城市羣經濟體：房地產行業的下一個十年價值點？

從2015年我國發布第一個關於城市羣的引導政策——《國務院關於長江中游城市羣發展規劃的批覆》至今，國務院一共批覆了9個城市羣發展規劃。

城市從來不是一個孤立的存在。中國的城市羣正日漸通過產業、交通、市場構成一個新的經濟生態：城市羣經濟體。而中國的房地產行業，正在深刻參與和引領這一趨勢，在城市羣經濟體中，房企將再次尋找到增長極。

政策引導順勢而為

城市羣的形成固然有天然內生因素，但我國對城市羣的主動規劃推動，同樣是其形成的重要因素。

早在2015年，我國就發佈了第一個關於城市羣的引導政策——《國務院關於長江中游城市羣發展規劃的批覆》，強調“走新型城鎮化道路，着力推進城鄉、產業、基礎設施、生態文明、公共服務‘五個協同發展’”，目的是將長江中游城市羣打造成為“全國經濟新增長極和具有一定國際影響的城市羣”。

截至今年初，在國家層面，國務院一共批覆了9個城市羣的發展規劃，分別是長江中游城市羣、哈長城市羣、成渝城市羣、長江三角洲城市羣、中原城市羣、北部灣城市羣、關中平原城市羣、呼包鄂榆城市羣、蘭州—西寧城市羣，這些發展規劃給城市羣在規劃編制、體制創新、重大項目建設、優化行政區劃設置等方面提供了積極引導和政策扶植。

城市羣的規劃各有風采，房地產行業只有消化了指引路徑，才能夠更好地把握增長時機。蘭州—西寧城市羣的定位為“為支撐國土安全和生態安全格局、維護西北地區繁榮穩定的重要城市羣”;而長三角則是“共建全球科技創新集羣，加快形成國際競爭新優勢”;對於中原城市羣，目的則是“促進公共服務共建共享，推動城鄉統籌協調發展，構建網絡化、開放式、一體化”。

這些明晰的定位給了房地產行業提供了一條可見的跑道，尋着城市羣發展定位的軌跡，才能夠顯得從容不迫。

基礎設施釋放潛能

9月23日上午10點，得益於廣深港高鐵香港段正式通車，北京西至香港西九龍的高鐵列車G79次也準時開出。G79中途經停石家莊、鄭州東、武漢、長沙南、廣州南、深圳北站，於當日18時58分到達香港西九龍站。而此前北京西去往香港只有一趟Z97，全程24時21分。南北城市間的距離再一次被拉近。

在此前的8月20日，首都地區環線高速公路北京段全線通車，將北京以及承德、廊坊、涿州、固安、張家口、崇禮等節點城市一一串聯起來。在固安樓盤的銷售處，最常見的就是對“大七環”的展現。

基礎設施建設對城市經濟發展具有舉足輕重的作用，其價值不僅在於項目本身的投資收益，更重要的是對整體經濟活動的正面溢出效應。基礎設施建設降低了交通運輸成本、信息和知識傳播成本，這些成本的下降成就了更廣闊的市場擴張，推動進一步的專業化分工和生產效率提高。房企已經越來越認識到僅憑單一的住宅開發已經不足以支撐未來發展，投身城市羣潛力區域，投身城市羣本身的生長運營建設才是提前佈局的着力點。

產業提升優化內能

北京動物園批發市場曾經是一個熙熙攘攘的地方，而疏解後基本上已經騰空，很多批發商户轉移到天津繼續自己的事業。

這只是北京和京津冀產業提升轉移的一個縮影。

2017年底，北京市發佈《關於加強京津冀產業轉移承接重點平台建設的意見》，進一步明確了曹妃甸協同發展示範區、北京新機場臨空經濟區、天津濱海新區、張承生態功能區等四大戰略合作功能區的產業承接方向，加快形成集聚效應和示範作用。引導鋼鐵深加工、石油化工等產業及上下游企業向曹妃甸協同發展示範區集聚;發揮2022年冬奧會籌辦的牽引作用，攜手張家口大力發展體育、文化、旅遊休閒、會展等生態友好型產業，共建京張文化體育旅遊帶;引導北京金融服務平台、數據中心機構以及科技企業、高端人才等創新資源向濱海-中關村科技園集聚。

相應的是，日前，北京市政府公佈《北京市新增產業的禁止和限制目錄》(2018年版)，詳盡規定北京範圍內房地產、衞生、教育等的禁止方面，同時要求“各有關部門要抓緊完善相關配套措施;各區政府要切實強化屬地責任，結合實際抓好貫徹落實。”

京津冀城市羣的內部產業轉移升級既是北京這個一線城市的輕裝前行，也是區域內中小城市的發展機遇，政策、資本、人才的湧入必然帶來當地的價值提升。

碧桂園宣佈“產城融合”戰略;恒大投身“科技強國”建設，劍指“三大產業化基地、世界級科創中心”;萬科創新產業園區模式——“熱帶雨林”體系，標誌着頭部房企已經佈局產業園區，旨在為企業搭建一個助力全產業發展的平台，協調相關產業的聚集和高效組合。雖然此時房地產行業建立的產業園區本身經濟效益並沒有充分展現在財報上，但應當看到的是，產業園區同住宅地產互相促進，和諧共生，將助推房企走得遠、走得久。

面向下一個十年

房地產行業的拐點或許真的到來了。

9月11日，萬科董事會主席鬱亮表示：“2012年我們判斷行業進入白銀時代，但這只是一種預測，並不知道什麼時候會出現真正的轉折。而今天，轉折點實實在在到來了。”

今天，房地產行業面臨的是收緊的土地供應、遇冷的市場反應、嚴苛的融資環境、壓實的政策導向，確實到了必須做出改變的時候。

脱離單一的住宅開發已經是不爭的趨勢，但其中的轉型風險也必須正視。在9月27日《每日經濟新聞》主辦的價值地產年會中，弘陽集團執行總裁蔣達強表達：“大的房企都在談房地產多元化，但如果是不相關的多元化，企業是比較難以駕馭的，因為行業屬性不一樣。很多企業選擇的相關多元化，是企業精力不足以去駕馭的，如果把進入的行業當作一個生意去看待，永遠都是今天做明天不想做;如果把這個行業當作一個事業看待，就會做得長遠。”

應當看到，城市羣經濟形態的出現，將城市發展帶入了一個更高階段。此前，房地產行業被認為經歷了“黃金十年”，但發展中產生的問題需要在發展中解決，房地產行業面臨的種種問題也將伴隨城市羣發展，成為下一個十年的價值內潛。