取消商品房預售制度的步伐可更快些

取消商品房預售制度的步伐可更快些

譚浩俊

近日，廣東省房協對下屬的副會長單位發佈《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》中關於“商品房預售制度”的內容引起了極大關注。

《通知》提出，商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以釐清、不平衡發展和低效率競爭等風險，建議降低預售制帶來的高槓杆效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。這也意味着，已經實行多年的“商品房預售制度”可能會從廣東開始，完成它的歷史使命，退出歷史舞台。

“商品房預售制度”作為一項特殊時期的制度，在出台初期確實發揮了一定作用。那時的商品房建設主要是依靠國有企業來完成，不擔心會出現爛尾工程等方面的問題。如果能夠通過預售，為開發企業增加一些資金來源，就能夠減輕開發企業的負擔。當時的房價很低，利潤也很薄，通過預售也能增加開發企業的利潤，為開發企業更好地開發新的住房發揮重要作用。

但是，隨着市場的逐步放開，進入市場的各種投資者逐步增多，特別是一些“空手套白狼”的個人或企業進入到房地產市場，他們通過籌集一筆拿地的首付款，就進入到房地產開發市場，並通過土地抵押和商品房預售等籌集建設資金，在市場火熱的情況下，或許還能勉強維持，一旦市場出現平衡，這些開發商也就不可避免地會出現資金鍊斷裂現象。為什麼有的開發商的建設工期拉得那麼長，並不是重視工程質量，而是建設資金不足，最終不可避免地就出現爛尾工程。

近一段時間以來，西安市出現了兩起開發商違法的案件，這就是“商品房預售制度”變異帶來的，是開發商利用“商品房預售制度”的漏洞，搞違法銷售。司法機關應當對這樣的開發商交由行政執法部門處理，而不應當在明顯違法的情況下支持開發商的行為。在這樣的情況下，還怎麼督促開發商合法依規經營呢？

也正因為如此，取消“商品房預售制度”就顯得更加緊迫。只有加快取消“商品房預售制度”，困擾房地產市場的爛尾工程、違法違規銷售、欺騙購房者、套取銀行資金等行為才能大大減少，同時，市場才能越來越規範。

取消“商品房預售制度”，可能會對部分開發企業形成資金上的巨大壓力，它們可能出現資金鍊斷裂現象，導致企業風險爆發。如果僅僅是一家企業的問題，倒也無妨，關鍵是，開發企業大多與其他企業形成了互保，一旦開發企業出現了問題，還會拖累其他企業。在推出取消“商品房預售制度”前，金融機構如何有計劃、有步驟地調整開發企業的貸款結構，減少開發企業的互保現象，讓開發企業的貸款抵押擔保更加單一，是非常重要的，否則，一旦全面取消，金融機構將面臨很大的壓力。

為了加快“商品房預售制度”退出的步伐，有關方面應當認真研究，能否採取“老房老辦法、新房新辦法”的措施，分這樣兩個階段進行，對制度取消前獲得的土地，在商品房建設時可以收取現行預售制度下一半的預售款，為全面取消“商品房預售制度”做好充分準備。對制度取消後獲得的土地，一律不準在商品房建設時收取任何形式的商品房預售款，且必須把前後關係處理好，不允許在操作時偷樑換柱，不允許暗中收取商品房預售款，一經發現，嚴厲處罰。

這也意味着，如果從現在開始取消“商品房預售制度”，也至少需要三、五年時間才能全部到位。

“商品房預售制度”總體上講，是把風險押在購房者身上的一種方式，即便發揮了一定作用，也不足以支撐此項制度的繼續存在。因此，希望有關方面能夠抓緊研究取消的相關辦法與措施，儘快推出取消“商品房預售制度”的具體時間和步驟。房地產市場調控已經到關鍵時刻，需要從行政調控轉向市場調節，需要建立市場的長效管理機制。

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