個人房貸突破20萬億！26家上市銀行發力涉房貸款

今年上半年，上市銀行涉房貸款增長呈現兩大“意外”特徵：

一是，雖然個人房貸增速繼續下滑，但仍在銀行信貸投放中佔據重要地位。26家A股上市銀行房貸增量在零售貸款增量中的佔比甚至高達62%，比去年同期還要高出12個百分點。

二是，雖然房企融資渠道收緊似乎已成既定事實，但上半年A股上市銀行房地產行業貸款總額卻逆勢增長，增量甚至高於去年同期。只有7家銀行該行業貸款餘額有所壓降，且以中小銀行為主。

截至6月末，26家A股上市銀行涉房貸款餘額合計25.92萬億元，在這些銀行總貸款中的佔比接近31.4%。其中，個人房貸總額突破20萬億元，較年初增長7.52%至20.7萬億元；對公貸款項下房地產行業貸款餘額突破5萬億元，較年初增長8.34%至5.2萬億元。

值得注意的是，在涉房貸款總額繼續上升的同時，銀行授信政策也進行了結構性調整：

個人房貸重點支持居民購買自住房需求，也就是“剛需”；兼顧貸款收益水平，對地區、樓盤也有一定要求；

開發貸普遍採取差異化授信政策，聚焦重點客户、重點區域；嚴控商用房開發融資、商業性棚改融資。

A股上市行房貸餘額突破20萬億，僅民生銀行投放壓降

上市銀行對個人房貸的熱情不減。截至6月末，A股上市銀行個人房貸總額已突破20萬億元，較年初增長7.52%至20.7萬億元。

延續此前趨勢，在房地產市場調控、金融服務實體經濟等要求下，個人房貸增速繼續降低。數據顯示，上半年A股上市銀行個人房貸增量、增幅分別為1.45萬億元、7.52%；去年同期房貸增量、增幅分別約1.76萬億元、10.89%。

不過，考慮到這類優質資產對銀行的綜合效益，個人房貸在A股上市銀行的信貸投放中仍然佔據重要地位。幾個可以佐證的數據是：

1、房貸佔比持平：在零售貸款中的佔比與年初基本持平，超過66%；

2、房貸增量佔比仍較高：個人房貸增量在零售貸款中佔比接近62%，比去年同期還要高出約12個百分點；房貸增量在總貸款增量中的佔比約30%。

與此同時，上市銀行個人消費貸款、信用卡應收貸款增速明顯快於房貸增速，相對於不斷上升的房貸利率，消費貸款利率也普遍較高，對商業銀行整體資產端收益乃至淨息差都有正面促進。

具體看個人房貸，工行、建行、農行仍然是房貸大户，無論是房貸餘額還是增量，都在國內銀行中排名居前，其中建行6月末房貸餘額在總貸款中佔比高達33.5%，繼續排名國內第一位。農行的房貸佔比也接近30%。

股份行中，上半年房貸增量規模較大的則是中信銀行和興業銀行，分別超過611億元和568億元。中小銀行中，北京銀行和江蘇銀行房貸增速和增量相對較高，房貸餘額分別較年初增加147億元、122億元。

值得注意的是，民生銀行6月末個人房貸餘額較年初壓降約115億元，減幅近3.3%，成為上半年唯一一家減少個人房貸投放的銀行。該行表示，嚴格執行國家和各地房地產調控政策，同時根據推進貸款結構調整、提升貸款整體收益水平的經營導向，精選優質地區優質樓盤，按照監管政策要求合理支持居民自住購房需求。

房企開發貸逆勢增長

今年以來，房企融資渠道收緊似乎已成既定事實。可以直接佐證的數據是，今年1~7月房企國內貸款額達1.4萬億元，同比下滑6.95%，這與去年同期房企國內貸款額同比增長近20%的情況截然不同。

但在上市銀行中報裏，結論卻與之相反：截至6月末，26家A股上市銀行對公貸款項下的房地產行業貸款餘額總計5.19萬億元，較年初增長8.34%；增量也達3993億元，高於去年上半年增量。其中，只有7家銀行房地產業貸款餘額較年初有所減少，且以中小銀行為主。

雖然不同銀行對房地產業貸款的統計口徑可能略有不同，但主要包括開發貸款、經營性物業抵押貸款和其他發放給房地產行業企業的非房地產用途貸款，其中以開發貸為主。

26家上市銀行中，共有19家銀行房地產行業貸款餘額較年初增加，其中12家銀行增幅高於10%。成都銀行、貴陽銀行、上海銀行、民生銀行4家銀行分別以44%、40%、30%和28%的增速領先於其他銀行。

從增量上看，建行、民生銀行、工行上半年的房地產行業貸款餘額分別較年初增加845億元、728億元和512億元，增量位居前三位。

值得注意的是，多家銀行也提高了對房地產領域的資產質量控制和風險防範要求。招行就表示，對房地產授信業務，在當前國家堅決去槓桿、防風險的大背景下，作為重點防控領域，行業調控持續深入、監管日趨協同，房地產行業的生態環境不斷髮生變化。

農行半年報也顯示，在全行連續六個季度出現不良“雙降”的情況下，該行房地產行業貸款上半年反而出現不良“雙升”。

截至6月末，該行房地產業不良貸款餘額較年初增長47.5%至85.4億元，房地產業不良貸款率也較年初上升0.32個百分點至1.45%。“過去房地產業的不良一直比較低，但上半年房地產不良有反彈，新發生的不良貸款中，有接近9%在房地產行業。”農行行長趙歡表示。

浦發銀行也表示，在國家持續規範地方政府債務管理、整治房地產市場的背景下，相關領域的潛在風險壓力有所顯現，對銀行業的風險管控帶來一定挑戰。貴陽銀行則將房地產市場調整分化帶來的市場風險列入“可能面臨的主要風險”之中。

開發貸聚焦重點企業、重點區域

在上市銀行逆勢增加開發貸投放的同時，對房企貸款的結構也在變化，被普遍採納的授信策略是：聚焦重點客户、重點區域的差異化授信政策。

工商銀行中報表示，該行一方面繼續擇優支持財政實力較強、層級較高的政府購買服務棚户區改造貸款業務，穩步開展租賃住房貸款業務；另一方面，該行在對商業性房地產貸款在總量控制的基礎上，實施區域差異化信貸政策：重點支持一線城市及庫存消化週期合理需求充足的二線城市普通商品住房項目，審慎把握三四線城市新增住房開發貸款業務，嚴格准入；從嚴控制商用房開發貸款及商業性棚户區改造貸款業務。

招行更是明確表示，上半年房地產業貸款主要投向優質戰略客户，嚴控戰略客户名單外增量投放。具體來説，全行圍繞住房租賃、房地產資產證券化和房地產權益性投資等未來行業趨勢方向進行組織和投放；同時，全面深化總分行戰略客户的合作，嚴控前期房地產價格過高及庫存較高城市的融資佔比，嚴控商用房開發融資，嚴控高槓杆、高融資成本地產項目融資。

建行也表示，上半年“重點支持優質房地產客户和普通商品住房項目”。截至6月末，該行房地產開發類貸款餘額達3601.2億元，較年初增長12.9%。

中信銀行中報則明確，該行繼續堅持房地產融資“總量控制、雙核心標準、優化投向、強化管理”的授信原則，結合不同區域市場風險趨勢變化特點實施差別化政策，嚴格執行房地產開發貸名單制管理，從嚴控制客户准入。

“積極支持剛需和改善型商品住宅項目，以及股東實力雄厚、流程規範的長租項目和共有產權等保障性住宅項目，擇優支持股東實力雄厚、流程規範、位置優越的棚改及城中村改造項目，同時嚴控商辦項目開發融資。”中信銀行稱。

再以農行為例，區域結構上，該行上半年重點支持一線城市住房項目；客户結構上，重點支持總行直接准入類客户；產品結構上，重點支持棚户區改造、保障性安居工程項目，從嚴控制賓館酒店、商業地產、商品流通市場開發項目。

截至6月末，農行房地產行業貸款餘額接近6000億元，較年初增加232億元。其中，法人房地產貸款餘額增加近600億元；棚户區改造貸款餘額增加約925億元。