我國二手房市場累計交易額破30萬億 中介“抱團”發展

目前，我國二手房市場累計交易額已突破30萬億元，核心城市的二手房交易已超過新房成為主導。但是，高流失率、惡性競爭、重複建設以及用户滿意度不達標等問題依然困擾着房屋中介行業。未來只有“抱團”發展，才能提高行業整體效率，降低邊際成本，推動行業向專業化、標準化方向發展

據貝殼研究院發佈的數據顯示，目前我國二手房市場累計交易額已達30.33萬億元，交易總套數為2391萬套。

專家表示，存量時代為中介行業帶來了充足的成長空間，但高流失率、惡性競爭、重複建設以及用户滿意度不達標等依然是困擾行業的幾大難題，未來只有加強合作，才能提高行業整體效率，降低邊際成本，推動行業向專業化、標準化方向發展。

二手房市場崛起是房屋中介行業成長的驅動力。過去5年，中國二手房交易體量實現跨越式增長，全國交易量達1557萬套，佔全部房屋總交易額的70%。過去20年，北京的二手房交易GMV(成交總額)為5.1萬億元，交易總套數為210萬套，交易量翻了7.5倍，GMV翻了120倍;上海的二手房交易GMV為6.6萬億元，交易總套數為365萬套，交易量翻了15倍，GMV翻了250倍。隨着存量市場進一步發展，核心城市的二手房交易已超過新房成為主導。

在市場推動下，圍繞二手房交易產生的經紀公司品牌、佣金市場、廣告市場和配套服務逐步完善，形成了完整的二手房產業鏈，全國的經紀公司門店數超過20萬家，有145萬名經紀人服務於2億户社區家庭。

在二手房交易市場，一大批職業經紀人隨着行業成長起來。但記者瞭解到，經紀人羣體的生存狀態並不理想——收入總體偏低、波動性強，同時經紀人之間普遍缺乏協作。

數據顯示，房屋經紀人收入過於集中在頭部，10%的高收入經紀人在總體收入中的佔比高達40%至50%，50%的低收入經紀人收入佔比僅有10%左右。這一收入差距在市場處於下行週期時尤為明顯。

縱觀全國房屋中介行業和經紀人現狀，缺少協作也是制約行業發展的一大問題。數據顯示，儘管大城市的頭部企業市場佔有率偏高，但全國門店小於10家的小規模公司在數量上也佔到了97%的比例，這反映出行業內單兵作戰盛行的現實，因為互相之間缺少協作，難以形成規模效應。

此外，就目前行業現狀來看，我國的佣金費率、人效和經紀人覆蓋率等均未達到國際成熟市場標準。據統計，目前我國的平均佣金率僅有2%，遠低於美國、日本等成熟市場5%至6%的平均佣金率;我國千人經紀人覆蓋率約為0.25%，低於美國的0.6%;從人效來看，我國經紀人目前人均年單量約為3單，與美國相當，但時間投入卻是後者的2倍。

“真房源是一個怎麼強調都不為過的準則。假房源不僅是對經紀品牌形象的傷害，更造成了社會資源浪費。”在貝殼研究院院長楊現領看來，真房源是行業發展必須堅守的原則。

同時，如何以技術和管理進一步提高經紀人人效，是行業需要持續思考的問題。據統計，鏈家2018年上半年在全國二手房房源錄入150萬套、客源錄入480萬次、成交量17萬套、帶看量430萬次，總帶看里程達1561萬公里，相當於走了1250遍長征。

“傳統的中介業務已無法適應行業變化。在移動互聯網對中介行業滲透如此之快的今天，服務線上化等因素也將成為驅動行業發展的關鍵力量。”楊現領認為，行業未來需要發展“共生型網絡”，即經紀人網絡“抱團”協作、多箇中介品牌並存的生態圈，共同為消費者提供優質服務。(經濟日報記者 王軼辰)