中小房企排隊“上車”資本市場
謝敏敏
進入9月中下旬，先後有兩家來自長三角的房企在港交所遞交了招股説明書。
今年以來，中小型房企密集開啓了赴港上市之旅。據經濟觀察報不完全統計，今年以來已有正榮地產、弘陽地產、大發地產、美的置業、銀城國際、德信地產等近10家房企正式在香港上市或遞交上市申請。此外，起源於浙江温州的中梁地產也在醖釀上市計劃，目前交表時間未定。
近期遞交上市申請的房企，共性頗多：銷售規模大多偏小，近兩年來開啓了規模擴張的步伐，均提出了千億甚至更為激進的發展目標；與此同時，這些房企的負債率居高不下，面臨較大的償債壓力。
“在目前內地融資環境較為艱難的時刻，透過境外上市集資，未嘗不是一個好的方式。”香港股票分析師協會副主席潘鐵珊對經濟觀察報分析説。
某種程度而言，在房地產行業融資收緊的環境下，上市成了這些小型房企的“救命稻草”。
規模擴張
從體量看，此輪謀求上市的房企都屬於“小個頭”，以區域型房企為主，卻也都跟風喊出了500億甚至千億目標。
近日，江蘇房企銀城國際遞交招股書。招股書顯示，截至2018年6月30日，銀城擁有土地儲備面積僅為328.6萬平方米。根據克而瑞排行榜，銀城2017年合約銷售額為49億元，排名第194位。
銀城的大本營在南京，其絕大部分業績收入也來自於南京、無錫等個別城市，但銀城的野心並不小。今年銀城提出衝刺200億元的銷售規模，三到五年內衝擊500億元。但是，在樓市下行的2018年要實現超過4倍的業績增長，絕非易事。
浙江本土房企德信地產9月18日也遞交了招股書。招股書顯示，2015年—2017年，該公司銷售收入分別為56.9億元、69.8億元、65.5億元，截至2018年6月30日，其土地總儲備面積為636.26萬平方米。克而瑞排行榜顯示，德信地產2017年銷售額265.1億元，排在69名。
今年年初，德信地產提出了2018年實現350億、2021年實現千億的銷售計劃。
“從目前上市名單看，很多都是這一波市場崛起下的相關房企。江浙這兩年地產市場發展態勢較好，自然容易帶來此類企業業績成長。而且從此類企業的發展來看，未來通過上市，也可以實現力爭上游的效應。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進説。
在銀城和德信之前，大發地產、美的置業等小型房企也早已遞交了招股書。
招股書顯示，2015年－2017年，大發地產物業銷售收入分別為6.035億元、5.757億元和43.2億元。儘管目前體量很小，大發地產還是喊出了“衝擊千億以及五年達到3000億”的宏偉目標。
同樣在今年5月份遞交招股書的美的置業，上市推進動作比大發地產更快。據悉，美的置業將在10月11日正式掛牌，預計發售1.8億股，每股作價17 -21.5港元，集資最多38.7億港元。根據招股書，2015年-2017年，美的置業實現合約銷售額分別為111億元、206億元、507億元，複合增長率高達113.7%。
嚴躍進表示，香港市場這兩年針對IPO給予的便利相對較多，上市速度快，很多房企都會選擇到香港上市，“從上市的原因來看，也可以看出很多企業的焦慮。如果不上市，房企會面臨很多壓力，品牌影響力也難以做大。而上市能夠開拓融資機會，也是提升企業品牌的重要因素。”
融資壓力
在融資難的背景下，中小房企普遍高負債壓頂，赴港上市、拓寬融資渠道成了它們為數不多的選擇。
從已遞交上市申請的企業披露的材料看，這些房企普遍因高槓杆擴張而急需資金輸血，財務狀況也並不樂觀。
招股書顯示，2015年-2017年，銀城的淨負債率為130%、218.7%、226%，一路走高。
德信的淨資產負債率同樣居於高位。招股書顯示，2015年－2017年，德信的淨資產負債率分別為278.7%、435.2%、275.7%，截至今年6月30日，其淨負債率為192.6%。德信方面也表示，公司的淨資產負債率維持在較高水平，主要與公司的業務迅速擴張，致使外部借款增加所致。
大發地產過去三年的淨資產負債 率 分 別 為 196.5%、150%和269.8%，此外，其經營活動淨現金流分別為-7.92億、8.55億元、-23.93億元，三年內有兩年淨現金流為負。
高負債之下，大發的盈利水平也並不顯眼。根據招股書，過去三年大發地產的毛利率分別為15.9%、18.1%和14.9%，純利潤率分別為7.9%、3.3%、3.4%，均低於行業平均水平。
根據美的置業的招股書，2015年-2017年，其淨負債率分別為622%、625%、119%。截至2018年3月31日，美的置業淨負債率為181.4%。此外，其債務結構也有待優化，報告期內，少於1年期的債務高達627.05億元；1-2年的債務額度139.65億元；2-5年的債務額度190.1億元。
協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝對經濟觀察報表示，中小型房企急於上市一方面確實是為了緩解資金壓力，但並不一定會受到資本市場的認可。