中介費用和租金差價,還依靠這種金融業務賺取資本投資收益。為防止出現社會風險和不穩定事件，房產中介應當迴歸其信息中介的屬性，將捆綁的金融業務剝離,主管部門應當採取限制措施。目前已有業內人士提出過相關建議，例如，不允許中介接觸到租客租金；或設立第三方的租金支付通道等。

借ABS擴張風險易擴大

在自如的資金運作中，ABS扮演了重要角色。有分析指出，自如通過白條這個通道，名義上把一年的貸款借給租客，但實際是直接打到了自如的賬上，通道再把債權收益包裝成ABS。

2017年8月15日，自如發行了國內首單租房市場消費分期類ABS——“中信證券-自如1號房租分期信託受益權資產支持專項計劃”，該單ABS產品由中信證券擔任計劃管理人及承銷機構，期限兩年，首期發行規模5億元，本專項計劃優先級票面利率5.39%。據悉，中信證券已於去年8月10日發行“自如1號ABS”，今年5月7日發行“自如2號第1期”，今年7月9日發行“自如2號第2期”。據悉，按照計劃自如1號ABS、自如2號ABS共發行25億元。

“長租公寓+金融”加大槓桿的擴張模式引發市場討論。而杭州一家長租公寓資金鍊斷裂更使得長租公寓的資本擴張模式成為眾矢之的，自如模式是否會引發爆倉問題也成為爭議焦點。

類似資金鍊斷裂也説明租賃業務存在一定的租賃金融風險，大體上説此類租賃業務未來更需要強調一點，即金融風險防範和租金把控都需要提起重視。而且部分資金鍊斷裂的風險防範方面，更是需要強調一點，即需要有各類保證金等制度，這樣其壓力才會小一點。

對於長租公寓體系的監管來説，適當要和租賃交易平台掛鈎，這樣此類平台可以承擔資金監管和交易等多重功能。另外此類監管一定要到位，尤其是對於各類科技金融和小貸公司等，防範各類違規貸款等。嚴躍進表示，當前對於此類租賃的模式，因為牽涉到很多市場參與主體，所以其實還是需要有各類管控的，尤其是類似資金方面的問題等。另外，在此類複雜的關係背後，更需要強調一點，即類似業務需要強調租賃企業負責的思路，各類問題都應該先由此類長租公寓企業來負責等。

“將房主的預期租金通過平台項目轉移到公司名下，實際控制人可以隨意動用，這當然有風險。資金池最大風險是可以掩蓋問題，後移投資風險。”在張大偉看來，長租公寓模式對於中介企業來説，其實就是把原來簡單的中介費+差價模式，變成了投資模式。雖然也存在跑路的可能性，但非常低。

蘇寧金融研究院互金中心主任薛洪言表示，長租公寓的商業模式就是前期重資本、高投入，後期靠租金緩慢回收資金，當前長租公寓風口初起，各方都處於搶市場階段，資金鍊普遍緊張。這個時候，一些長租公寓方寄希望於通過租房分期的方式提前回籠資金用於長期性投入，產生了違背租客意願強行套路貸的問題，在一些非自持項目上，則存在利用期限差挪用租金款的問題，一旦資金鍊斷裂，風險會傳導至租客、房東和放貸機構，引發更大的問題。

中國人民大學重陽金融研究院高級研究員董希淼表示，目前尚無對住房租賃信貸的統一管理規定，對中介機構聯合信託公司等發放的租房貸款要求並不明確，對網貸平台發放的“租金貸”等管理也存在空白。因此，應加強制度建設，儘快補齊住房租賃信貸管理短板。

“對於租房分期，屬於消費金融業務，需要做到信息的充分透明，保護租客的信息知情權，打擊並杜絕套路貸。對於非自持物業，公寓方佔用房東租金款的問題，可考慮引入資金存管機制，切實保護租客和房東利益。”薛洪言進一步建議。

北京商報記者 劉雙霞/文 高蕾/製圖