棚改政策調整：三四線房價市場將趨於降温

棚改政策調整：三四線房價市場將趨於降温

原標題：棚改政策調整：三四線房價市場將趨於降温

國務院總理李克強10月8日主持召開國務院常務會議，部署推進棚户區改造工作，進一步改善住房困難羣眾居住條件。會議指出，要因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要儘快取消貨幣化安置優惠政策。對新開工棚改項目抓緊研究出台金融支持政策，嚴禁借棚改之名盲目舉債和進行其他違法違規行為。

此次會議傳達出兩個信號，也為後期棚改工作指明瞭方向。

信號一，棚改要體現居住屬性，貨幣化安置不搞“一刀切”。

一方面要堅持推進而非叫停這一民生工程，另一方面又要即時糾正地方實際工作中的一些偏差做法，比如隨意擴大棚改範圍或者棚改成本控制不嚴等。

我們應該看到，棚改貨幣化安置政策在去庫存方面取得了顯著成效，但也帶動部分城市房價明顯上漲，而不斷增強的房價上漲預期又刺激了投機炒房需求，這與以棚改貨幣化安置為主的去庫存政策初衷相悖，在當前庫存市場已發生明顯變化的背景下，棚改貨幣化安置政策有必要因地制宜作出調整和完善。

而此次國務院會議進一步強調，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要儘快取消貨幣化安置優惠政策。這也給了市場一個明確預期，即貨幣化安置政策要調整收緊，但不會全面取消，商品住房庫存量較大的地方，仍可繼續推進棚改貨幣化安置。

要進一步合理界定和把握棚改的範圍和標準。既要堅持既盡力而為、又量力而行的原則，切實評估論證財政承受能力，不搞一刀切、不層層下指標、不盲目舉債鋪攤子，進一步合理界定和把握棚改的標準和範圍，重點攻堅改造老城區內臟亂差的棚户區和國有工礦、林區、墾區棚户區。

信號二，加大棚改金融支持力度，提供低成本資金來源。

此次會議要求要加大財政和金融支持力度，但考慮到金融風險問題，各地需根據自身財力來制定棚改任務，嚴禁借棚改之名盲目舉債。要樹立精打細算理念，嚴格依法依規辦事，嚴禁大手大腳花錢，嚴禁違規支出，確保按合同約定及時償還棚改貸款，努力實現市域範圍內棚改資金總體平衡。此次會議在部署下一步棚改工作時，所提到的三點要求中，出現了三個“嚴格”，也讓規範棚改項目和資金管理，被認為是下一步相關工作的重點。

其中，又以涉及項目資金管理的“嚴格評估財政承受能力，科學確定2019年度棚改任務。保持中央財政資金補助水平不降低，有序加大地方政府棚改專項債券發行力度”的相關表述，最為引人關注。顯然，相對於此前更多利用政策性金融為棚改項目提供貸款支持的模式，棚改債作為地方政府債券，其發行利率一般在3%左右，能有效降低棚改資金成本。同時，這一模式進入國家預算編制體系，在審批發行、項目選擇和資金利用的各個環節都可以更加透明、更易監督，可以有效避免棚改預算外融資，提升資金使用效率。

那麼此次棚改政策的調整和完善會帶來什麼影響呢？

首先，關於房價，尤其是三四線城市房價的影響。本輪房地產調控已歷時近兩年，重點目標鎖定在一線城市和重點二線城市，而三四線城市房地產市場則持續處於價升量增的高位運行狀態，其中棚改貨幣化安置比例不斷上升是主要的推動力量。本次政策調整將在一定程度上起到“釜底抽薪”的作用，未來三四線房地產市場趨於降温，不排除部分城市出現房價回調的可能。

然而，三四線城市需求並非完全來自棚改貨幣化，未來三四線城市房地產熱度的走勢可能出現分化，對於棚改貨幣化依賴度高的地區，樓市可能會出現明顯的降温，對於本地自身需求和周邊城市需求帶動的地區，房價和成交量在短期可能保持穩定，不容易大起大落。

其次，棚改貨幣化與地方政府隱性債務。棚改貸款不直接增加地方政府債務，但會增加地方政府隱性債務，截至2018年5月，PSL餘額超過3.12萬億元，由此帶來的地方政府隱性債務風險不可忽視。防範化解地方政府債務風險是當前階段結構性去槓桿重要目標之一，從“化解存量，控制增量”的角度來講，棚改貨幣化的比例有必要適度降低，同時有序推進棚改專項債。未來隨着棚改貨幣化安置比例的下降和專項債的替代作用顯現，地方政府隱性債務增量將得到遏制，地方債務風險將得到一定程度化解。不過，由於棚改貸款的規模過大，短時間無法完全形成替代。

最後，債市方面，棚改貨幣化安置政策調整將推動“棚改專項債券”發行規模較快增長。未來伴隨新增PSL規模的放緩，地方政府發行的“棚改專項債券”將更大程度地承擔起棚户區改造的融資功能。同時，與普遍3到5年的PSL貸款相比，“棚改專項債券”期限原則上不超過15年，而且可根據實際適當延長，有利於保持債券期限與項目實施週期的一致性，控制期限錯配等風險。