多地傳出樓市降價消息這次是真跌還是假摔？

2018-09-24

中新經緯客户端9月23日電 (薛宇飛)北方某二線城市的劉陽(化名)最近頻繁接到各個樓盤置業顧問打來的電話詢問其是否買房，其中不少樓盤從未聽過，這不禁讓他開始犯嘀咕：房子是不是不好賣了？

這種情況並非個例。近日，北京、上海、深圳、廈門等多個熱點城市相繼傳出樓市降價的消息，新房、二手房市場似乎都有降温跡象，此前備受關注的熱點樓盤也不再火爆。難道樓市真的轉冷了？

對於這個問題，業內人士的看法並不統一。有專家表示，這是樓市調整的開始，未來波及更多區域和城市，但也有觀點認為，這只是個案，不能代表整個市場。

降温

多個熱點城市郊區盤定價鬆動

“凡是陌生電話，一小部分是推薦理財產品，大部分是賣房的。”劉陽説，雖然幾個他知道的樓盤並未明顯降價，但已經出現了一些優惠活動。

劉陽還記得，9月中旬，一處位於南三環附近的公寓房開盤價從之前宣稱的11000元~12000元/平方米降到了不足10000元/平方米，但之後價格又漲了回去。這兩天，他詢問該樓盤是否還有優惠活動，置業顧問沒有正面回答，只是説讓劉陽過去看看，“價格也給力，房子也給力”。

作為樓市風向標的北京也頻現降價促銷。位於大興區南六環外的一處限競房，政府最高限價42000元/平方米，一位置業顧問告訴中新經緯客户端(微信公眾號：jwview)，該樓盤主推89平方米的住宅，預計9月底開盤，相較於最高限價，一期住宅的售價在36000元/平方米左右。

所謂限競房，是指以“限房價、競地價”的方式供應土地，並開發的商品房項目。從北京來看，限競房的銷售情況不及市場預期。中原地產研究中心此前的數據顯示，北京已經入市近萬套限競房，網籤率只有不足20%，即便算上所有項目的真實銷售，平均去化也不足40%。

在深圳，有媒體走訪了十餘個樓盤發現，看房的人數寥寥，多數樓盤只有三五組客户，與市場火爆之時不可同日而語。大鵬新區一個樓盤，目前在售93～124平方米的住宅，不僅價格較之前有所下調，還推出了分期首付為客户墊資。

上海寶山區羅涇板塊某樓盤更是推出了“買房送寶馬”的優惠活動。銷售人員對媒體表示：“‘買房送寶馬’這個活動涵蓋了所有房型，贈送的車型為寶馬3系、X1以及1系，具體車型視户型、樓層等略有差異。如果不選擇送車，也可以折價抵扣到房款中，抵扣金額為20餘萬元。”

熱點城市的二手房交易也趨冷。貝殼研究院8月份監測的重點13城二手房市場迎來更深度的降温，除成都成交低位小幅修復外，其餘城市均環比下滑，且7城降幅環比擴大。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，調控加碼之下，深圳、青島、長沙及成都的銷售均價已經下跌，武漢、南京、濟南等城均價穩定。重點城市入市需求乏力，新增客源量普遍降至年內低位。業主預期繼續減弱，多城掛牌均價下跌，調價中漲價房源佔比全面下降。在需求不濟、預期鬆動的情況下，9月重點城市二手房市場仍不樂觀。

同策研究院首席分析師張宏偉對中新經緯客户端(微信公眾號：jwview)表示，熱點城市郊區盤進行優惠促銷或降價，只是樓市調整的一個開始，未來會有更多區域和城市加入。“之前市場比較熱，購房人將目光轉向了郊區盤，但現在他們又撤了回來，導致郊區價格開始下跌。”他説。

背離

官方數據顯示量、價兩旺

對於部分地區的降價現象，中原地產首席分析師張大偉有不同的看法，他認為，出現降價只是部分區域的個別樓盤，可以看做是市場的衝高回落，但整個市場的大部分區域並沒有降價。

與一些地區出現降價相對比的是，官方數據卻顯示，市場的銷售規模與價格仍在上揚。國家統計局公佈的8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，67個城市新房售價環比上漲，北京、南京持平，僅廈門1個城市下跌。從數量上看，上漲的城市數量已經創下近幾年新高。

漲幅方面，中原地產研究中心稱，70城房價環比漲幅全面擴大，4個一線城市新房價格環比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；31個二線城市新房價格環比上漲1.3%，漲幅比上月擴大0.2個百分點；35個三線城市新房價格環比上漲2.0%，漲幅比上月擴大0.5個百分點。

銷售面積和金額上，今年1-8月份，全國商品房銷售面積突破10億平方米，創下了歷史同期記錄，銷售額8.9萬億元，比去年同期多出了超1萬億元。張大偉預計，2018全年的商品房銷售額將會繼續刷新歷史記錄。

張大偉稱，對比官方數據也可以説明，房價下調只是個別案例，不代表整體市場，市場表現依舊不錯。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，從大趨勢看，市場的量、價還在上漲，並沒有完全降温。但由於數據反映的是全國市場，或許也與部分二、三線城市較為火熱有關。

不過，張宏偉表示，統計局的房價數據，是一個平均價格，並不具備實質的參考價值，觀察市場變化，還要看具體案例。

事實上，市場表現與官方或機構數據出現背離的現象並不罕見。張大偉表示，網籤數據滯後、陰陽合同的出現、地方故意壓低網籤價格等因素都會影響了官方數據的真實性，因此他也建議將所有房屋的交易價格予以公開，為市場交易作參考。

“雖然官方數據並不能完全準確反映市場，但至少從現在來看，市場還未轉冷。”張大偉説。

冷暖

後市變化觀點不一

嚴躍進稱，部分房企主動調整價格，與其資金壓力有關。張宏偉也表示，進入下半年，房企的資金壓力更大，通過以價換量，也是為了快速回款。

房企融資收緊，償債也迫近高峯，可想而知，銷售壓力將進一步加大。張宏偉認為，從今年7、8月份開始，市場就已經出現變化，只是現在愈發明顯。而從現在到明年7~8月份，市場將呈現下降走勢。

“不只是三四線城市，一二線城市也會轉冷，降價銷售的現象會越來越多。高價樓盤的調整幅度可能較大，剛需盤也會出現一些調整。” 張宏偉説。

張大偉雖然不認同市場已經出現轉冷，但他也表示，如果調控政策依舊持續下去，面對年底的資金壓力，房企可能會在10月中下旬進行降價促銷。

嚴躍進説：“預計到年底，市場交易還會有一波衝高，當然也要看各地政策是否鬆綁，否則，即便是衝高，也只是成交面積小幅增長。”(中新經緯APP)

關注中新經緯微信公眾號(微信搜索“中新經緯”或“jwview”)，看更多精彩財經資訊。