樓市降温成趨勢：前8月樓市成交破10億平方米大關 土地流拍807宗

在“房住不炒”的時代與“遏制房價上漲”的主基調下，8月份國家統計局監測的70城房價，卻令人意外的出現一番普漲。

70個大中城市裏，新房價格上漲的城市數量達到了67個，漲幅持平的城市有2個，下跌的城市僅1個。

房價上漲的背後，是全國房地產市場庫存數據已經跌至51個月最低，8月新增居民户貸款佔比達55%，為今年以來最高水平。

市場供需正在走向失衡，這也再度引起了監管層的高度警覺。在“731”中央政治局的73字政策定調，以及年內累計315次調控政策背景下，調控大網又一次全面鋪開，重在“打補丁”和穩秩序。

“從調控壓力看，9月起各地調控政策正繼續加碼。”中原地產首席分析師張大偉告訴時代週報記者，目前，地方政府擔負“穩地價、穩房價、穩預期”的調控主體責任，住建部等中央部門通過數據預警和約談問責等機制加強各地指導。

眼下，土地流拍情況大量出現，被視為樓市可能降温下行的重要信號。今年以來，全國土地流拍已超800宗，土地流拍宗數呈現逐月增多的態勢。

東吳證券宏觀固收首席分析師周嶽告訴時代週報記者，土地作為房價中佔比最高的因素，流拍事件頻發，溢價率不斷走低，一定程度上將是房價回調的有利因素。

如何跳出“越調越熱”怪圈

每月中旬由國家統計局公佈的全國70城房價指數，一直被視為樓市調控成效的重要指標。尤其是15個熱點城市的房價走勢，基本已經成為當前判斷全國樓市的一個風向標。

9月15日，一張最新的漲跌排行榜出爐。時代週報記者梳理發現，今年8月，70個大中城市新建商品住宅（新房）銷售價格裏，僅廈門環比微跌0.1%，北京、南京持平，其餘67個城市全部上漲。這當中，無錫、徐州、北海、西安環比漲幅均在3%以上，另有14個城市環比上漲在2%–3%，29個城市環比上漲1%–2%。

二手住宅亦是同樣的普漲態勢：70個城市樣本中，僅上海、廈門的房價環比微跌0.1%和0.3%，北京、錦州持平，其餘66個城市全部上漲。常德環比漲幅最高，達3.2%，另有濟南、西安、無錫、徐州等18個城市環比漲幅超2%，石家莊、太原、寧波等33個城市環比上漲在1-2%之間。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉用了12個字來概括8月房價全貌：一二線城市“總體平穩”，三線城市“有所上漲”，15個熱點城市“有漲有跌”。

據初步測算，在新房房價序列中，4個一線城市、31個二線城市、35個三線城市環比分別上漲0.3%、1.3%和2%，同比分別上漲0.9%、8.6%、8.3%。15個熱點城市中，無錫環比漲幅最高，為3.4%，濟南同比漲幅最高，達10.2%。

“目前看，當下房地產市場依然處於高温週期中，特別是中西部區域三四線城市棚改等政策帶來的高峯期依然存在，量價依然處於明顯上漲中，”張大偉稱，“截至今年8月，本輪房地產市場上漲週期已經長達39個月，繼續刷新了中國房地產上漲週期最長曆史”。

市場憂慮，這似乎又回到了“越調越熱”的樓市怪圈。事實上，今年前8月，房地產業的銷售、融資、投資、拿地等指標都保持相對較高的增速。

其中，全國新房銷售面積在前8月已經突破10億平方米大關，銷售額近8.94萬億元，紛紛再創歷史紀錄；房地產開發投資7.65萬億元，連續兩個月出現雙位數增長；房企購地1.64億平方米，土地成交價款8177億元，同比分別增長15.6%和23.7%；在供應端，全國新房新開工面積13.33億平方米，同比增長15.9%。

“從去庫存到因城施策再到完善租賃市場等，本輪樓市政策的調整與變化都在指向一個目標—房住不炒，但是市場回饋不可能一步到位，還會發生某種程度的反彈，甚至會刺激市場預期的反向回應，”中國人民大學重陽金融研究院客座研究員張敬偉撰文指出，“具體到不同城市，樓市表現、政策預期和市場終端的目標也不合轍”。

在張敬偉看來，從去庫存政策開始，形成了從一線城市、一線周邊城市、二線熱點城市、二三四線城市的逐級傳導，隨後又是一輪輪城市調控的接力傳導。三四線城市不僅庫存無多，而且迅速邁進“萬元+”時代，有些三四線城市甚至無房可買。

從整體看，全國性去庫存週期已經完成。截至8月末，國內新房庫存量近5.39億平方米，比7月末減少555萬平方米。按照張大偉的統計，國內新房庫存在連續4年多下調後，已經降至51個月最低。比如，呼和浩特從幾年前的最早取消限購城市，到現在第一個表態取消去庫存。從全國房地產市場看，大部分城市已經需要補充庫存。

“當前，房價上漲預期尚未根本改變，但房價上漲的脆弱性已開始顯現，” 《經濟參考報》日前發表頭版評論文章《謹防樓市形成“合成謬誤”》，文中指出，房價脱離基本面上漲，勢必增加宏觀經濟金融風險，阻礙經濟轉型升級，引發經濟運行脆弱性，最終推動樓市形成所謂的“合成謬誤”(Fallacy of Composition)。特別是房價上漲往往存在棘輪效應，風險容易自我聚集，需要高度警惕。

各地調控繼續加碼

“易熱難冷”的房價棘輪效應正在發揮威力。若要維持當前房價繼續高位上漲，必須提供比以往更多的貨幣供應，但這無異於飲鴆止渴。

在時代週報記者採訪的多位分析人士看來，堅持房住不炒，除了彌補房地產調控短板和全方位引導合理住宅消費之外，還需要採取有效措施改變住宅投資的不合理預期，同時穩妥應對可能出現的市場波動。

“731”中央政治局的73字政策，已為今後樓市走向定調。時代週報記者發現，在60多個城市祭出“限售”利器後，“打補丁”“管秩序”成為最近2個月樓市調控的重點。從住建部到主要城市，都在發佈秩序整頓政策與文件。

9月19日，北京和上海雙雙在官網掛出治理市場亂象專項行為的通知。其中，北京重點整治“學區房”“商住房”“企業購房”等內容；上海則大力整治首付貸、違規提取公積金、通過婚姻獲得購房資格等行為。

深圳、廣州此前已經搶先一步出手整頓房地產市場。9月18日，廣州表示，要把掃黑除惡專項行動與日常市場巡查結合起來，進一步加大對中介機構的巡查。而深圳在8月中旬就已出文，要嚴厲打擊中介機構以威脅等暴力手段驅逐承租人、惡意剋扣保證金和預定金，以及“茶水費”與“陰陽合同”等22條樓市亂象。

“樓市調控政策的逐步加碼且無舒緩跡象，使得本輪樓市調控週期凸顯手段更多、力度更大的特點，”張敬偉稱，“有些城市房價漲得太快，僅僅約談市場遠遠不夠，更關鍵的是理順這些城市的市場。因此，樓市調控主要還是要化解供給側的結構性沉痾”。

在張敬偉看來，以往，樓市供給側疊加了地方GDP崇拜、土地財政、開發商利益訴求和金融機構的深度參與，現在則多了樓市週期率累積的結構性利益糾纏和系統性的金融風險。樓市不能硬着陸，只能軟調控。

“之前在一線城市運行的特殊政策，在試驗效果成功後，未來很有可能在二三線城市落地。”有房企代表李凱（化名）告訴時代週報記者，比如搖號、限制企業買房、離婚結婚買房政策等，都可能會陸續全面鋪開，用意是堵住漏洞。

土地流拍成降温信號

土地市場，是樓市的晴雨表，亦是先行指標之一。2018年的全國土地大量流拍，這是過去多少年很難見到的。

北京300公里外的石家莊，280畝普通宅地正在等待競拍人。最終因無人報價，這場9月17日的公開出讓活動只能叫停。

中國指數研究院數據顯示，截至2018年8月底，全國已發生土地流拍807宗，累計流拍建築面積達7954萬平方米，是去年同期數額的7.3倍。

整體看來，2018 年土地流拍現象較前兩年明顯增加，單月流拍建築面積均在500萬平方米以上，6月以來更是突破千萬平方米，土地流拍節奏不斷加快。對比市場推出的總建築面積，流拍率自二季度以來不斷攀升，8月數值已達 7.05%，創月度流拍率紀錄。

三四線城市仍為土地流拍事件高發區域，但下半年以來佔比有所下降，二線城市佔比逐漸上升。統計年內流拍土地規模排名前 20 的城市中，二線城市達8家，而且排名前四位的太原、阜陽、天津、合肥中，有三地為二線城市。1–8 月，二線城市平均流拍率為 5.12%，平均溢價率 17.37%，而三四線城市流拍率僅 3.98%，平均溢價率更是比二線城市高出 12 個百分點。

但上文已有提及，前8月，房企購地1.64億平方米，土地成交價款8177億元，同比分別增長15.6%和23.7%，該如何解釋這與流拍嚴重的分歧？

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴時代週報記者，關鍵要看市場的結構。很多城市雖然流拍數量多，但成交量也還是大的，換而言之，主要是供地節奏在加快。但房企在新環境下變得更加謹慎。

“本輪流拍事件恰是房產市場逐漸趨於理性的重要體現，開發商減少盲目拿地，”周嶽分析，調控政策不斷加碼，土地出讓條件愈加嚴苛。特別是一二線城市，限地價、限房價、競自持、競配建、搖號購房、共有產權等成為市場推地的重要附加條件。這對於房企的經營盈利產生較大壓力，加之土地配置費高企，才使得多處地塊無人問津。

除此，現金流是房企殺手，回款慢、融資難，還債高峯期到來。數據顯示，自2018下半年到2021年房企有息負債集中到期，規模分別為2.9萬億元、6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元，2022年及以後到期的總規模0.9萬億元。

同時，房企在銷售端又遭遇史上更嚴厲的“限購、限價、限籤”，直接導致房企經營現金流回款慢，回款少。接下來，房企將整體處於“頻還債，融資少，回款少”的尷尬局面。

周嶽認為，此輪流拍或將導致市場需求的萎縮，從而限制房價的上漲空間。中國宏觀經濟研究院研究員郭麗巖也表示，地價和房價之間是全鏈條的關係，部分城市的土地溢價率在下降，預示着市場對於未來房價走勢預期的變化。

58安居客房產研究院首席分析師張波對時代週報記者指出，8月份房價呈現上漲的態勢，只不過是市場的慣性，樓市熱度已近“觸頂”。他覺得“金九銀十”成色不足是市場共識，樓市降温已然來臨。