中介進退20年：行業呼喚良性共生
新華網北京9月25日電(袁雅錦)沉浮20年，中介行業由野蠻生長到合作共生，從房地產交易市場的邊緣位置迴歸主場，其市場體量、交易模式及衍生服務體系都在隨着存量時代的深化而愈趨成熟。
重新審視中介行業的進退歷程，不少在這一行摸爬滾打多年的房地產經紀人以及中介代表企業表示，早年的作業方式多少存在着惡性競爭，虛假信息與欺詐現象更是難以迴避，經過幾輪行業洗牌和借勢互聯網變革完成的深度轉型後，行業的作業效率和資源利用度有了明顯提升，未來而言中介企業品牌化和行業平台化發展將是必然趨勢。
今年是房改20週年，值得注意的是，一線和二線發達城市實際已邁入存量市場。貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領預測認為，“未來市場會有幾個變化：第一，會有越來越多的城市進入存量房市場，二手房交易量將大於新房;第二，市場調整進入成熟階段後，客單價維持在相對穩定的水平上，僅賺取中介費也有機會在這個行業生存。”
100個城市調研：大市場小行業
為更好地回顧中介20年發展史並梳理行業現狀，貝殼研究院前段時間做了將近100個城市的行業調研，從我國存量房交易的市場空間、經紀人生存現狀、企業品牌興衰等多個維度還原一個行業從無到有，從野蠻生長到合作共生的全過程。
從其披露的數據看，我國二手房交易市場雖起步較晚，但發展迅速，從1998年不到百億的交易額擴大到如今的萬億級別，全國累計交易GMV已達到30.33萬億元，交易總套數達2391萬套。以北京為例，過去20年二手房交易GMV是5.1萬億，交易總套數210萬套，這個過程中交易量翻了7.5倍，GMV翻了120倍。幾何級的交易增長，反映行業崛起之迅猛。
若綜合新房、二手房、租賃及至家裝、房屋改造等業務來看，業內保守估計，這是一個大到25萬億級別的市場。但具體到中介又是小行業，品牌較少、充斥散兵遊勇，上市企業中中介、租賃公司比重非常小，真正登陸國際資本市場的大公司更屈指可數。
中介困境：效率低競爭過度
基於行業環境特性，楊現領認為，房地產經紀人端存在幾個目前尚未完全解決的難題：第一，行業的整體認知能力都還是比較低;第二，流失率是最大的殺傷力，導致經紀產業鏈高度不穩定;第三，收入波動大，由於行業准入門檻低和自由度高，不同經紀人之間的收入差距懸殊。
據貝殼研究院數據顯示，經紀人收入過於集中在頭部經紀，頭部那10%的高收入經紀人，在收入中的佔比高達40-50%，而尾部50%低收入經紀人，其收入佔比僅有10%左右。這一收入差距在市場處於下行週期的時候將更為明顯。
而從市場交易端而言，行業資源浪費、效率低現象明顯，其背後原因在於整個行業的過度競爭。
據德佑首席文化官徐東華回憶，2000年以前的北京中介市場等同於買進賣出的吞吐業務，經紀人扮演的是居間、代理角色，主要的二手房交易模式是賺差價而非佣金。由於傳播渠道有限，流通效率非常之低。2004-2005年期間，行業發生兩個關鍵性轉變：一方面，很多人下海創業進入中介行業，流通水平提高了;另一方面，出現差異化發展，以鏈家為代表的中介摒棄“吃差價”這一收益模式，轉而進入委託交易的作業模式，通過撬動供求關係讓行業向更高效的方向發展。到2007年的階段，大家開始集中解決規模發展問題，但也造成了重複建設，最典型的情況是一條街同時出現近百家門店，於行業而言是資源浪費。2011年起，行業內開始倡導真房源，通過房源的數據化建設和房地產交易各個環節之間的合作達到更專業化、服務化的行業生態。
作為一名“中介老人”，徐東華認為，這個行業過去20年一直在和“效率”做鬥爭。從客户業主的角度看，是搜索路徑、匹配幾率、經紀人服務性價比的效率;而從行業視角來説，是基礎設施、合作網絡以及效率的進化。“效率越高則經紀人職業化程度越高，職業化程度越高則職業操守和專業水平越高，專業水平越高則品質越高，品質高則客户滿意度高，客户滿意最終帶來效率高……由此形成‘品質正循環’。”徐東華説。
正向趨勢：開啓合作共生模式
“過去一年，我從單店擴張到十幾家店，規模變大後卻面臨着資源不夠和管理上的難題。”一位創業不久的北京中介店東表示，線上化和品牌化的行業現狀讓以前的野蠻擴張模式不再行得通，她考慮抱團大平台，這樣能讓她找到更清晰的團隊發展路線，招人和管理上也更專業和精細。
“在互聯網對中介行業滲透如此之快的今天，傳統意義上的中介業務已無法適應行業的變化，信息的生產、分發與匹配、服務線上化等因素也將成為驅動行業走向下一階段的關鍵力量。”楊現領分析稱，“只有走合作道路，構建‘共生型網絡’(Co-Live)，才能提高行業整體效率，降低邊際成本，推動行業向專業化、標準化演化。”
有業內人士認為，平台的爆發浪潮才剛開始，原先的公司與公司間的競爭，正在向多中介品牌在平台上合作共贏的生態結構轉變。一個或多個新型交易服務新平台，共同為消費者提供優質服務，為中介企業、品牌和經紀人創造價值，或許是下一個中介20年所值得被期待的。