黃金週假期看房？ 樓市金九銀十有點涼不少中介轉行

編者按：又逢一年國慶。從1999年首個“十一黃金週”開始，如今，中國人已經迎來第20個“十一黃金週”。20年，集中休假的假日製度漸漸改變着中國人的生活方式。

七天長假，你是在“堵”還是在“宅”？你是在景區“被擠”，還是在家裏“被催”？你是在“買買買”的路上，還是在參加“婚禮婚禮和婚禮”的路上？

今年國慶，中新網將為你梳理有關“黃金週”的服務資訊、長假“生存”指南等等，共畫一幅普通中國人的“黃金週”浮世繪。

過去十年，中國樓市受經濟環境和政策影響，呈現短週期的波動。不過這兩年，所謂的“金九銀十”被淡化，九、十月份不一定是樓市最熱的時候，“金九銀十”反而有可能行情冷淡。

就像今年的秋季，無論是購房者、房產中介還是開發商，都多少感受到了市場的涼意。而在國慶假期，多名中介反映看房的情況與平常沒有區別，並未出現購房者利用假期大規模看房的現象。

房產中介因落差太大轉行

今年國慶假期，40歲的北京房產中介張強呆在河北保定農村的老家，連休五天。他並不着急回北京，因為手裏一個着急簽單的客户也沒有。

由於看房的人不多，張強所在石景山區門店的中介們經常站在門口，一邊閒聊，一邊一根接一根地抽煙。就在兩年前的這個時間，他們中的多數人還在因為帶人看房和簽單忙得團團轉。

對於這種落差，已經離職的房產中介、35歲的楊琳也有同感。今年國慶長假，她在唐山專心經營自己的一家寵物店，不談樓盤，不談房價。

2016年十月，她正奔波在環北京的霸州、固安、永清和香河，身份是房地產代理公司的銷售。當時正逢霸州孔雀城開盤，楊琳凌晨三點起牀給客户排卡，一直排到第二天晚上九點，才拿到2000多號，而房源一共只有1000套。

那段時間，各大售樓處前排起的長龍、購房者臉上焦慮的表情和“一日一變”的房價讓她切實感受到北京樓市的火熱。在最火的2016年下半年，楊琳賣掉了70多套房子，一口氣賺了近300萬，“那種感覺就像中了彩票一樣”。

但2017年3月突然出台的新政迅速鎖住北京樓市的交易量，環京樓市也受到衝擊，在之後長達一年多的時間裏，楊琳幾個月才能賣出一套房。北京市統計局數據顯示，2018年1月至8月，北京市商品房銷售面積同比下降32.8%，其中住宅銷售面積同比下降了22.7%。

房價也大幅回調，楊琳經手的房子中，香河孔雀城2017年年初最高賣到2萬多/平米，今年九十月份的實際成交價只有1萬多/平米，接近腰斬。很多中介因為落差太大紛紛離職，她自己也轉行開起了寵物店。

北京向來是樓市的風向標，在這次全國範圍的波動中，其他多個城市的房價和成交量也走出了相似的曲線，從一線到三四線城市，樓市輪動升温，又相繼趨於平靜。國家統計局數據顯示，8月，全國商品房銷售面積增速、開發投資增速均呈現明顯下滑趨勢，環比分別下降7.5、3.9個百分點。

“北京、上海、深圳、廣州、廈門、南京、無錫、石家莊、天津、武漢、長沙、成都、西安、杭州，包括大都市周邊，比如廊坊，這些調控嚴厲、市場前期已經降温的城市，在九十月份都沒戲。”易居研究院副院長楊紅旭説。

在新房限價政策的影響下，二手房更能反應市場的真實情況。根據貝殼研究院的數據，100城月度掛牌價環比下跌城市個數，今年3月至5月都是每月19個，6月25個，7月19個，而8月則驟增到47個。

“調控政策嚴格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市已經出現房價下行的苗頭。”中原地產首席分析師張大偉説，“房價調整正從點到區域擴散。熱點城市樓市逐漸降温，當前的購買力很難再支撐市場繼續衝高。”

房子降價後業主憤怒“維權”

越來越多的樓盤進入降價行列，開發商打折促銷的力度遠高於前兩年。

9月，品牌房企恒大首先進行全國性的促銷打折，住宅8.9折、商鋪6折起；泰禾某地項目給出較大優惠，若購房人全款購房，房價給予7折優惠；陽光城則開啓“千億攻勢”特惠購房季，根據區域的不同，制定出不同的降價策略。

人的心理總是微妙而複雜的，房價漲，買不起房的人不高興，房價跌，已經買房的人心理不平衡。開發商低價售房的行為刺激到一些老業主的神經，他們抱怨自己買貴了，開始“維權”。

泰禾的合肥院子項目，當初開盤時售樓處火爆，可是就在剛剛過去的中秋小長假，合肥院子選擇將某棟某個户型降價4000元/平方米促銷，隨即引來老業主堵住小區門口，拉橫幅維權。

不僅合肥，北京、杭州也出現了業主因為房子降價圍攻售樓處的現象。杭州濱江未來海岸二期降價40萬，結果一期的業主跑到售樓處痛斥開發商“胡亂定價，欺騙業主”。

有意思的是，就在一年前，杭州等地的人抱怨的不是房子降價，而是抱怨買不到房。當時，幾乎各大熱門樓盤都有成千上萬的人蔘與搖號，儘管中籤率只有個位數，他們仍然樂此不疲，因為堅信“買到就是賺到”。

這種信心不是沒有道理。回顧近10年的房地產市場，雖然中間經歷過多次起伏，雖然在2008年、2011年、2014年，全國也出現過非常明顯的樓市降温，當時也有購房者開始所謂的降價維權，但從大趨勢來看，房價始終是向上攀升的。

對此，從業8年的北京房產中介張強深有體會。2010年4月，為遏制房價過快上漲，北京出台新政，首次提出限購，樓市開始降温。那時張強入行不久，剛剛做成人生的第一筆房產交易——石景山區老山西里一套五十多平的小兩居，每平米價格7000多元。

之後的幾年，他看到了北京樓市2010年低迷、2011年抬頭、2012年飆升、2013年平穩、2014年降温、2015年回暖的過程，又經歷了2016年的猛漲和2017年的急落。經過大大小小的波動之後，現在老山西里的房子每平米價格5萬多，比八年前翻了六番。

只是這一次波動之後，張強似乎不那麼樂觀，他覺得未來房價不會暴漲了。“我們這行主要看國家政策的臉色，現在政策收得太緊，以後錢沒有那麼好賺，2016年的好日子可能不會再來了。”他説。

開發商思考怎麼“活下去”

在房產中介還懷念“好日子”的時候，開發商已經開始思考怎麼“活下去”的問題。

9月下旬，房地產行業巨頭萬科在深圳舉辦秋季例會，會場掛出的三個紅底白字十分惹眼——活下去。其實，在更早些時候的南方區域9月例會上，萬科董事會主席鬱亮就説過：

“萬科要做的第一件事情，就是進行戰略檢討，以‘活下去’為最終目標。”

生存本來是一個企業的底線，耐人尋味的是，在今年的秋天，鬱亮卻把它設成了最終目標。他看到了目前房地產市場的沉重枷鎖，“限制非常多，已經超出了當初的研究。”

樓市調控層層加碼，從一線城市擴展到二三四線城市，從限購到限售、限價，從限商貸到限公積金貸款，從限土地拍賣到限房企融資，僅靠舊有的模式，房企顯然已經無法繼續玩轉高增長的魔法。

最讓鬱亮擔心的問題之一是“回款”，他説，“當前南方區域的回款壓力比較大，這不是因為南方區域做的不好，而是因為率先感受到了市場及行業變化。”

銷售回籠和市場融資是房地產企業的主要資金來源，也是賴以生存的血液。在2018年年初開始收緊房企融資的政策背景下，如果連現金流穩健的萬科都感受到回款的滯緩、去化的壓力，不難想象一些中小房企的資金鍊是何種境況。

事實上，今年恆盛地產被爆違約後，天房集團、華夏幸福、魯商置業等上市公司均因為資金鍊問題遭到交易所問詢。

“2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年。”張大偉説，“從2016年‘930’開始，全國一二線城市嚴格調控，融資收緊，在這種情況下，房企的資金壓力越來越大，雖然整體銷售依然處於高位，但繼續拿地的壓力逐漸增加，對於非優質地塊的積極性持續降低。”

房企拿地開發的慾望正在消退，今年以來，土地溢價率持續下降，土地流標數量驟增，與前兩年土地市場火熱的局面形成鮮明對比。

中原地產研究中心統計數據顯示，2018年，熱點城市土地溢價率基本在10%左右，明顯低於2015-2017年平均30%的溢價率。2018年1-7月，全國流拍土地接近800宗，二線和三四線城市的土地流拍數量同比增長高達200%和121%。

“從開發商內部交流情況看，大家都注意到市場上兩個調整跡象：一是促銷行為增多；二是土地流拍增多。對於明年的指標，一些開發商已經表示不再提高增長。”新城控股副總裁歐陽捷此前接受媒體採訪時説。

除了市場數據，持續一年多的房企改名潮也讓人不得不多想。9月13日，保利房地產（集團）股份有限公司更名為“保利發展控股集團股份有限公司”，就在同一天，深圳市萬科房地產有限公司正式更名為“深圳市萬科發展有限公司”，都去掉了“地產”二字。

從去年開始，除了萬科和保利，已有恒大地產、方興地產、遠洋地產、朗詩綠色地產、時代地產、中航地產、龍湖地產、大連萬達商業地產等逾10家房企去掉了名字中的“地產”二字。

雖然有分析稱更名的意義主要在於企業定位的升級，促進多元化業務的發展，但人們仍然會猜想房地產市場是不是真的遇到了問題。

2018是樓市拐點還是新起點？

樓市降温的背後是政策的推動。前段時間，呼和浩特打響了退出去庫存的第一槍。

8月24日，呼和浩特宣佈“全面停止房地產去庫存調控措施”，成為第一個告別去庫存的城市。不知是巧合還是有意設計，在2014年的上一輪調控中，全國率先取消限購的也是呼和浩特，其他城市隨即跟進，房貸政策開始放鬆，全國範圍的樓市去庫存繼而拉開序幕。

四年之後的現在，多數城市已經不存在高庫存的問題，有的甚至庫存緊張。易居研究院監測數據顯示，2015年以來全國100城庫存規模持續下跌，截至2018年8月底，100城庫存規模相當於2011年11月的水平，即庫存規模回落到了七年前的水平。

反應庫存規模的一個指標是庫存去化週期。“庫存去化週期的合理區間為12-16個月，低於該區間則説明庫存規模偏小。2018年8月，100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化週期為9個月，這也意味着市場僅需9個月的時間就能消化完這些庫存。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進説。

楊紅旭表示，基本上可以認為，全國東中部和部分西部的大多數三四線城市，住宅去庫存都已完成或近尾聲，寬鬆政策應該“收兵”了。

以湖北為例，中國人民銀行武漢分行行長王玉玲在《中國金融》刊文稱，湖北省79個市、縣中，平均消化週期小於6個月的有29個，小於8個月的有47個，佔60%。

王玉玲認為，近年來，隨着棚改貨幣化進度提速，三四線城市廣泛採用棚改貨幣化安置模式，大量資金進入房地產開發商手中，在去庫存的同時形成了新的住房供給能力，獲得大量現金的拆遷户又具有較強的購房需求和能力，從而推動三四線城市出現房地產供需兩旺局面，部分城市房地產市場呈現過熱苗頭。

“貨幣化安置作為本輪去庫存的一種手段，其任務已基本終結，應考慮適時退出。”她建議。

貨幣化安置是安置棚户區居民的方式之一，另一種是實物化安置，即政府分配安置房，給棚户區原住户居住。2015年之後，伴隨着去庫存的要求，貨幣化安置成為主流。拆遷之後不給房子給現金，拆遷户自己再去買房子，這在某種程度上催升了樓市的熱度。

7月12日，住建部對棚改的一番表態釋放出非常明確的信號。一些房價暴漲的城市，拆遷之後不給現金了，只給安置房。也就是要減少貨幣化安置的規模。

就在呼和浩特宣佈停止去庫存僅僅過去4天，長春宣佈取消棚改貨幣化安置購房獎勵。嗅覺敏鋭的人應該能從中感受到樓市風向的變化。

談到短期樓市，楊紅旭説，開發商重點關注的一線、強二線、強三線基本沒有行情，開發商所寄予厚望的三四線城市行情再持續幾個月，也會調頭下行。

回顧近10年，全國樓市有過兩次大幅降温，一次是2008年，受全球金融危機影響，另一次是2014年，原因是經濟下行壓力加劇，但兩次終究只是房價上漲大趨勢中的短暫回調。

這一次，既有“堅決遏制房價上漲”的表態，又有限購限貸限售限價的調控政策，既有反炒房專項整治行動，又有收緊棚改貨幣化安置的貨幣調控。再加上幾乎板上釘釘的房地產税和隱隱約約的取消預售制猜想，調控力度空前之大。

2018年是樓市長期下行通道的開啓，還是又一個漲漲跌跌短期輪迴的開始，也許要等到5年、10年之後，我們才能看清。（應受訪者要求，文中部分人物為化名）邱宇/中新網