業績大滑坡的雅戈爾 花10億成了美的置業基石投資者

9月27日，美的置業控股有限公司（下稱“美的置業”）於香港宣佈將於10月11日登陸香港聯交所上市。預計將發售1.8億股，其中90%股份將作為國際發售，10%股份在香港公開發售。每股作價17港元至21.5港元，集資最多38.7億港元。

在美的置業的發售中，雅戈爾（600177.HK）與Foshan Yesheng Investment將成為其基石投資者，合共入股1.78億美元。其中，雅戈爾將認購1.48億美元（約合人民幣10.19億元）。

參與新股發行，在雅戈爾過往的發展邏輯中，這種以股權投資的方式賺錢一直是重要一環。梳理雅戈爾年報發現，截至2017年底，他們對外股權投資的公司達到25家，其中包括中信股份、浦發銀行在內5家上市公司。

而地產業務作為雅戈爾三大主營業務之一，基本保持着獨立拿地開發、收購物業的方式，此前並未有大筆資金投資房企。2017年年報顯示，雅戈爾使用自有資金投資萬科A與中央商場，但並未擁有被投資公司的權益，且總投資額僅約1.45億元。

此次斥資逾10億元成為美的置業的基石投資者，在一定程度上意味着，地產業務下滑接連拖累整體業績表現後，雅戈爾的房地產業務正在從開發向投資轉移。

2018年上半年，雅戈爾營業收入和歸屬於上市公司股東的淨利潤分別較去年同期下跌33.59%和27.28%。其中最主要的原因是地產板塊營收的大幅下跌，期內地產板塊營業收入約7.64億元，較去年同期大幅下滑73.7%，歸屬於上市公司股東的淨利潤也降低71.44%。

2017年，雅戈爾的營業收入和淨利潤也遭遇雙雙下滑。業績報告顯示，2017年雅戈爾營收約98.4億元，較上年度的148.95億元下跌33.94%。主要原因為期內地產板塊實現營收48.55億元，週期影響結轉項目減少導致較上年同期下降52.70%。

另一方面是土地儲備量的急速下降。梳理年報發現，雅戈爾的土地儲備在2016年、2017年分別為40.94萬與40.35萬平方米。到今年上半年，土地儲備降至20.37萬平方米。2017年，雅戈爾共新增土地面積21.24萬平方米，而2018年上半年新增土地面積僅3.43萬平方米。

這與雅戈爾前幾年的拿地策略失誤不無關係。2007年至2010年間，頗有拿地魄力的雅戈爾在長三角地區拿下14幅土地，其中不乏當年的“地王”上海長風地塊和杭州申花地塊。

恰逢房地產密集調控期，杭州申花地塊隨後的最低售價一度跌破雅戈爾的拿地樓面價。市場驟冷之後，雅戈爾最終選擇規避風險、退掉地塊。2013年6月20日，雅戈爾公佈將終止開發杭州申花地塊，但為此付出的代價是損失已繳付土地款中作為履行合同定金的4.84億元。

另一方面，在密集的調控政策影響和房企規模之爭“強者恆強”的格局下，中小型房企的生存空間受到了不少擠壓，已越來越難在公開市場單獨拿地了。

可以説，在被動與主動的選擇下，曾是雅戈爾賺錢法寶的地產開發業務正在不斷收縮。但熱衷對外投資、用“炒股”賺錢的雅戈爾瞄準了即將登陸港股的美的置業，以股權投資的方式拓展其地產業務。

而對於美的置業而言，這筆投資無異於“雪中送炭”。據其招股説明書顯示，截至2016年及2017年底與截至2017年至2018年底，美的置業的經營現金流量淨額為負數，且未必能通過銀行貸款、公司債券、信託融資或其他渠道獲得現金以收購土地、發展物業。

對於雅戈爾而言，美的置業從數據上看是一個較為優質的標的。在過去三年中，美的置業的業績實現了大躍升。營業數據顯示，美的置業的合約銷售額由2015年的111億元增至2017年的507億元，複合年增長率為114%；收益由2015年的83.1億元增長至2017年的177.2億元。

更重要的是，美的置業擁有還算可觀的土地儲備量。根據美的置業的招股説明書，截至2018年6月30日，土地儲備共有約3999萬平方米，項目儲備共171個。

易居研究院智庫中心總監嚴躍進向界面新聞表示，雅戈爾近些年來的拿地策略把握不準，但有一定的拿地資金預算。投資美的置業是雅戈爾的積極持股和投資行為，美的置業也可以利用這筆資金加快擴張。