尹中立：股市為何對商品房預售制度反應如此敏感

作者 尹中立

在中秋節當天，港股出現大幅度下跌，領跌的主要是內地的房地產股，其中碧桂園下跌了近6%。A股在中秋節後的交易中房地產類股同樣出現大跌走勢，新城控股和保利地產均下跌超過6%，而導致房地產股下跌的主要原因是取消預售的傳聞。

據悉，上週五網上傳出一份廣東省房地產協會下發的有關取消商品房預售制度的徵求意見通知，廣東房協很快作出回應：“該文件只是徵詢意見稿，並非真的實施。”

此外，還有媒體報道稱，不僅廣東收到徵詢通知，同時被徵詢的還有另外五個省份。流傳出的文件顯示，住建部同時向廣東、湖北、江蘇、河南、遼寧等省份發函，要求“對預售制度進行研究論證”。隨後，住建部市場監管人士也在當日晚間闢謠。

房地產的政策傳聞對股價的影響經常出現，8月初的上海某銀行對按揭貸款首付利率打折的消息曾讓房地產類股票出現異動，但隨後該銀行出來闢謠後一切歸於平靜。

此次傳聞之所以引發較大反響，在一定程度上是傳聞與市場預期出現了一定程度的共振。市場對取消預售制度早已有預期，換言之，關於取消預售制度的討論早已存在。

預售制度對房地產開發商來説，好處是很多的，最主要的是減少了資金佔用，這也是房地產開發行業高槓杆經營的制度基礎。但其弊端也是十分明顯的，預售宣傳和現房之間存在的質量差異導致了大量的糾紛，有些不良開發商甚至把預售的資金佔用，從而無法按照合同規定的時間交房。房地產的糾紛不同於其他經濟糾紛，相同的糾紛涉及的人數往往也較多。

從收益與風險匹配的角度分析，在預售制度下，一旦出現開發商違約而引起羣體性事件，政府承擔的風險較大。而開發商分享了此制度的大部分收益，因此，政府有必要強化對此制度的監管，乃至取消該制度。

任何重要的制度變化都對會對行業和市場產生較大的衝擊，預售制度亦然。當前不少城市的住房庫存較低，貿然實施該制度容易出現供給斷貨，不利於市場的穩定。另外，在金融去槓桿的大背景下，房地產開發企業的資金鍊已經繃得比較緊，取消預售有可能導致很多企業的資金鍊出現問題。

可以採取新老劃斷的方式進行。新出讓的土地採取現房銷售制度，已經出讓的土地還繼續採取的預售制度，也可以在局部試點，取得經驗後再推廣。

採取徵求意見的方式集思廣益也是一種很好的預期管理方式，通過這種方式給市場傳遞一個信號和預期，以便各市場主體逐步改變自身的行為，實現預期的政策目標。

（作者系榮盛發展首席經濟學家 中國社會科學院房地產研究中心主任）