賣樓花模式將終結？廣東住建廳：現售是趨勢

2018-09-25

時代週報特約記者謝中秀發自深圳

9月21日，繼共有產權住房新政後，廣東住房市場又一次成為外界焦點：廣東省房地產協會向各副會長單位下發《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》表示，廣東省住建廳已配合住建部要求，對商品房預售制度進行了調研並擬訂了相關材料，擬“逐步取消商品房預售制度，全面實施現售”。該材料擬於9月25日上報住建部。

隨後，時代週報記者從住建廳工作人員處瞭解到，9月21日住建廳房地產處下發了一份文件，意在向各房企瞭解當前手頭所持有的項目預售信息等情況，但對廣東省房地產協會已經擬訂《通知》的消息，該人員表示：“需要向房地產處垂詢才比較可靠，但總體而言，現售是趨勢。”

廣東省房協相關人士向《中國經營報》記者表示：“該文件只是徵詢意見稿，並非真的實施。

21日當晚，住建部相關人員表示，向廣東、湖北、四川等各地下發逐步取消商品房預售、全面實施現售徵詢意見情況並不屬實，與此同時表示具體情況不便透露，“該情況並不屬實，具體我們也在調查處理當中，具體情況不方便透露。”

現售要求並非第一次在粵出現

《通知》指出，日前住建部向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省住房城鄉建設廳下發了《關於對現有行政許可事項進行清理論證並對已取消下放落實情況進行全部評估的函》，其中要求對商品房預售許可進行深入研究。《通知》分析指出，商品房預售制度有利於提高資金使用效率，但也存在資金鍊斷裂導致工程爛尾，虛假廣告、定金圈套、合同欺詐等違法違規銷售行為有機可乘，產生了交易不公平、房屋面積管理職能難以釐清、不平衡發展和低效率競爭等情況。

據不完全統計，2017年，廣東全省資金鍊斷裂類矛盾總數61宗，其中2016年轉存數28宗，2017年新增數33宗，已化解44宗，結餘17宗，矛盾化解率72.1%。因房地產企業資金鍊斷裂矛盾涉及金額較大、人羣較大，容易造成比較大的社會影響和經濟損失。

時代週報記者整理分析發現，現售要求並非第一次在廣東出現。今年7月，江門住建局發佈《江門市住房和城鄉建設局商品房現售管理辦法（公開徵求意見稿）》）提出，2018年10月1日起，江門所銷售的商品房必須是竣工驗收合格的現房或已辦理不動產首次登記的車位（庫）。6月，中山首宗要求現售的地塊由萬科競得，刷新了中山樓面地價的最高紀錄。9月，中山又發佈兩塊需要現售的土地。

在住房改革走得較快的深圳，早在2016年就試點出讓了一塊限“現售”的土地，由中國電建和廣州方榮聯合以82.8億元競得，成為2016年龍華價格最高的地塊。時代週報記者通過公開信息及地圖顯示瞭解到，這塊限“現售”土地為商住兩用地，目前仍顯示為“在建”。

從全國範圍來看，9月，哈爾濱市出台《關於穩定商品房價格的意見》，其中規定，位於三環區域內的新建項目實行商品房預售與現售相結合，多層房屋暫停商品房預售並實行商品房現售，高層房屋商品房預售審批須主體封項。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，廣東此次對商品房預售政策調整的建議，體現了當前住房供給側結構性改革的導向，即認為現房銷售模式將更加成熟，而預售或者説期房制度會更加不適合，類似政策也符合改革開放40年廣東房地產市場的發展實際，屬於較大的創新，和租賃市場改革等都可以理解為房地產領域的體制重大創新，其對於全國10萬家規模之多的開發企業來説，顯然有較為明顯的影響。

將會淘汰至少一半房企？

中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁在接受時代週報記者採訪時表示，目前房企開發資金主要來源於三個方面：自有資金、銀行貸款和預售迴流，“現售將會對房企的實力產生非常大的考驗。”宋丁表示：“中國的預售制度是在早年開發商資金比較緊張但供應需求大、需要加快開發節奏的情況下，學習香港‘樓花’的做法實行的。推行了二十多年後，中國房地產市場已經有所變化，預售制度在這麼多年的實行中也存在購房者承擔了大多數資金風險以及在收樓時發現貨不對板的糾紛等問題，總體而言，現售是未來的趨勢。”

對於取消預售對房地產企業生存產生的影響，嚴躍進舉例表示，在預售制度下，開發商在建造房子過程中，如果是30層的房屋，建了5層之後即可辦理預售，進行資金回籠並進行後續投資，但如果採取現售，就可能需要30層房屋全部建造完畢才能進行銷售迴流資金，這對房企的資金考核壓力就很大，“資金弱的房企將無法進行開發投資”。

宋丁表示，全面推行住房現售制度，“將會淘汰至少一半房企，剩下一些大的、實力雄厚的企業。”對於現售可能帶來的供應緊張，宋丁認為，供應緊張在政策推進階段肯定會存在，但也要看相關的配合方式怎麼應對，“未來市場會逐漸適應，最終形成非預售的格局”。

多數專家表示，此政策推進不宜過急。中原地產首席分析師張大偉向時代週報記者分析認為，取消預售制度，短期看可能性不大：“這會加大企業的資金鍊風險，導致企業回款週期嚴重拉長。但當下房地產市場依然是中小企業集中，龍頭房企佔比份額不高。取消預售有利於資金寬裕的國企、大企業，對小企業來説是滅頂之災。而且短期來説，取消預售制度也會帶來供應量短期鋭減的擔憂，不利於平穩市場。”

張大偉另外建議，預售制度不應該一刀切取消，但可以逐漸加大規範。“房地產要進入現房銷售必須在房價平穩週期內，而且房地產市場已經基本進入存量環節時代，房地產企業的負債率降低的情況下。”

房企的2018：活下去是目標

與此同時，雖然住建部否定了“向廣東、湖北、四川等各地下發逐步取消商品房預售，全面實施現售徵詢意見”，但克而瑞廣州高級分析師肖文曉仍分析表示，不管是逐步試點推進商品房現售還是全面實行，住房預售制度的改革都是一件茲事體大的事情，無論是住建部還是廣東省住建廳，應該都會審慎研究再作決定，“對商品房實施現售已經不是簡單的改革，而是涉及整個房地產行業的革命。但從時機和時局來看，現在最需要的是穩定，倉促出台取消預售制度的決定肯定是不合時宜的，緩行的可能性比較大”。

肖文曉推斷，此次徵求意見稿必然會引發行業的強烈反彈，且反彈的高強度應該是在相關部門預期之內的。“為何還要做如此試探？一個很大的可能性是以進為退，試圖在提高商品房預售門檻方面有所作為，也就是説預售制很可能會保留，至少在兩三年內不大可能取消，但是門檻會提高。當前一二線城市對商品房預售制度的監管比較到位，但部分三四五線城市則需要引起警惕。”肖文曉表示，“大開發如果遇上市場下行期，賣‘樓花’就會出現大問題”。

無論如何，對房地產行業來説，2018年都將是存亡關鍵的一年。近日，萬科董事會主席鬱亮在區域9月月度例會上表示，房地產行業的轉折點實實在在地到來了，對於房企來説，“活下去”才是最終目標。