資產證券化成了長租公寓的毒藥？

從創業風口到風口浪尖，長租公寓只用了一個夏天的時間。與之相伴的租金貸、租賃資產證券化等金融產品，也從創新工具變成了爭議焦點。

在“租購併舉”的政策導向下，住房租賃行業吸引了大量資本進入，許多金融手段應運而生，相關的爭議也在這個夏天集中爆發。將“押一付三”的還租方式變為“一月一付”的租金貸，在方便租客交租的同時，也被質疑存在未明確告知租客就簽約的情況。

另外，包括ABS（一種以項目所屬的資產為支撐的證券化融資方式）、REITs（房地產信託投資基金）等在內的資產證券化產品，曾被認為是破解長租公寓模式重、盈利難的工具，但也被認為在幫助長租企業沉澱資金、加快擴張速度的同時，增加了資金槓桿，隱藏着“爆雷”風險。

租金貸、租賃資產證券化，這些資本進入長租公寓市場的工具，是導致租金價格上漲、金融風險加劇的原因嗎？這不是長租公寓第一次被反覆追問租金問題，也不是資本和金融工具第一次被重新審視其作用和風險。

反思租金貸

今年8月，位於杭州的鼎家長租公寓宣佈破產，讓租金貸模式陷入輿論爭議中。今年5月，長租公寓運營企業蛋殼公寓被用户曝光，在用户不知情的情況下，與其簽訂租房貸合約，而被輿論口誅筆伐。

一手撮合房東和租客，另一手用租客的信用向銀行或其他借貸平台貸款，轉手再用貸得的資金獲取更多房源。租客看似用“押一付一”的方式繳納房租，其實是使用了網絡貸款後的還貸。一時間，租金貸被不少人認為是房租漲價的推手，甚至是“P2P模式的崩盤”“販毒一樣的高利潤”。

對於頗受爭議的租金貸，中聯基金總經理何亮宇上週在2018中國長租市場峯會上表示，上述説法有些聳人聽聞。他舉出一組數據：某長租公寓在上海用租金貸付房租的比例佔到了所有付款方式的20%多，而在北京僅僅超過10%。“（如果説租金貸）這種產品推高了租金，很顯然上海的漲幅比北京大，但是恰恰相反，上海的漲幅明顯低於北京漲幅，不能簡單認為資本推高了房租。”

“租金消費貸有沒有必要存在？我們（認為）還是需要。”何亮宇認為，剛畢業的年輕人拿不出錢來“押一付三”，消費貸滿足了租客、公寓、房東的需求。

但他也承認其中存在一定的風險。比如，“是不是出現了隱瞞誘騙的行為？是不是充分披露？”另外，租客與長租公寓簽訂的租約可能只有一年，但租金貸的合約可能有兩三年，這可能是違規的。以及，長租企業一次性拿到租客為後幾個月交的租金，而當前只需支付房東一個月的租金，中間幾個月的租金所形成的資金池目前還缺少監管。“有的企業留下（這筆資金）擴張，進一步獲取房源提高服務，或者向房東付房租。如果不法企業炒股票了，那怎麼辦？”何亮宇認為，需要對此類躉交租金強化監管。

首都經貿大學教授趙秀池認為，租金貸本身是方便租客的工具，但租賃企業並沒有貸款資質，而如果與其合作的貸款方是小額信貸公司等，往往利率很高，既提高了企業融資成本，也加大了金融風險。“如果是銀行直接介入，會降低融資成本，對租金貸的發展會有好處。”

對於租金貸及與此相關的資金池，北京房地產業協會副會長兼秘書長陳志建議，政府需要建立一個租金管控平台。“不論你是誰，收取租金、支付租金的話要打到這個平台上，而不是直接打給中介，要把這筆錢監管起來。不監管的話就可能被挪用，一旦它投了一個‘瞎事’（不靠譜的事），這就變成了風險。”他説。

爭議資產證券化

除租金貸外，另一個引起爭議的金融工具是以ABS、REITs為代表的租房資產證券化。

何亮宇認為，分析租賃資產證券化的爭議，首先要根據不同情況具體分析。他所在的中聯基金，與保利、越秀、碧桂園、恒大等多家房地產企業合作過租賃資產證券化的產品。據他介紹，目前市場上的租賃資產證券化主要有這幾種方式：

第一種是購買房源資產，成為房產擁有者或者REITs投資人，再對外出租；第二種是長租企業以自身信用為抵押發行ABS，比較典型的是魔方公寓發行的“信託受益權資產支持專項計劃”；第三種是自如、蛋殼等長租公寓所發行的租賃貸ABS，“其核心不是一筆租金的收益權和證券化，而是由此產生的租金消費貸的證券化”。

在他看來，ABS等產品是場內金融工具，在證券交易市場公開發行對這類金融產品的支持是最有效的，對其開展的金融監管、盡調、披露也是最完善的。

中信建投證券投資銀行部總監方春暉認為，長租公寓現金流持續穩定、小額分散的特點很適合將資產證券化，尤其是在一二線城市，租房市場資金流非常穩定，方便控制風險。而相比私募股權等融資方式來説，資產證券化也是降低公寓運營企業融資成本的一個選擇。“不管是魔方還是新派，（公寓）資產證券化產品的利率只有5%左右。”

不過，方春暉也承認，當前租賃資產證券化存在侷限。首先是無法解決開發建設階段需要大量資金的問題，其次是長租公寓市場的資金回報率過低，“長租公寓這麼低的回報率到底能不能賺錢，這是擺在我們面前很難迴避的問題。”

中國社會科學院經濟所研究員汪麗娜注意到，當前有很多公寓運營企業和金融機構在嘗試發行ABS等資產證券化產品。她提醒，做這類嘗試“關鍵還得看底下的基礎資產好不好”，如果底層的租賃資產沒有穩定的收益現金流，不論是採取ABS還是REITs形式，都不會走得長遠。

“不要一見到有錢就去撈，沒有金剛鑽就別攬瓷器活，別想着在市場上騙錢。”汪麗娜呼籲，長租公寓企業還是應該多在提升租住體驗上下功夫，只有租客長期穩定在這租房子，才能有租金收入，將來做ABS、REITs才能有基礎。

中國青年報⋅中青在線記者 王林 張均斌 來源：中國青年報