昔日地產輝煌難再現 魯能轉型之路未卜

作為央企，被確定保留地產業務的七年時間裏，大規模優質的土儲，助力魯能集團地產業務始終保持高速發展。2016、2017年處在房企銷售排行榜20名左右的魯能，在今年9月宣佈，從“泛產業地產發展商”轉變為“商旅一體化專業運營服務平台”。

魯能方面表示，提出的綠色發展與產業升級戰略構想，圍繞幸福產業、綠色能源、專業運營，全面整合產品線資源，加速向產業鏈高端邁進，打造具有魯能特色的幸福產業生態鏈。

轉型背後，有哪些原因？

藉助“綠色發展” 當年行業黑馬

作為“2016年地產行業年度黑馬”的魯能，當年年銷售額為646.7億元，同比增長193%，位列行業第18名；2017年，魯能銷售額更是達到893.7億元。同比增長38%，行業TOP20。

在當時能取得如此銷售額，據其他媒體報道，離不開近年來其戰略的嶄新佈局及綠色地產形象，而魯能勝地作為魯能實施生態保護性開發的典型作品，將成為魯能集團綠色發展的標杆項目。

上述媒體在報道中寫道，“自然生態保護和地產開發看似是相互矛盾的‘兩面’，而魯能通過一條具有魯能特色的綠色發展之路將之變為‘一體’。自然風貌為地產開發增加價值，地產開發為自然、人為保護創造條件，魯能集團打造了一條良性發展的產業鏈， 對自然環境和原生地文化的尊重保留也成為魯能勝地產品線的精髓。”

然而，這家連續兩年在年銷售額排行榜前段的“房企”卻在今年突然從榜單中“失蹤”了。

據一位接近魯能人士介紹，近年來，魯能集團一直在整合旗下房地產業務。在魯能置業被出售後，旗下上市公司廣宇發展成為其地產業務的主要平台。

進擊的廣宇發展 仍需高量“輸血”

記者搜索資料後發現，魯能地產業務與廣宇發展的資產重組，最早可追溯至2009年，二者先後發起過三次重大重組，前兩次重組失敗分別以政策調控、信批問題被叫停。

2016年4月，廣宇發展踏上第三次重組征程。這一次魯能集團壓縮了其擬注入上市公司的資產包，剔除包括海南公司在內的3家標的資產，減少標的資產交易作價至91.11億元，重組的資產增值率從第二次重組方案中的133%降至89.85%。

2017年8月24日，廣宇發展與魯能集團有限公司之間的重大資產重組方案獲無條件通過，並於9月20日取得證監會批覆，10月30日新增股份發行上市，至此，廣宇發展成為魯能集團發展房地產業務的主要平台。

截至目前，魯能地產的重慶、濟南、北京、宜賓、成都、青島、東莞、南京、蘇州、張家口、福州、天津住宅業務已納入了廣宇發展的資產池中。

可售貨值大幅擴充，讓廣宇發展業績迅速上升。9月14日，廣宇發展發佈其2018年8月銷售簡報稱，公司實現銷售面積10.04萬平方米，銷售金額12.55億元；2018年1-8月，公司累計實現銷售面積114.16萬平方米，銷售金額128.55億元。

然而，8個月超過120億元的現金迴流顯然無法滿足廣宇發展如今的運營狀況。在房地產融資渠道變窄的大環境下，自2017年12月以來，魯能集團已向廣宇發展及其子公司提供了多次財務資助。

廣宇發展半年報數據顯示，魯能集團及其所屬企業向廣宇發展及其控股子公司提供財務資助暨關聯交易累計已發生總金額約223.39億元。

儘管魯能頻頻為其“輸血”，廣宇發展的資產負債水平仍處在高位。據其公佈的2018年半年報數據，公司上半年的負債總額高達631億元，資產負債率高達85.06%。

押寶“商旅” 轉型難掩痛點

將大部分地產業務轉入廣宇發展後，魯能集團也開啓新一輪轉型。

近幾年，以“泛產業地產發展商”這一戰略定位為引領，魯能佈局商業地產、文旅地產、體育地產、健康地產、科技地產、美麗鄉村、大型複合地產等七大產品體系，形成以地產開發為平台的產業集羣，將不同元素及產業鏈上下游串聯起來，從而形成一個自成一體的泛產業地產“生態圈”。

9月下旬，魯能方面表示，未來將注重跨界資源整合，積極開拓全域旅遊、分時度假、長租公寓、健康養老等新業務、新業態，打造商旅一體化專業運營服務平台。

從“泛產業地產發展商”到“商旅一體化專業運營服務平台”，轉變可謂不小。

具體而言，今後魯能將圍繞建設全球能源互聯網的國家戰略構想，服務國家電網公司建設世界一流能源互聯網企業戰略，以規模、智能、綠色、節能、安全為目標，積極探索清潔能源的科技創新與實踐，延伸產業鏈條，大力發展“新能源+”產業，助力國家綠色低碳循環發展經濟體系建設。

從現有業務看，魯能的業績來源依託旅遊度假地產，有大量工程項目在生態景區內，如何處理好開發與環境的關係，成為不小挑戰。

據瞭解，近年來魯能集團推出涉及文體旅遊、綠色建築、生態農業、清潔能源發展等方面的七大綠色發展計劃，建立了多元完整的綠色產品發展體系。全面實施綠色建築認證，累計認證面積1200萬平米。在北京順義、海南文昌、吉林長白山、四川九寨溝、杭州千島湖等地積極開展水體、山體、森林、生物、本土文化保護與恢復。

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魯能山海天兩處建築曾被封存

今年1月4日晚，海南文昌綜合行政執法局執法人員前往魯能山海天精品酒店和魯能山海天展銷中心開展督察整改工作，現場對兩個項目進行了封存。

魯能山海天位於海南省文昌市銅鼓嶺國際生態旅遊度假區，據介紹，於2013年建成的山海天精品酒店違反環保“三同時”(即建設項目中防治污染的設施，應當與主體工程同時設計、同時施工、同時投產使用)；於2015年建成的山海天營銷中心項目違反環保“未批先建”和“三同時”制度。

執法人員對項目進行了從重從快處理；對項目相關負責人進行約談，要求立即停止銷售和運營，清退魯能山海天精品酒店住宿人員並做好安置工作；立即對魯能山海天銷售中心和魯能山海天精品酒店項目進行封存。

1月10日，《海南省貫徹落實中央第四環境保護督察組督察反饋意見整改方案》審議通過。根據要求，特別要提高對環境保護的認識，加強海岸帶保護和自然保護區管理，加快環境基礎設施建設，自覺接受社會監督，確保海南的生態環境只能變好、不能變差。

此後該項目按照整改方案進行了落實，梳理了整個銅鼓嶺片區生態狀況，啓動區域生態恢復工作。根據魯能此前計劃，營銷中心在6月完成建築遷出及原址復墾複綠，精品酒店在9月初完成相關工作。

本報深度報道小組