百城住宅庫存連跌37個月 一線城市庫存明顯增加

■本報記者 王麗新

截至8月底，全國百城住宅庫存連跌的大趨勢尚未改變，但一線城市近三個月庫存明顯增加。

截至2018年8月底，易居研究院監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為42259萬平方米，環比減少0.3%，同比減少7.2%，連續37 個月同比下跌，當前庫存規模相當於2011 年11 月份的水平，即回落到了7年前的水平。

值得一提的是，在100個城市中，有35個城市庫存出現了同比增長現象。其中九江、合肥和鎮江3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到104%、64%和55%。部分城市庫存規模較高，或存在已成交但未網籤的交易現象。同時，100個城市中，有65個城市的庫存出現了同比下滑態勢，其中大連、金華和深圳的同比跌幅較大，跌幅分別為55%、43%和42%。總體上説，庫存同比下跌的城市數量更多，這也帶動了百城庫存規模出現下跌。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，總體上看，受淡季因素的影響，市場交易出現下滑也是符合預期的。當然若是後續幾個月交易行情不好，那麼也會倒逼房企積極降價。

另一組數據顯示，截至2018年8月份，100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化週期為9個月，這也意味着市場僅需9個月的時間就能消化完這些庫存，該數值相比7月份9.6個月繼續下跌。

鑑於房地產行業特性，一般來説，庫存去化週期合理區間為12個月-16個月。由此可見，百城住宅庫存規模偏小，9個月就可以賣完。

橫向對比看，今年三、四線城市的存銷比下跌較為明顯。2018年下半年，三、四線城市的棚改政策會略有調整，尤其是商品住宅庫存不足、房價上漲壓力大的城市會面臨更多調整。基於此類政策判斷，可以認為，三、四線城市的存銷比探底已完成，四季度將面臨反彈的可能。

值得一提的是，有部分城市的存銷比數據相對偏高，比如説香河和廈門等。尤其在廈門，市場交易表現一般，在一定程度上使得其房價跌幅相對較大。

嚴躍進表示，目前全國房企的新開工等節奏有所加快，各地預售證發放的政策有所放鬆，這也可以刺激更多房源進入市場。所以，今年第四季度房源相對會比較充足。

事實上，在還債和業績等多種壓力下，上半年達到預售條件但尚未進入市場的項目都在加速入市銷售，甚至有些城市樓市已經出現打折促銷現象，搶收現金流已經成為房企首要任務。