樓市拐點將至？專家稱70城房價數據或存在結構性失真

2018-09-18

樓市拐點將至？

本報記者張曉玲實習生黎玉瑩、林詩苑深圳、廣州報道

樓市AB面

數據顯示，8月份70個大中城市新建住宅價格中，僅廈門環比微跌0.1%，南京、北京持平，其他67個城市全部上漲，房價呈現出穩中有漲態勢。*不過，業內專家認為，由於統計口徑等因素，統計數據或存在結構性“失真”，市場其實已經在“轉涼”。*記者調查也顯示，目前多個一線及熱點城市的新房市場已出現降價促銷，包括恒大、碧桂園、萬科等大型地產商都在加緊出貨；最能反映真實市場的二手房，以廈門、杭州、上海、北京、深圳為代表，也出現價格下跌或成交低迷。同時，房企對後市也表現出謹慎偏悲觀的預期。在北京地區，“限競房”成交低迷，從網籤數據觀察，北京限競房的網籤率僅為11%左右。即使算上所有項目的真實銷售（已簽定書面購房合同，但尚未履行網籤程序），這17個限競房項目的平均去化率也不足4成。（張星）

導讀

顏建國指出，7月31日中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”的表述不同於以往，目標是合理引導價格預期，打破市場對房價長期上漲的預期，短期內市場觀望情緒會加重，最近這一兩個月已經有所顯現。

在持續不斷的調控高壓下*，8月份國家統計局監測的70城房價，仍然錄得了令人意外的普漲。*

數據顯示，上月70個大中城市新建住宅價格中，僅廈門環比微跌0.1%，南京、北京持平，其他67個城市全部上漲，刷新歷史記錄。

業內人士指出，快速去庫存、棚改貨幣化安置、限價有所放鬆是8月房價出現普漲的原因，統計數據存在結構性“失真”。

事實上，隨着7月底中央定調“堅決遏制房價上漲”，住建部展開“嚴打”、“約談”，深圳出台最嚴“8·31”新政，秋意漸濃的9月，樓市的寒意也已襲來。

21世紀經濟報道的調查顯示，目前多個一線及熱點城市的新房市場已出現降價促銷，包括恒大、碧桂園、萬科等大型地產商都在加緊出貨；最能反映真實市場的二手房，以廈門、杭州、上海、北京、深圳為代表，也出現價格下跌或成交低迷。

開發商對後市預期普遍不樂觀。億翰智庫指出，房企對未來預期相對悲觀，雖為下半年儲備了充足的貨量，並將高比例推貨，但去化率的設定卻相對偏低。

多數房企對於投資的態度更趨謹慎，不盲目獲取高價地塊，並且為了控制拿地成本，越來越多的房企傾向於通過收併購方式收納土地；當前土地流拍增多，供需失衡下，地價下行的跡象已現。

結構性上漲

針對8月份普漲的70城房價，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭指出，統計數據存在結構性失真。

從城市看，房價上漲集中二三線熱點城市。31個二線城市新房價格環比上漲1.3%，35個三線城市新房價格環比上漲2.0%；4個一線城市新房價格環比上漲僅0.3%。

中原地產認為，二三線城市已然處於去庫存過程中。庫存快速去化後，二三線城市普漲加速，特別是中西部區域，量價明顯上漲。

楊紅旭進一步指出，部分熱點城市今年限價趨松，限價標準也有鬆動，部分高價盤得到放行，於是這些城市的房價環比上漲或大漲，這只是結構性因素。

此外，國家統計局數據顯示二手房價上漲，與鏈家等市場機構數據形成一定反差，楊紅旭認為，機構的二手房價格更接近最新市場真相。

美聯物業全國研究中心何倩茹認為，國家統計局數據是備案數據，一般會比市場的實際成交滯後。

易居智庫研究中心總監嚴躍進認為，國家統計局數據有信號意義，即前8月市場的降温態勢減弱，但在實際的市場中，部分城市也有降價，因購房首付比例、利率較高，會抑制市場需求；部分房企資金回籠壓力大，也會出現降價等行為。

中原地產首席分析師張大偉表示，現在樓市的確有回落跡象，但只是個案。“現在地價正在迴歸。正常情況下地價跌了，房價也有下跌的可能性。”

房價下跌已現

當前，市場已傳遞出了降温的信號。

記者調查顯示，一二線城市不少樓盤出現了三年來久違的降價促銷。其中廣州樓市近期降價明顯，尤其是推貨量較大的南沙、蘿崗、番禺等區域。

廣州南沙保利城銷售人員稱，樓盤現在打折促銷，以74平方米户型為例，原價每平約21000元，現商業貸款可享受額外9.6折，折後每平大約兩萬；如果户型是126平，折扣優惠會更大，每平1萬8千多。

廣州番禺時代柏林銷售人員表示，均價3.8-4萬每平方米，現推出一次性付清9.3折優惠。以111平方米的房源為例，總價400萬左右，可以優惠28萬。如果是分期付，首付越高，則越優惠。

上半年樓市表現較熱的杭州，近期也有了涼意。如濱江御江南排屋的預售證均價為48680元/平方米，但在上一次開盤中排屋的備案均價為51286元/平方米，對比價格下降了2606元/平方米。

而在房價最堅挺的深圳，自“8·31”新政實施以來，成交和價格都在調整中。9月17日，“網紅”盤華潤城三期再次推出新房源，價格與上次持平，市場的熱度和吸引力卻在下降。深圳多位業內人士表示，華潤城三期處於當前樓市的拐點，去化率可能難超上一次推盤。

不過，何倩茹指出，“目前市場上價格下跌的是部分項目，如我們監測的北京、廣州一些項目降價促銷，但大範圍的降價情況還沒有發現”。

而在更能反映市場真實情況的二手房方面，多數一、二線城市的成交也出現了不同程度的下調。

一線城市中出現明顯下跌的是廣州。樂有家市場研究中心數據顯示，8月廣州全市二手住宅過户6603套，環比上漲2.5%；成交均價為24280 元/平方米，環比下跌6.2%。

上海出現了量價雙跌。據上海中原研究院數據，上海8月二手住宅成交量12985套，環比下滑3.32%，成交均價38052元/平方米，環比下跌2.13%。

就連二手房一直堅挺的深圳也出現價格下跌。據深圳規土委數據顯示，8月深圳二手住宅過户7208套，環比上漲3.10%，成交均價55011元/平方米，環比下跌1.95%。

二手房成交量下降最多的則是北京。根據貝殼研究院Real Data數據統計，8月北京二手房市場迎來更深度的回落，即時成交量環比減少20.9%；不過價格仍未明顯回調， 8月北京二手房成交均價為63227元/平方米，環比上漲0.8%。

熱點二線城市中，大多數二手房成交價下跌。據貝殼研究院數據，廈門、青島、杭州、成都分別下跌8.2%、4.5%、0.93%、0.74%。也有少數熱點二線城市上漲，如南京微漲0.42%。

廣州一位大型開發商人士認為，樓市的調整才剛剛開始，今年四季度和明年的市場極其不樂觀；現在只是一二線市場開始下行，接着三四線城市也會降價。預計這輪調整的力度堪比2008年，大家現在都在想怎麼“過冬”。

開發商預期悲觀

近期，全國各地土地流拍事件頻現，流拍節奏加快，一二線城市“地冷價跌”現象明顯。

據東吳證券研究所數據，截至2018年8月底，全國已發生土地流拍807宗，累計流拍建築面積達7954萬平方米，是去年同期數額的7.3倍。2018年土地流拍的建築面積和流拍率，都達到了歷史高位。

這些現象背後，是開發商的投資思路已改變，7月份以來普遍對後市謹慎偏悲觀，拿地積極性下降。

張大偉認為，房企資金壓力逐漸出現，疊加歷史上最密集的調控政策潮，大部分房企搶地積極性降低，土地流標下半年可能繼續增加。

此外，保利地產研究院表示，今年以來房企償債壓力增大而融資不暢，“現金流”管控重要性凸顯。企業應放緩拿地、加緊回籠資金、現金為王，以應對行業調整的風險。

大多數房企都在主動降負債，管控風險。億翰智庫研究總監於小雨認為，目前規模型房企淨負債率保持降低水平，如萬科始終維持在35%以下；碧桂園、恒大出現不同程度的下降。

據中期財報，恒大降負債明顯，截至今年6月30日，恒大資產負債率為81.7%，與去年年底相比減少了4.6個百分點，淨負債率為127.3%，與去年年底相比減少了56.4個百分點。

更重要的是，對開發商而言，最大的風險來自於調控政策的不確定性，一些調控政策如房地產税等可能超預期出台。

“目前政策處於高度多變期，隨時可能出來下一步新的政策，我們對市場保持高度審慎謹慎。”作為最穩健的龍頭房企，中國海外董事會主席顏建國表示。

“現在不少城市房地產調控繼續加碼，沒有放鬆，下半年會延續這種從緊態勢；根據市場情況，我們的投資節奏有所放緩，這是因勢而變，主動地調整；寧可錯失一些機會，也不想投錯幾塊地。”顏建國説。