高鐵時代：港人北上置業暗潮湧動

吳家明 證券時報網

“高鐵開通後，最近一段時間收到很多北上買房的廣告。”香港市民陳裕告訴記者。

中秋前夕，廣深港高鐵香港段通車，香港也加入到了國家高鐵網絡中，與內地的交通又多了一種新的快捷方式，特別是香港與粵港澳大灣區其他城市之間的關係也更加緊密。只是，最先“反應”或許還是在房地產市場。

中介推出置業攻略

上週末正值中秋假期，陳裕和幾個朋友組織了一個“看房團”。“最近身邊許多朋友都想去內地看看，這裏面有實在的剛需，也有想投資的朋友，香港目前的房價與其他大灣區的城市相比，還是太高了。”陳裕説道。這幾天，他們先後去了深圳、東莞、惠州和中山看房。“如今從香港坐高鐵到深圳只要十幾分鍾，深圳中心區一些品質較好的項目價格雖然也超過每平方米10萬元，但與香港的房價相比，還是有一定的價格空間。”陳裕表示，“最近開盤的南山華潤城潤府三期，身邊就有朋友參與其中。”

就拿香港距離深圳最近的上水片區相比，上水中心目前以建築面積計算的平均呎價也達到12000港元左右，摺合每平方米12.9萬元人民幣左右。而在羅湖口岸附近的二手房，目前均價為每平方米4萬至6萬元之間。

在陳裕這樣的香港客看來，除了發展前景，如今買房還特別看重租金回報率，而這也越來越成為衡量房產投資收益的一個指標。樂有家研究中心的數據顯示，粵港澳大灣區9城中租金回報率最高的是肇慶，達3.68%，江門第二，主要是這兩個城市房價相對沒有那麼高，所以回報率也相對較高；反觀一線城市的深圳和廣州，因為房價高，所以相應的租金回報率也低，尤其是深圳，租金回報率僅為1.37%。

這時，敏鋭的中介機構也開始做足文章。記者發現，*香港多家中介機構都適時推出了“粵港澳大灣區置業投資攻略”以及“大灣區專頁”等宣傳專題，*這些專題精心地為港人置業做了一些“功課”，解釋了一些兩地用法不同的“買房詞彙”：例如內地的毛坯房就是香港説的“清水房”等。此外，這些計劃還涵蓋了深圳、珠海、佛山、中山甚至澳門等地的新房項目，也有位於香港高鐵站附近的“筍盤”，可見高鐵開通對兩地市場的刺激作用。記者發現，在九龍站附近的凱旋門項目，一套建築面積為562呎的單位，開價高達2000萬港元，月租為30000港元，租金回報率為1.8%。

其實，港人北上買房早已不是新聞，特別是在臨近香港的深圳。縱觀深圳房地產發展的歷史，中間總是離不開借鑑香港經驗的印記。從羅湖區的佳寧娜廣場，到福田區黃埔雅苑，香港開發商在深圳留下了許多“港味十足”的知名項目。早在10年前，深港房價一體化概念就開始提出。無論如何，深港房價一體化或者説是深港區域房價的快速接軌，仍然超出很多人想象。

深圳市羅湖區的人民南片區，可謂全深圳最接近香港以及港味最濃的地方，從這裏遍佈的港式茶餐廳、按照香港風格打造的深圳最早一批高層商品樓就可以略知一二。有市場調查顯示，羅湖區的人民南片區香港購房者佔比甚至接近50%。

“我們這差不多一半的住户都是香港人。”朱小姐告訴記者，自己所住的雙城世紀小區，由於臨近羅湖口岸，一直是港人居住的首選。“這裏房價在每平方米5萬元左右，即使與香港的上水相比，房價差別也很大。”不過，根據美聯物業深圳區的成交數據，目前港人到深圳整體市場買房的佔比在4%左右，並不算太高。

只是，隨着高鐵的開通，越來越便捷的交通讓港人北上置業的範圍擴大到整個粵港澳大灣區。中原地產曾公佈的統計數顯示，截至2018年6月30日，香港居民在惠州全市購房的比例在0 .74%，上半年惠州全市累計賣出84304套房，香港客户上半年大約在惠州購買了6300套房子。具體來看，在惠陽、大亞灣、惠東，香港客户上半年的佔比分別為1.2%、1.1%、1.0%，在仲愷片區為0.6%，龍門片區為0.6%，博羅片區為0.4%，惠城區最低為0.3%。不過，在一些房地產中介眼裏，港人置業比例遠遠不止這些。多位中介人員告訴記者，今年上半年前來大亞灣購房的客户當中，深圳客的比例較以往有所降低，外地客則成了主力，甚至包括許多來自香港的客户。市場好的時候，很多項目的香港客户超過10%。

此外，從9月1日起《港澳台居民居住證申領辦法》正式實施。只要在內地居住半年以上，滿足合法穩定就業、合法穩定居所、連續就讀條件之一的港澳台居民，可申領港澳台居民居住證，更便於港人在內地工作生活。

調控趨嚴

美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，高鐵開通會在一定程度上會提高港人北上買房的可能性，但內地對港人購房的條件並沒有放開，所以難以短時間內出現大幅度的上升，加之港人買房比較緊慎也注重回報率，因此會選擇自身比較熟悉的地方。

美聯物業的樓價走勢圖顯示，近年香港房價不斷創新高，但迴歸20年來房價呈現“十起十落”格局。在1997年房價高峯期，二手住宅單位的平均實用呎價約7767港元。後來，經歷亞洲金融風暴再到後來的非典事件，香港房價每平方呎價更一度跌至2309港元的低位。曾被重創的香港樓市在2004年開始復甦，中途又遇到全球金融危機和政府嚴厲調控，但截至今年8月香港樓市平均呎價已經回升到13700港元，處於歷史最高水平。

由於供應緊張、需求持續攀升等因素影響，香港住宅價格從2009年以來連年上漲，而高房價也意味着高負擔。根據諮詢機構Demographia的2017年國際房價負擔能力報告，香港連續第八年穩坐第一，屬於“極度負擔不起”之列，且過去兩年情況進一步惡化。

當地時間26日，美聯儲宣佈加息25個基點。香港金管局隨後宣佈上調貼現窗基本利率25個基點，至2.50%。除了香港各大銀行將上調存款利率外，香港的最優惠按揭利率預計也將逼近上調的臨界點。香港金管局總裁陳德霖表示，預計銀行將很快上調最優惠利率，居民應謹慎管理風險。此外，記者調查發現，有部份香港銀行會將港人在內地買房的貸款轉交內地銀行辦理，置業者應留意利率及還款年期。

除了加息，香港特區政府以及相關部門此前已多次出手調控樓市。今年6月底，香港特區政府就房屋政策召開新聞發佈會，宣佈了6項房屋政策新措施，其中包括針對部分一手住宅額外收空置税，此舉意在防止發展商囤積樓盤。至此，香港差餉物業估價署發佈的最新8月住宅樓價數據顯示，香港8月私人住宅售價指數報393.9點，環比下跌0.076%，為自2016年3月以來首次下跌。

在香港從事房產中介的黃經理告訴記者，目前香港的房價並未出現明顯波動，但在強勢調控的背景下，一些客户的確暫停了他們的買房計劃，這些信號出現在香港房地產市場的不確定性日益增長之時，可能是買方情緒轉變的一個強烈信號。

而在粵港澳大灣區的其他城市，樓市調控也絲毫沒有放鬆的跡象。就在7月底，《深圳市人民政府辦公廳轉發市規劃國土委等單位關於進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》從企業購房、商務公寓限售、居民購房限售以及離婚差別化信貸四個方面進行調控，在打補丁前期政策的同時從限購、限售兩方面繼續加碼，打擊房地產市場的投機、投資行為。

在陳裕看來，不管是香港還是大灣區其他城市，樓市調控都是不得不考慮的因素。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，香港高鐵的建設將加強香港和內地城市的聯繫，尤其會增加粵港澳大灣區未來的發展機會，顯然在人口流動和商業資源流動的過程中，利好房地產業務的發展，但兩地的住房交易制度和管理制度有差異，所以置業者也需要遵守各地的交易規則，同時也不要盲目追捧樓市，畢竟限制性政策也會比較多。此外，加息也容易引起房地產買賣政策的管控趨嚴。