多重困境約束下的 房地產市場十大展望

王 軍

當前，房地產行業多項指標雖然出現小幅波動，但整體表現好於預期，特別是房地產開發投資增長平穩，房價平均漲幅小幅上升，房地產調控政策繼續升級。與此同時，房地產市場發展也面臨五大困境的約束：一是穩增長要求穩房地產投資，但這是一個艱難的選擇；二是防風險要求高度重視化解房地產市場結構性泡沫，房地產市場的健康平穩發展對降低金融乃至全局風險至關重要；三是去槓桿要求合理管控，加槓桿已不可持續，清算不可避免；四是降成本要求儘快解決房地產價格高企問題，以便從宏觀上促進降成本；五是穩預期要求儘快平滑和穩定房地產市場、房地產業對社會心理面的擾動。在上述多重困境約束下的房地產市場，亦是“穩中有變”。概況起來，筆者對未來的房地產市場發展有如下十大展望：

第一，房地產投資逐步回落，中國經濟終將擺脱對於房地產的過度依賴。中國經濟對房地產的依賴已經太久、太深了。所謂轉型，所謂高質量發展，其中重要的一個方面，就是要逐步擺脱對於房地產的過度依賴，尋找經濟發展的新動能、新空間、新模式。長遠來看，人口集聚的上升和人口自然增長率的下降，這兩大趨勢將使國內大部分城市的房價缺乏人口支撐。中國的房地產投資，將逐步步入存量時代和過剩時代。預計從今年四季度或最晚明年開始，房地產開發投資增速將不斷回落。

第二，土地市場流拍增多，溢價率下降，土地市場新變局開始出現。近幾個月，土地市場流拍頻現，流拍數量高達800多宗，全國土地市場加速降温。隨着流標流拍或逐步成為常態，土地拍賣價格料將出現明顯回落，“地王”不再出現。這一方面預示着市場對於未來房價走勢預期的變化，另一方面也意味着未來依靠房地產來維持經濟運行的模式很難持續。

第三，房價整體穩定，市場結構分化。考慮到房地產市場短期內在中國經濟中舉足輕重的定位，以及打贏三大攻堅戰的現實政治需要，未來房地產價格從整體上看很難出現大漲大跌的戲劇性局面。使各方合意的大概率表現可能是：整體平穩，但有結構性調整，市場分化在所難免。從調控政策的角度觀察，密集出台的政策或對中短期房地產價格和投資產生一定影響，但對不同類型城市影響有所分化。一線、二線城市商品房住宅庫存較低、需求整體不弱，市場供不應求，住宅價格增速整體趨於穩定，部分二線城市有所上漲；三線及以下城市或受調控政策邊際影響較大，地產銷售或加速降温、拖累全國銷售，三線城市二手住宅價格趨穩，上漲勢頭得到抑制。

第四，商品房與公租房的比例將進一步優化，公租房迎來快速發展良機。“租購併舉”，核心在租，租賃房市場的不平衡不充分是房地產市場當前發展的明顯短板。在未來新的住房制度中，租賃比購買更重要，先租後買也將成為受到鼓勵的全新消費方式。住房租賃市場將會有更規範的引導，改善租賃市場發展滯後的局面。從政策支持角度看，無論是土地、財政、金融，還是法律，租賃市場將持續受益政策紅利的釋放。

第五，中國城鎮化快速推動下的大規模增量房地產建設時代正在告一段落，增量時代的需求將逐步放緩。一方面，開發投資和新房增量趨緩；另一方面，二手房交易在越來越多的城市中占主導地位。北、上、廣、深的二手房化程度在不斷加深，並且有向全國化擴展的趨勢。未來房地產的需求還將長期存在，只不過變成了重點要提升居住的品質。這與房地產市場定位的大邏輯是一致的，即“房子是用來住的，不是用來炒的”，突出房地產的實用特性，逐步減少投機比重。

第六，房地產開發商的集中度將進一步提高，部分中小開發商面臨被淘汰。展望未來，一線房企增長空間巨大，未來市場佔有率仍有望翻倍。一線公司憑藉其銷售、拿地、融資三方面的優勢有望持續擴大市場份額，依然擁有巨大的提升空間；而很多三四線城市中小開發商由於資金鍊斷裂或者嚴監管等其它問題，有可能出現較大面積的虧損或者破產倒閉。

第七，房地產業的轉型將逐步展開，將從單純的住宅開發向全產業鏈延伸，其附加價值和增值服務將有進一步提高。最近很多房地產公司紛紛更名，其背後反映了房地產市場正在出現深刻的轉型，領先房企已經開始沿着產業鏈在進行延伸拓展，試圖提供包括開發、物業管理、金融、服務等一攬子的多元化服務，而不僅僅只是集中在開發這一個環節。即便是開發環節，也要更加註重品質，提高效率，加強管理。圍繞存量房地產拓展相關產業服務的空間越來越大，這是當前值得我們關注的一個新趨勢。

第八，隨着人口向大中城市乃至大都市圈的流動和集中，房地產市場的區域集中度亦將有顯著提高。從未來城鎮化發展的新階段、新趨勢來看，人口流入和集聚將緊隨產業的集聚，主要集中在少數幾個特大城市羣，從北到南包括京津冀、長三角、珠三角，以及以鄭州、合肥、武漢、西安、重慶、成都為代表的中西部、長江中下游等幾個城市羣，“3+6”超大城市圈的城市格局日益成形。大都市圈流入的大趨勢在中國還遠遠沒有結束。這些區域將繼續保持較大的增長空間，這一部分人的住房需求的滿足仍未結束。除此之外的其他區域，人口流出恐難完全改變，其住房需求仍會減緩，甚至下降。

第九，以行政干預和政策抑制為主要特點的房地產調控仍將持續。未來貨幣政策雖有邊際改善，但資金要直接流向房地產市場是不可能的，政策上還是會有很強的約束。房地產開發商的融資環境仍將從緊，多元化創新工具亟待開發。

第十，長效機制的建設和房地產市場基礎性改革有望加快推進。房子是用來住的、不是用來炒。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。顯然，“多主體供給、多渠道保障、租購併舉”將是未來住房制度的大方向。多主體供給，包含土地和住房供給主體的改變：引入競爭機制。土地供應，由單一的政府轉變成政府、集體經濟組織等主體；住房供給，由開發商為主，轉變為政府、開發商、租賃中介公司、長租公司等。供給形式，也從單一的商品房轉變為商品房、租賃房、共有產權房、集體用地租賃房等多品類。多渠道保障，要求政府承擔更多的住房責任，發揮政府作用。運用金融、土地、投資、貨幣化補貼、税收等多種手段，充分保障“住有所居”。關於房地產領域的制度改革，未來有可能在住宅用地體制、住宅供應體制、租購同權制度、房地產税收制度、住房公積金制度、政策性住宅金融機構、農村土地制度和集體建設用地產權制度等多方面加快探索和推進。

（作者系中原銀行首席經濟學家，中國國際經濟交流中心學術委員會委員）