央企高管評華潤崑崙域風波:業主不想退 就是要點賠償
華潤崑崙域維權風波
幾齣“維權”鬧劇，醖釀了一場信任危機。市場政策連環CALL，限價房的日子不好過。受波及的豈止一個崑崙域？
文 | 《中國企業家》記者 李豔豔
編輯 | 王芳潔
帽子，墨鏡，口罩，條幅，身穿“崑崙域欺騙業主”白T恤的業主們，蹲坐在建國門附近的華潤大廈樓下。9月13日下午的維權現場，聚集了百餘名業主，他們希望華潤高層出面交涉。涉事項目是華潤定位的全國三大頂尖產品之一“華潤·崑崙域”，類似維權場景在過去一個月內三次上演。
為此，9月14日至17日，華潤置地組織了四場業主溝通會，華潤置地聯席總裁、華北區域公司董事長張大為、華北區域公司總經理蔣智生與業主當面對談。19日晚，崑崙域發佈11條詳細整改方案，但業主不予認同。次日，近兩百户業主組織召開業主大會，制定“聲討書”。
崑崙域項目9月初的首次業主開放日活動，成為此次矛盾事件的導火索。看房後，業主覺得自己“被騙了”。他們關於項目品質的質疑，主要集中在綠化及裝修等配套方面。比如，牆體外立面、入户大堂、樓道、園林水系等與銷售承諾或宣傳圖示不符。目前，項目與業主之間的爭議已由品質整改問題，聚焦到收房與整改的時間及賠償問題。
這個均價9.5萬/平方米的北京二環豪宅項目，似乎並不符合人們對華潤住宅項目的品質期待，更何況它曾是突破了市場“限政”的佼佼者。自2015年高價拿地，2016年新品造勢亮相，2017年突破“8萬”預售價紅線，拿證開盤即罄，華潤崑崙域一路自帶“高光”。
不過，崑崙域的售價仍遠低於所處區位的平均房價。這類出生於限價政策後的商品房，在北京有個雅號，叫“高端福利房”。那些蹲坐在華潤大廈樓下的業主們，絕不是什麼弱勢羣體，他們不僅具有動輒上千萬的支付能力，更有關係融通的手段，例如“遞條子”、給“20萬茶水費”。只是如今，他們像擱淺在荒灘上，在退房和整改間遊離。
有意思的是，儘管很多業主都喊出了退房的口號，截至9月30日收房日，並沒有一户來和華潤置地簽訂實質性退房協議。
各執一詞
“目前我們對華潤的整改已經完全喪失信心。”等待近一年的“華潤崑崙域”收房在即，身為業主的劉凱卻很鬧心。跟他同樣鬧心的，還有三百多家原計劃一塊兒收房的業主。
9月19日晚，華潤崑崙域項目公司北京亞林西房地產開發有限公司曾發佈“北京崑崙域家書”。在該回應中，華潤方面給出11條“優化方案”。並稱，該方案並非合同約定交房標準的變更，公司將在9月30日交房後，落實以上方案。
例如，針對業主提出的樓書中有關樓體外立面材質與實際交房材質不一致問題，公司在“家書”中稱，“不存在虛假宣傳和違約”，但可在規定時間內，為業主贈送某品牌空調及新風系統（方案1），或在法律空間下協商退房（方案2）。如果業主在規定期內未做選擇，則視為選擇方案1，放棄方案2。
業主們對華潤方面給出的這封“家書”頗為不滿，稱其整改事項屬於“避重就輕小修小補”。
但就是這11條優化方案，在華潤置地內部也引起了不同的聲音。一位華潤置地人士稱，當初在內部開會討論11條優化方案時，他持反對意見。“你提了就是把自己陷入一個尷尬的境地了，你説你做不做，你不做業主説你沒誠意，你做（業主）回頭説誰讓你做的。就是這個問題。”
華潤的此番回應未能如業主所願。9月20日，華潤崑崙域近兩百户業主自發組織召開業主大會，並制定“聲討書”。業主稱，“房屋現狀距離銷售樓書沙盤所承諾的交付標準有巨大差距，我們拒絕收房”。此外，業主認為“華潤否認樓書交房，已構成銷售欺詐。對此，我們集體要求退房和賠償”。
上述華潤置地人士對記者表示，樓書只是一個圖片材料，僅供參考，以政府批准為準。“樓書裏並未具體説明哪棟樓的外立面是什麼材質。全行業誰也不會説樓書就是合同。拿樓書收房，這個在法律上我不同意。”
該人士向《中國企業家》展示了合同中涉及“樓書宣傳”的條文。這段被他標註了紅線的條文寫道：“雙方的權利、義務及出賣人有關該項目的一切承諾均以主合同及補充協議的約定為準，出賣人通過口頭、書面、實物、網絡媒體及其他形式（包括但不限於口頭講解、廣告、樓書、示範單位、沙盤、模型等）所表達或提供的信息都不作為確定雙方權利、義務的依據，不構成對該商品房現確定的價格有重大影響的因素。”
“我們在合同中所做的一切，就是為了（讓）大家把這些不實信息排除掉，或者是傳達有誤的，或者大家理解有誤的，就是要排除掉。我們的約定非常明確，從這個角度講，説虛假宣傳肯定不對。”上述華潤置地人士表示。
根據業主提供的一組數據，在要交房的4棟樓328户業主中，有近兩百户業主反對9月30日收房，要求按照業主需求進一步整改完成後再收房。確實，到了9月30日當天，完成收房手續的業主寥寥無幾。
“（家書的意思是）業主必須在30號收房，整改都是30號之後的事。”包括劉凱在內的多位業主都覺得，項目應該整改完畢，直到他們滿意再收房。交房當日的整改效果再次令其失望。他們認為，自家户型設計存在缺陷。甚至有業主發現自家卧室窗户外面還有一個窗户，且兩個窗户間為中空，中空範圍伸到樓下鄰居家。“沒誠意！”業主認為，該項目仍存在虛假宣傳、欺詐銷售、品質和價格不符、設計重大缺陷、擅自改動規劃等問題。
尷尬的限競房
由於中國房地產市場採用預售制，業主在交房時發現和預期有差距，是常見的事。但像崑崙域這樣，發生普遍性矛盾和激烈衝突的還很少。有業主質疑稱，項目成本壓縮導致品質縮水。
2015年1月，招商蛇口（001979.SZ）、華潤置地（1109.HK）、九龍倉（0004.HK）、平安不動產共4家企業組成聯合體，以42億元拿下“崑崙域”地塊。持股26%的大股東華潤置地操盤，打造滿足改善性需求的平層和疊拼產品。當時，業界普遍估計，該項目售價至少在8萬元/平米以上，否則難言利潤。
然而，市場外力令企業猝不及防。2016年，北京推出930新政，北京等熱點一二線城市均對商品房出售執行嚴格管理。不少均價8萬元/平米以上的高端項目受其影響，難以如期入市。
隨着政策持續加碼，崑崙域也在不斷調整銷售預期。2016年10月，崑崙域項目曾報給北京市住建委11萬元/平米的銷售均價，但未獲批。建委方面要求項目推遲入市銷售。2017年2月，華潤置地接受媒體採訪時表示，計劃在當年3月拿證，上報取證價格約10萬元/平米。最終，他們拿到的價格批覆為9.5萬元/平米。
5月26日，北京最新一輪限價房政策正式出台，主要內容是嚴禁企業捆綁精裝及地下空間，不得拒絕公積金貸款。在某央企高管看來，華潤崑崙域9.5萬/平方米的預售價很難賺錢，就算賺，估計也不多。“這個項目這個位置，怎麼也得賣13萬/平方米以上。原來不限價，可以送送精裝，後來限價，估計賠死了，送不了。”
“土地成本擺在那裏，政府限制預售價格，開發商要盈利，肯定要在品質上打折扣。”戴德梁行北中國區研究部主管魏東稱。
近兩年，在“限房價、競地價”規則下產生的正在或即將上市的“限競房”，成為北京樓市的主力軍。據記者不完全統計，2017年北京出讓的71宗住宅用地中，超過半數地塊採取了“限房價、競地價”的交易形式，目前確定案名的限競房項目已超過15個。中原地產研究中心的數據顯示，北京目前限競房的可銷售面積大約有440萬平方米，數量在4萬套以上，總體貨值預估在3000億元左右。
受波及的還有首創天閲西山。作為2015年海淀區出讓的唯一住宅用地，2016年首次入市。2017年，首創天閲西山以28.9億元的成交金額，位列當年海淀區成交排行榜首位。不過如今，首創天閲西山交房呈現的景象，恐怕很難用“用心”二字形容。“更用心的科技豪宅”，到手變成了“更糟心的裝修質量”。據業主介紹，本期共有200餘户業主收房。截至9月27日，已有110户業主聯合在一起，要求維權。
但崑崙域的品質縮水，是否完全受制於利潤空間？從接近華潤置地人士處，本刊獲取到一張該項目截至2016年4月的規劃成本圖。多位業內人士就其透露的地塊、產品信息及建安數據，大致描摹出崑崙域的成本及利潤空間。“61.96億總成本中，土地成本是42億，建安成本是5849（綜合建安單方成本）×178614（計容面積）=10.44億元，三税三費總數是8.56億元。”
“成本表中預估疊墅貨值是29億元，但其建安成本只有5849（綜合建安單方成本）×24729（疊拼產品面積）=1.44億元。”前述行業人士稱。另有項目研究資深人士稱，“這兩年，北京住宅項目的利潤率一般都會超10%。即使按9.5萬/平方米的銷售價格算，淨利率是23%，也挺高了。”目前崑崙域項目疊墅產品還未拿到預售證。多位與之相熟的房企人士稱，華潤方面正在與住建部門爭取12萬/平方米的預售價。
“一般品牌開發商還是有底線的。”某TOP20民企營銷負責人稱，華潤的項目出問題，確實讓人詫異。“大公司一般不會這樣，還得要顏面。”招商局城市公司層面的相關人士則稱，“國企一般情況下的成本會壓縮，但不會壓縮那麼狠。”
多名開發商高管表示，崑崙域身陷“品質質疑”不僅與成本管控有關，還牽涉華潤內部的管理失控問題。某接近華潤集團層面的人士稱，此次舉行的業主開放日活動並不等於正式交房，涉及交房各部門之間沒有做好配合。該人士稱，在這件事上，華潤的人覺得挺丟臉。“但這也是市場大勢不好，企業於焦慮中做大，所涉及到的內部管理問題。”
市場冰封期
等待近一年的“華潤崑崙域”收房成果式微。根據業主提供的一組數據，截至9月26日，已有111户業主聯合簽名要求退房。“這個數字還在增加，整改很不理想。”劉凱説。
截至10月10日，劉凱估計，真正要退房的比例大概是10%，大多數人還是希望華潤置地能進行整改，整改好就不退了，這其中也包括他本人。
但前述華潤人士在9月末對《中國企業家》表示，到現在為止，還沒有客户來跟項目方簽訂實質性退房協議。
維權無望的業主聲稱以“拒絕收房”的方式，給華潤施壓。對此，諸多業內人士認為，業主此番舉動像“開玩笑”。畢竟，該項目周邊二手房單價已超過12萬，“買到即賺到。”某TOP20民企負責人稱，“如果整改不滿意，退房不合適。二環內都不再新增住宅了。”某央企高管稱，“業主不滿意就退房，我們一般這麼處理，不能強買強賣。但我之前覺得這個項目根本買不到，二環，9.5萬，性價比太高了。估計業主也不想退，就是要點賠償。”
如此看來，當項目成本極致壓縮後，帶來的是更為扭曲的市場局面。魏東稱，限價一定會影響部分產品創新。“大家普遍在聲討開發商，但開發商確實冤枉。（崑崙域）那個地段賣到這個價格，比周邊二手房價格還低，這就是不合理定價。”當代置業總裁張鵬認為，限價政策對於前兩年獲取土地成本較高的企業確實產生了很大影響。“大部分企業採取產品配置（包括部品、材質、景觀、公區層高）調整的策略控制成本支出。”
北京樓市逐漸進入冰凍期。從土地流拍低位運行，開發商拿地積極性下降，再反映到市場成交大幅下降，如此可見一斑。對樓市的悲觀預期也反映在了9月的成交量上，以往熱熱鬧鬧的黃金九月如今卻冷冷清清。據中原地產研究中心9月的統計數據顯示，以北京為例，已經入市的20期限競房項目為9826套，網簽了1633套，網籤比例只有16.6%。
華潤置地執行董事、董事會副主席唐勇説，做到前10仍然是華潤力所能及的事情。在9月中旬的萬科月度例會上，萬科董事會主席鬱亮則稱，“萬科要做的第一件事情，就是進行戰略檢討，以‘活下去’為最終目標。”
房企大佬們已經沒有信心到如此地步，房地產行業真的要涼了？今年以來房地產行業利空消息不斷，地產股陷入“跌跌”不休之勢。東方財富網數據顯示，截至9月27日收盤，該板塊下跌幅度為1.35%，且有115只相關股票下跌，上漲股票僅13只。
事關華潤崑崙域的維權喧囂還在繼續。業主的憤怒與項目方的委屈交相映射，成就了當前市場影響下的一段孤本。9月29日晚間，北京市住建委發佈消息稱，12月1日起施行《關於對新建住宅交付使用前實施房屋質量查驗的通知》。本市新建住宅交付使用前應組織購房人對房屋施工質量進行查驗。查驗依據為，國家和本市相關法律法規、標準規範及施工圖設計文件等。
9月30日，北京西二環，華潤崑崙域現場啓動“收房”。項目方在高層工地旁支起帳篷，為業主辦理登記。來往業主三三兩兩，看完房的業主們站在工地附近竊竊私語。收房入口處，手腕粗的樹苗被綁上白色條幅，還有業主跑到十幾層的陽台上外拋條幅。藍天，白雲，大太陽，白底黑字的條幅在風中瑟瑟作響。