房地產市場穩中有漲政策調控仍將偏緊

近日，國家統計局發佈了2018年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。數據顯示，在新建商品住宅銷售價格方面出現普漲現象，其中，67個城市出現環比上漲，68個城市出現同比上漲。

全國房地產市場主要指標有漲有落。其中，1-8月份，全國房地產開發投資、房地產開發企業房屋施工面積、土地成交價款，商品房銷售面積等指標均出現不同程度上浮。在上述指標中，相比於1-7月份，除全國房地產開發投資和商品房銷售面積增速出現回落外，其餘指標增速均有所上漲。

房地產市場繁榮仍在繼續

國家統計局城市司高級統計師劉建偉對8月份商品住宅銷售價格變動情況進行了解讀。劉建偉表示，從總體來看，一二線城市商品住宅銷售價格變動總體平穩，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，同比上漲0.9%；31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲1.3%，同比上漲8.6%，漲幅均有所擴大。三線城市商品住宅銷售價格有所上漲，35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲2.0%，同比上漲8.3%。

“當前國內房地產市場的繁榮還在繼續。”中國社科院金融發展室原主任易憲容曾撰文表示，國內房地產商對土地購置需求越來越大，這表明房地產商仍然看好未來的房地產市場。國內土地的價格也在全面上漲，土地流拍僅是個例，國內的幾大房地產開發商上半年的業績呈現爆發式增長也印證了這一點。

“當前房價上漲的城市數量越來越多，這也解釋了70城房價環比增幅曲線反彈的態勢。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《金融時報》記者表示，下半年房地產市場的走勢明顯是走強的，至少在價格上是有類似表現，一二三線城市的房價均出現了漲幅擴大的現象。

“通過對近期各類市場的觀察，部分城市樓盤預售政策有所調整，類似調整都會帶來價格的上漲。”嚴躍進表示，即便部分城市市場交易可能表現一般，但是價格本身已經出現了新的變化，即今年上半年屬於相對偏低的水平，目前已基本從底部開始反彈。

近期房價上漲和今年年初的判斷明顯是不一致的，很多判斷認為今年下半年市場降温，但現在出現了反彈。嚴躍進分析認為，這背後和購房需求積極入市，部分預售證管控相對放鬆等有關，其核心原因在於房地產市場依然存在較強的購房需求。

從橫向看，三線城市的房價上漲幅度最大，同時近期包括唐山、秦皇島等環京區域的城市房價也在上漲。嚴躍進認為，一個重要的原因在於，南部環京區域的購房政策相對較緊，所以此類北部的城市市場交易會相對更加活躍，進而價格容易反彈。

值得注意的是，儘管一二線城市調控政策力度較大，但上漲城市數量依然較多，特別是中西部面積銷售上漲幅度均遠超市場平均漲幅。三線城市成為本輪房價上漲的集中區域，原因在於三四線城市棚改等政策帶來的高峯期依然存在。中原地產首席分析師張大偉分析稱。

後期房市調控或將加碼

“從房價指數數據看，8月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環比增幅為1.5%，同比增幅為8.0%。而隨着環比數據的擴大，同比數據此前持續收窄的態勢不再，即同比增幅數據也開始擴大。”嚴躍進強調，近期環比和同比幅度都開始擴大，説明房價上漲的勢頭在增強。

“後期房價上漲的動力依舊較強。一些熱點城市的房地產市場熱度不減，這種態勢也會促使近期各地繼續出台政策，房地產調控加碼的可能性很大。”嚴躍進表示，預計第四季度會有各類管控出現，即房價上漲態勢保持，但是幅度或受限制。政策發力點會集中在對房屋交易秩序的管控，尤其是在房企、中介公司、租賃經營企業的管控方面；同時後續或在積極增加供地，在供地和拿地方面或會有新的鼓勵性政策。

國信房地產分析認為，在調控持續保持高壓的態勢下，市場供求關係改善，預計未來房地產市場投資穩中有落，銷售面積繼續保持低速增長，房價將保持窄幅波動。與此同時，隨着城鎮住房存量的增加以及租購併舉的政策引導，後期規範和促進租房市場健康發展的政策措施將會陸續出台。

今年以來，住建部多次約談房市熱點城市，近日又再次公佈了一批專項行動中各地查處的違法違規房地產開發企業和中介機構，整治房地產市場亂象的力度不減。堅決遏制房價上漲和住建部的堅決問責將成為後期國內房價走向的風向標，也表達了政府調控樓市的決心和魄力。

此次北京出台的公積金貸款新政，也充分説明了房地產政策管控依然較為嚴厲，尤其是結合公積金貸款的實際情況，採取了相對收緊的政策內容。嚴躍進認為，這既符合公積金貸款的政策大思路，也符合房地產市場的管控內容。從現在的購房政策看，本身已經較緊。而現在公積金政策繼續收緊，尤其是額度減少，對剛需購房者的壓力較大，對房地產市場的影響偏利空。此外，這也與租售並舉、大力鼓勵房屋租賃市場的政策意圖不謀而合。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂也持類似觀點，他認為此次北京公積金新政的出台會進一步減弱需求。公積金貸款雖然額度有限，但其利率較低，能夠幫助購房者減輕還貸壓力。在目前商業信貸保持緊縮的狀態下，消費者的購買力本就受制約。此次公積金政策調整不僅影響低總價的剛需市場，還會影響換房鏈條的中高端改善市場。由此估計，四季度北京房地產市場大概率會出現“降温”。